Зачем нужен предварительный договора аренды нежилого помещения

ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ . По данному контракту планируется будущее при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

Что такое ДН?

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Есть ли разница между ними?

Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница
: предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

Что выгоднее заключать?

Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.

Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?

При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов
будущего оформления сделки.

В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом.

Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.

С какой целью заключают?

Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.

Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем.

При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.

Правовое регулирование

Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ
«Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.

Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.

Важно!
При несоблюдении одной из сторон условий соглашения к ней могут быть применены меры ответственности в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.

В чем особенности составления пда?

Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует
:

1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае — в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

• Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
• Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
• Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.

Предварительный договор об аренде должен в себе содержать
:

• указание на заинтересованные в отношениях друг с другом субъекты, обладающие правами проводить данные сделки;
• сведения о конструкции здания, соответствующей техническим стандартам с целью минимизировать риски от осуществления предпринимательской деятельности;
• эффективные инструменты воздействия на потенциального нарушителя контракта;
• указание механизма возмещения убытков, если таковые будут;
• обязанности сторон о подписании основного документа;
• условия ответственности сторон за какие-либо действия или бездействие;
• способы разрешения споров, если таковые будут иметь место;
• механизм расторжения договоренности при необходимости;
• возможность продления данного контракта путем составления дополнительного соглашения;
• возможность принуждения к подписанию основного контракта;
• индивидуальные аспекты, имеющие значение для участников сделки.

Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды
:

1. дата и город подписания документа;
2. ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
3. при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
4. описание будущей сделки как предмета договоренности;
5. описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
6. сведения о сроках подписания основного документа;
7. сведения о выплатах, и т.п.;
8. любая информация, которая важна для участников;
9. реквизиты и подписи (для юридического лица — печать) представителей обеих сторон договора.

В чем особенности составления дн?

Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу.

Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов.

Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника
. Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

Договор намерения об аренде должен в себе содержать
:

Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды
:

1. название документа и его номер;
2. дата и место подписания;
3. полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
4. порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
5. указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.

Можно ли заключать для строящегося здания?

Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен
.

Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

Справка!
Если здание находится на стадии строительства, то достаточно зафиксировать всю имеющуюся на данный момент информацию об объекте.

Какие риски могут быть?

Нужно ли регистрировать?

Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года).

Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.

2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Источник: https://www.namvd.ru/predvaritelnyi-dogovor-arendy-tehniki-dogovor-arendy-nezhilyh-pomeshchenii/

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2019 году — что это такое, образец, для регистрации ООО

Абсолютно все субъекты хозяйствования пользуются договорами и применяют их в своих целях. Им могут воспользоваться физ. лица, удовлетворяя желание взять в аренду любое нежилое помещение.

Тоже касается и юр. лиц, предпринимателей, для них это основной договор, по которому они могут получить помещение для торговли или ведения иной деятельности.

Общие моменты

Договора аренды помещений, пусть даже нежилого назначения, стали в последнее время встречаться значительно чаще.

Такого рода документы могут заключаться по разным причинам. Самое простое понимание заключается в сдаче квадратных метров арендатору за некую сумму на определенное время.

Что это такое

Аренда помещения включает в себя сдачу нежилого помещения на определенное время под определенное назначение.

Это могут быть:

1. Использование под складские помещения, хранение товара и т.д.;
2. Для производственных целей и т.д.

Все нюансы данного порядка должны быть соблюдены обеими сторонами, потому в качестве подстраховки рекомендуется заключать договор аренды, в данном случае, нежилого помещения и его прямого использования арендатором.

По закону, определенной формы договора аренды таких помещений не соблюдено. Единственное, нужно придерживаться общих правил составления таких документов.

Договора аренды бывают разного типажа, как на длительное использование, так и на короткие периоды. Даже такие нюансы должны быть прописаны в содержании.

Некоторые договора, как предварительный договор аренды нежилого помещения при ремонте, составляются с целью сдачи помещения под ремонтные работы, что также должно указываться в содержании.

В первую очередь, это документ, который помогает регулировать отношения перед основной сделкой. И объяснение в необходимости предварительной сделки очень проста.

Он необходим для того, чтобы стороны, участвующие в данном договоре, могли предварительно обсудить тонкости сделки, ее существенные условия, сроки заключения будущей сделки.

Имея предварительное соглашение, выбранное покупателем, помещение уже не будет сдаваться другому желающему, так как он «зарезервировал» его своим предварительным договором, и в тоже время, у него есть время обсудить с арендодателем важные положения данной сделки.

Назначение документа

• Предварительный договор аренды нежилого помещения помогает его участникам одновременно решать несколько поставленных задач.
• Начиная от самой простой темы – задаток за помещение, заканчивая ответственностью при несоблюдении условий сделки.
• В случае возникновения конфликта, стороны могут руководствоваться договором, как правомерным документов, в качестве подтверждения правоты одной из сторон.

Если сделка совершается с высокой вероятностью риска, а также присутствует значительно крупная сумма, то грамотный подход к делу обязателен.

В таком случае, разумным будет обзавестись специалистом с юридической стороны. Мало кто сможет различить разницу договора аренды и предварительного договора аренды.

В чем же разница? Второй способ не обязывает к указыванию суммы задатка за помещение, в то же время, сам арендатор вправе в любое время расторгнуть сделку.

Но, даже если имело место пропись о задатке, то при расторжении такового договора, оплата съемщику не возвращается.

Действующие нормативы

Основные моменты по аренде помещений можно просмотреть в законодательстве РФ, а именно в главе №34 ГК РФ.

Каким образом заключается сделка, и порядок составления документа прописывается в содержании статьи №606 ГК РФ.

Помещение, которое собираются передать в пользование другой стороне, должно соответствовать некоторым требованиям. Какие именно, можно ознакомиться в статье №607 ГКРФ.

В статье №608 ГК РФ четко отмечены права и обязанности партнеров соглашения. Договора аренды законным образом должны подлежать госреестрации, но на предварительные договора такое правило не распространяется, о чем говориться в статье №609 ГК РФ.

Сдаваемое в аренду помещение должно быть в надлежащем на то состоянии (ст.612 ГК РФ), а если присутствуют и имеют стороннее влияние на договор третьи лица (ст.613 ГК РФ), тоже должно прописываться в содержании, какова их роль.

Как выглядит образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Поскольку сам договор аренды нежилого помещения определенной формы не имеет, основные условия все же должны быть соблюдены:

1. Предмет договора – нежилое помещение.
2. Назначение помещения, для каких целей его будут использовать.
3. Период времени реализации.
4. Возможные спорные ситуации и порядок их решения.
5. Права и обязанности сторон.
6. Реквизиты сторон.
7. Возможные дополнения и приложения к договору.

Наверное, многие согласятся с тем, что немало важное значение заключается в сроках и сумме арендной платы, задатке.

Иногда содержит предварительный договор аренды нежилого помещения гарантийное письмо одного из участников об исполнении своих обязательств. Бланк предварительного договора аренды можно скачать здесь.

Стороны соглашения

Детальное внимание относится к сторонам соглашения – арендатор и арендодатель, иными словами, тот, кто сдает помещение в пользование, и тот, кто берет его на поруки.

В качестве сторон соглашения могут являться:

1. Граждане предпринимательской деятельности.
2. Физические лица.
3. Юридические лица.

В зависимости от того, кто какой стороной будет выступать, и между кем договор будет заключаться, будут указываться требуемые параметры, например:

Если в сделке принимают участие ИП или ООО, ОА и т.д. (юридические лица)	То обязательно указываются полные наименования предприятий, организаций, с уточнением юридического адреса, контактных номеров и т.д.
Если представительскую роль занимает третье лицо	То без доверенности не обойтись
Между физическими лицами составляется самая простая форма договора аренды	Стоит прописать ФИО участников, адреса проживания и номера контактных телефонов

Существенные условия

Важные составляющие, которые входят в соглашение:

1. Место совершения сделки и дата;
2. Информация о сторонах, участвующих при заключении сделки;
3. Указание информации о предмете сделки, местонахождение помещения, его площадь, и указание типа договора, который в данном случае выступает предварительным.
4. Информация и даты, согласно которым будет заключен основной договор;
5. Условия взятия помещения в аренду. Это ее стоимость, порядок оплаты, распределение дохода между сторонами и др.
6. Другие возможные условия, которые стороны желают указать по договоренности;
7. Реквизиты и подписи сторон.

Такой вид документа является типовой формой, но может отличаться в зависимости от того, какими лицами он заключается. Об этих тонкостях мы также поговорим.

Между физическими лицами

Это соглашение будет иметь стандартную форму, так как не имеет особенностей по указанию реквизитов сторон.

Данный договор может быть заключен в любых целях, которые будут описаны в условиях сделки. Физ. лица должны указывать свои ФИО, и паспортные данные, чего будет достаточно для совершения данной сделки.

Если для регистрации ООО

Необходимость заключения предварительного соглашения для регистрации ООО очень проста.

Если юр. лица желают заниматься предпринимательской деятельностью, по закону они обязаны пройти регистрацию в налоговом органе, а для этого необходимо иметь помещение (офис), в котором будет вестись предполагаемая деятельность, и указываться ее точный адрес.

Если юр. лицо на момент регистрации в органах не имеет собственного помещения, ему необходимо найти арендодателя, который его предоставит.

Видео: ничтожность предварительного договора аренды

Для этого и заключается предварительный договор, в котором будет указана информация о наличии такого помещения, и намерениях юр. лица.

После заключения такого соглашения юр. лицо составляет гарантийное письмо, в котором указывается информация о грядущей аренде помещения, ее площади, и назначению, что является необходимым условием для оформления и последующего ведения бизнеса.

Причем, расхождение в фактическом и юридическом адресе не допускается, так как зарегистрированный адрес будет служить для приема корреспонденции.

С задатком

1. Очень часто данное соглашение служит для оформления задатка, позволяющего урегулировать отношения.
2. Лицо, желающее взять помещение в аренду, предоставляет договорную сумму в качестве предоплаты за предоставление аренды и для возможности аренды последующим основным договором, обеспечивая сделку деньгами и гарантиями.

3. Арендодатель же получает задаток, и это гарантирует ему сдачу нежилого помещения, так как часть суммы уже оплачена.

Задаток обозначается и регулируется законом, как платеж для обеспечения будущего обязательства. Для этого в условиях договора добавляется дополнительное условие, и указывается сумма.

В строящемся здании

Необходимость заключения договора при данных условиях больше относится к арендодателю.

Пока здание строится, он желает уже найти клиента, и получить доход сразу же после сдачи такого здания в эксплуатацию.

Поэтому и заключается предварительное соглашение, в котором указывается срок, когда можно будет въехать арендатору в данное помещение.

Судебная практика

Примером Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2015 N Ф01-1564/2015 по делу N А29-8193/2014

• Ситуация следующая — между сторонами было заключено соглашение о взятии нежилого помещения в аренду, однако арендатор решил расторгнуть договор и написал письмо о расторжении сделки за три 3 месяца до даты взятия, согласно условиям договора, а арендодатель не желал принимать помещение согласно акту приема – передачи.
• Суд решил — удовлетворить иск, и подтвердить расторжение договора, так как арендатор имел право на расторжение согласно условиям такого договора, и направил письмо о своем желании.
• Условия договора небыли нарушены, поэтому арендодатель обязуется принять помещение обратно, и расторгнуть договор по желанию одной из сторон.
• Как видим, по каждому случаю имеются свои нюансы и правила составления предварительного соглашения аренды нежилого помещения.
• Потому лучше обзавестись юристом в данном вопросе, чтобы снизить риск конфликтности в будущем.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2019 году — что это такое, образец, с задатком, форма

Сегодня сдача недвижимости в аренду подразумевает составление специального договора. Причем формат такового не определяется законодательством.

Но при этом необходимо будет обязательно сформировать таковой. Таким образом возможно будет стандартизировать взаимоотношения арендодателя и арендатора.

Также помимо этого такого типа договор выполняет обширный перечень самых разных иных функций. Например, дает возможность защитить свои права в законном порядке как нанимателю, так и арендатору.

В противном случае оно попросту может быть признано частично или даже полностью недействительным.

Основные моменты

Нежилые помещения сегодня могут быть использованы для реализации самых разных целей. Стоимость такой недвижимости как и жилой относительно велика.

Именно поэтому нередко таковые помещения попросту оформляются в аренду. На данный момент существует множество самых разных тонкостей, непосредственно связанных с арендой.

Очень важно правильно составить договор между арендатором и арендодателем.

В дальнейшем это позволит избежать обширного количества самых разных затруднений. Со всеми тонкостями составления соглашения нужно будет разобраться предварительно, заранее.

Сегодня договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, а также в иных типах недвижимости составляется стандартным образом.

Что это такое

Непосредственно под арендой подразумевается предоставление во временное пользование недвижимости для определенных целей. Причем таковые могут быть различными.

Чаще всего нежилые помещения используются для реализации следующих задач:

• размещение товаров – в качестве склада;
• под производственные помещения;
• иное.

Соответственно, аренда должна осуществляться на определенных условиях. Все таковые обозначаются в подписываемом в двустороннем порядке договоре.

Таковой обозначается как «договор аренды». Установленной стандартной в законодательстве формы он не имеет.

Но при этом существует ряд пунктов, присутствовать которые должны в нем обязательно. Причем различают разные виды аренды. Таковая может быть как долгосрочная, так и краткосрочная.

Отдельные виды договоров предусматривают включения пункта о ремонте и задатке. Базовые требования к соглашениям обозначаются в ГК РФ.

С какой целью заключаются

Договор предварительной аренды нежилого помещения позволяет разрешить одновременно сразу несколько достаточно серьезных задач.

В первую очередь к таковым относится следующее:

Все права и обязанности всех участников	Взаимоотношений закрепляются на бумаге
Договора предварительной аренды иногда включают в себя пункт о задатке	Тем самым устанавливается факт серьезности намерений по аренде площади
С помощью договора аренды возможно будет защитить свои права	В суде как заемщику, так и заимодавцу

Сегодня существует большое количество разнообразных тонкостей составления данного вида договора.

Потому если в соглашении фигурирует достаточно существенная сумма – стоит обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Особенно если опыт сдачи таковых помещений по какой-то причине отсутствует. Следует также различать договор аренды и договоре предварительной аренды.

Второй не подразумевает обязательства по арендной плате, а также иные тонкости. Причем потенциальный арендатор имеет право расторгнуть таковой договор.

Соответственно, именно по этой причине нередко одним из обязательных пунктов является раздел о задатке, предварительной оплате.

Соответственно, при расторжении такового соглашения предоплата попросту не возвращается.

Правовое регулирование

Сегодня все вопросы, связанные с договором аренды нежилого помещения отражаются в специальном законодательстве.

Основополагающим документом является гл.№34 Гражданского кодекса РФ.

Она включает в себя ряд статей, отражающих саму возможность аренды помещения, а также множество иных моментов.

Все тонкости формирования договора аренды обозначаются в ст.№606 ГК РФ. Там же дается определение таковому.

Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа.

На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в ст.№608 ГК РФ.

В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.

Момент таковой определяется именно ст.№609 ГК РФ. Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется.

Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке. Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда.

Данный момент определяется ст.№610 ГК РФ. Соответственно, аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.

Арендодатель же в свою очередь несет определенную ответственность. В первую очередь – за предоставление имущества в аренду в надлежащем состоянии.

Вопрос таковой опять же закрепляется на уровне законодательно. Он определяется в ст.№612 ГК РФ.

Также в договоре предварительной аренды нередко затрагивается вопрос оплаты арендной платы. Данный момент закрепляется на законодательном уровне.

Нюансы устанавливаются в ст.№614 ГК РФ. Важно учесть, что арендодатель получает определенную выгоду от сдачу недвижимости в аренду.

Соответственно, этот момент опять же нужно будет рассмотреть сквозь призму налогового законодательства. Обязательно необходимо рассмотреть все тонкости оплаты налогового сбора на прибыль.

Также в договоре предварительной аренды возможно указать обязанности сторон по поводу содержания недвижимости.

Данный момент устанавливается в ст.№616 ГК РФ. Соответственно, арендатор обязан будет поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

Существуют особые виды имущества и аренды. Соответственно, момент таковой отражается в действующих нормах законодательства. Подобные нюансы определяют формат составляемого соглашения.

Все вопросы по этому поводу достаточно подробно раскрываются именно в ст.№625 ГК РФ.

Сами деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным расчетом. Этому моменту нужно будет уделить особое внимание.

Нередки случаи возникновения спорных ситуации именно по поводу авансовых платежей, задатка.

Отдельно стоит отметить вопрос разрешения спорных, конфликтных ситуаций. На данный момент времени разрешить таковые возможно будет лишь через суд.

Но при этом попытаться сначала разрешить вопрос мирным путем. Если же это по какой-то причине сделать не удается – только в таком случае необходимо обращаться в суд.

В противном случае если попыток урегулировать вопрос в досудебном порядке невозможно – понадобится обязательно обращаться в суд.

Форма предварительного договора аренды нежилого помещения

Сегодня существует обширный перечень важных особенностей формирования договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это касается именно формата самого договора.

При отсутствии опыта составления таковых документов лучше всего будет изучить нюансы заранее. Оптимальное решение – обратиться для составления к квалифицированному юристу.

Существует ряд базовых вопросов – разобрать которые понадобится предварительно. К таковым относится следующее:

• стороны соглашения;
• что относится к существенным условиям;
• если для регистрации ООО;
• между физическими лицами;
• образец заполнения.

Стороны соглашения

В договоре в обязательном порядке отражается подробная информация по поводу сторон, которые заключили подобного типа соглашение.

Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно. Причем договор аренды помещения может быть заключен между следующими лицами:

• индивидуальный предприниматель;
• физическое лицо;
• юридическое лицо.

В зависимости от статуса конкретного гражданина будет изменяться формат договора. Причем в каждом случае понадобится указать в договоре:

• полное наименование конкретного арендатора, арендодателя (будь то физическое лицо или же юридическое);
• место регистрации;
• место фактического расположения;
• индивидуальный регистрационный номер.

Существует обширный перечень самых разных тонкостей, связанных с оформлением подобного рода договора.

Представленная информация о сторонах, заключивших такое соглашение, должна быть обязательно актуальной, точной.

Нередко проблемы юридического характера возникают именно в силу невыполнения данного требования.

Что относится к существенным условиям

Существует обширный перечень условий, которые должны быть обязательно отражены в договоре предварительной аренды нежилого помещения.

К таковым на данный момент времени относится следующее:

• что представляет собой предмет договора;
• цена соответствующего типа договора;
• сроки реализации;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения;
• реквизиты сторон;
• приложения.

Наиболее важные моменты, которые должны быть обязательно указаны с максимальной точностью – это срок аренды, а также сумма, которая должна быть перечислена в качестве задатка.

Сам пример составления такового документа не составит большого труда найти. При наличии верно составленного образца вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Если для регистрации ООО

Сегодня одной из самых популярных форм организации является общество с ограниченной ответственностью.

• При этом одним из обязательных условий создания такового является наличие постоянного юридического адреса.
• Соответственно, во многих случаях попросту нет возможности использовать личную собственность в качестве такового.
• Именно поэтому необходим договор аренды помещения – по указанному в нем адресу будет поступать креспонденция.

Важно учитывать, что расхождение фактического и юридического адреса не допускается. Если же подобное имеет место – может возникнуть большое количество самых разных затруднений, сложностей.

Видео: предварительный договор аренды

Важно учитывать этот факт при предоставлении информации на регистрацию в специальный государственный реестр.

Между физическими лицами

Допускается составление договора данного типа между физическими лицами. Соответственно, формат составляемого соглашения будет стандартным.

Единственное отличие – вместо наименования юридических организации понадобится обозначить персональные, паспортные данные сторон договора. Все тонкости процесса определены законодательно.

Образец заполнения

При отсутствии опыт составления договоров предварительной аренды можно поступить различным способом.

Но оптимальным решением будет опять же именно обращение к юристу. Но далеко не всегда есть таковая возможность.

Именно поэтому возможно попросту самостоятельно составить документ по имеющемуся образцу. Таким образом вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/

Договор аренды нежилого помещения – соглашение владельца и арендатора

При составлении арендного договора обычно используется простая письменная форма, которая не требует нотариального заверения.

Однако, обязательным требованием при заключении сделки является составление акта-приёма передачи арендуемой площади, также необходимо прописать предмет договора, срок действия, когда и кем договор составлен.

Если отсутствует акт приёма-передачи, то невозможно мирно разрешить конфликтные ситуации, как это предусматривает данный договор. Рекомендуется приложить и план арендуемой площади, кадастровый паспорт, прочие документы, перечень которых оговаривается сторонами.

Об основном содержании договора: важные аспекты аренды помещения

К гражданско-правовому договору аренды есть ряд требований, которые должны быть учтены. Этот договор регулирует общие положения об аренде имущества, которые сформулированы статьях 606 – 625, а также в параграфе №4 главы 34-ой Гражданского Кодекса РФ. Итак, обязательно указывается следующее:

• описание арендуемой площади;
• размер арендной платы;
• срок аренды;
• площадь сдаваемой в аренду недвижимости с учётом технического паспорта БТИ (Бюро технической инвентаризации);
• адрес здания, в котором расположено арендуемое помещение;
• точное местоположение, где находится сдаваемый объект в здании (в частности, номер кабинета/комнаты, этаж и прочее);
• наличие телефона, перечень коммунальных услуг, требующих оплаты (в том числе, интернет, охрана и т.п.);
• целевое назначение (под склад, для офисных либо производственных нужд);
• условный либо кадастровый номер;
• права третьих лиц на данный объект и обременения.

Только собственник (уполномоченное им лицо) имеют возможность сдавать в аренду помещение. Если договор аренды помещения заключается между Арендатором и уполномоченным лицом, то последним должны быть предоставлены необходимые документы: устав, доверенность и т.д.

Когда соглашение об аренде помещения не предусматривает других условий, Арендатор после вступления в силу документа обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии и проводить требуемый косметический ремонт.

О преимущественном праве последующей аренды коммерческой недвижимости

Согласно закону у собственника земельного участка, на котором находится недвижимость, сдаваемая в аренду, есть преимущественное право аренды данной площади.

Когда заключается договор, следует обозначить, входит ли оплата интернета, коммунальных услуг, охраны и прочие затраты в арендную плату. Если арендуемая недвижимость находится в комплексе помещений, которые расположены в едином сооружении или здании, необходимо приложить правила для мест общего пользования.

Эти постановления обязуются соблюдать не только Арендатор и его сотрудники, но и клиенты, гости территории. После завершения действия соглашения Арендатор должен передать объект Арендодателю, составив акт передачи имущества.

Если договор аренды не устанавливает другое, то недвижимость передается арендодателю со всеми существующими улучшениями.

Образец договора аренды нежилого (коммерческого) помещения

Изучить образец данного типа договора вы можете на нашем сайте. Кроме того, наши специалисты с радостью предоставят вам консультацию бесплатно.

Далее обозначим ключевые позиции, которых следует придерживаться, составляя документ. Обычно выделяют двенадцать блоков в договоре.

Он традиционно начинается «шапкой» с указанием названия договора, города, где заключается сделка, также тут следует обозначить:

• дату сделки;
• кто выступает как Арендатор и Арендодатель;
• фамилию, имя, отчество лиц, заключающих договор, либо юридические названия компаний.

Вначале следует указать, что Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование помещение, которое находится по определённому адресу. В этом блоке указывается Свидетельство о гос.

регистрации права на собственность, площадь и прочие характеристики, срок аренды, за сколько до истечения срока аренды помещения Арендатор должен уведомить о своем желании продлить действие договора.

В этом блоке указывается, что Арендодателем предоставляется гарантия: помещение не находится в залоге, споре и под арестом, не продано и не подарено.

Об обязанностях сторон

Договор должен включать в себя обязанности сторон: Арендодателя и Арендатора. Так, выделим вначале обязанности, которые возлагаются на первую сторону – владельца нежилого помещения. Арендодатель обязан:

• предоставить арендуемое помещение в должном состоянии (это фиксируется в акте приёма-передачи);
• обеспечить доступ к нежилому помещению;
• ликвидировать последствия всевозможных форс-мажорных обстоятельств (пожара, аварии, затопления и т.п.);
• ремонтировать помещение, когда есть такая необходимость;
• осуществлять прочие шаги, которые требуются для исполнения Договора, в рамках действующего законодательства.

Разумеется, у Арендатора тоже есть обязательства. Например, использование помещения должно осуществляться в рамках целевого назначения недвижимости.

Обязательным условием является содержание помещения в надлежащем санитарном и техническом состоянии, учитывая пожарную и другую безопасность, своевременное внесение арендной платы.

Арендатор обязуется не производить реконструкцию помещения и прочие капитальные ремонтные работы без письменного согласия владельца недвижимости. Также к обязанностям лица, взявшего помещение в аренду, относится:

• принимать необходимые меры, обнаружив аварийное состояние оборудования;
• восстанавливать территорию, если она приходит в аварийное состояние по вине Арендатора, используя свои средства либо возместив ущерб в полном объеме;
• оповещать Арендодателя о предстоящем освобождении помещения не позднее установленного срока;
• вернуть помещение в том состоянии, в каком оно было передано;
• проводить за свой счет косметический и текущий ремонт арендуемой территории;
• осуществлять оплату коммунальных услуг, за телефон, водоснабжение и электроэнергию;
• заниматься прочими действиями, которые необходимы для реализации этого Договора, исполнения законодательства РФ, а также других дополнений к действующему документу.

В данном блоке договора следует обозначить, какова цена за один квадратный метр, а также итоговая сумма за всю площадь, до которого числа необходимо производить оплату каждый месяц, когда вносится первая оплата (в течение определенного количества банковских дней с момента подписания договора). Следует указать, что при переводе арендной платы в меньшем размере от установленной суммы, Арендодатель может её не принять.

Об ответственности сторон

Прописывается ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение обязательств.

В частности, существует имущественная ответственность, по которой Арендодатель отвечает за возможные изъяны сдаваемого нежилого помещения.

При их выявлении Арендатор может досрочно расторгнуть договор, произвести удержание понесённых расходов или потребовать снизить арендную оплату соразмерно возникшей ситуации.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки в нежилом помещении, которые оговариваются в процессе заключения сделки или же были заранее известны/видны в ходе осмотра недвижимости.

В договоре указывается размер пени за каждый день просрочки и условия, при которых возможно расторжение договора аренды помещения из-за просрочки внесения платы (например, у Арендодателя есть возможность расторгнуть договор, если Арендатор задержал оплату на месяц или квартал, потребовать возмещения убытков).

Предусматривается пеня и за просрочку с возвратом арендуемой площади. В ситуации возврата арендованного нежилого помещения в неисправном состоянии, Арендатору придется взять на себя расходы за ремонт и оплатить штраф (процент от цены повреждённого имущества).

Штрафы предусмотрены и за передачу имущества в пользование другим лицам, за вандализм или намеренное уничтожение имущества.

Если Арендатор производил улучшение нежилого (коммерческого) помещения, не обсудив это с Арендодателем, траты на эти улучшения не подлежат компенсации. В случае уплаты неустойки обязательства или необходимость устранить нарушения не аннулируются.

О расторжении договора аренды помещения

В пятом блоке обозначаются причины, по которым заключенная сделка может быть расторгнута. Обозначим ключевые причины, по которым расторжение может произойти досрочно. Итак, договор расторгается:

• когда принято обоюдное решение сторон, которое оформлено в письменной форме;
• по инициативе одного из участников сделки в случае, когда причина расторжения прописана в законе или действующем Договоре;
• в ряде других случаев, которые предусмотрены законом.

Если Арендатор или Арендодатель выступает против расторжения, решение принимается в суде. У Арендодателя есть право расторгнуть договор.

Поводом может стать следующее: съемщик недвижимости не производит оплату, использует помещение не по его целевому назначению, ухудшает состояние недвижимости, сдаёт её третьим лицам, не обсудив возможность субаренды с хозяином.

У Арендатора также есть возможность расторгнуть договор досрочно по следующим причинам:

• помещение оказалось в непригодном состоянии (причины данного состояния не зависят от Арендатора);
• в случае отказа Арендодателем передавать помещение в пользование в указанный срок;
• хозяином недвижимости не осуществляется капитальный ремонт.

При возникновении разногласий стороны обязуются решать их в формате переговоров. В ситуации, когда невозможно достичь решения в данном формате, необходимо обратиться в суд. Если затрагиваются вопросы, которые не урегулированы в Договоре, применению подлежат правовые акты РФ.

В документе также следует прописать вопросы конфиденциальности, которые подразумевают, что стороны договора обязуются хранить в тайне условия аренды.

При форс-мажоре ни одна из сторон не несёт ответственности за невыполнение обязательств, которые прописаны в договоре аренды помещения. Впоследствии дальнейшая судьба сделки определяется сторонами. Компромисс невозможно достичь? Значит, следует обратиться в суд, чтобы решить возникший конфликт.

Изменить условия договора, расторгнуть договор или прекратить действие аренды возможно лишь в рамках письменного соглашения между сторонами. Также необходимо указать, что договор составлен в двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу.

В случае перевода документов преимущественной силой обладает текст на языке оригинала. Обязательно необходимо обозначить, в какую сумму оценено арендуемое имущество (эти данные важны при необходимости возмещения ущерба).

Всё остальное, не обозначенное в договоре, регулируется на основании действующего законодательства РФ.

Завершается договор реквизитами сторон, их подписями и рядом приложений – поэтажным планом помещения, списком недостатков имущества, актом приёма-передачи.

Более детальная информация по заключению сделок с недвижимостью представлена и в других разделах нашего сайта. Чтобы скачать образец арендного договора, вам потребуется сделать лишь несколько кликов.

Для бесплатной консультации, свяжитесь с нашими специалистами по указанному номеру телефона.

Источник: https://pravoved.ru/documents/new/contract/lease/dogovor-arendi-nezhilogo-pomesheniya/

Предварительный договор аренды нежилого помещения в 2019 — образец, с задатком

Предварительное соглашение (далее также – подготовительное, изначальное) об аренде применяется, как правило, в сфере предпринимательских отношений, а арендуемые помещения используются для целей размещения офисов, производственных и промышленных помещений, складов и др.

И хотя предварительный контракт об аренде заключается в редких случаях, следует рассмотреть его особенности. В этой статье мы рассмотрим – когда же он составляется, при каких обстоятельствах действует и в каких случаях в нем нет необходимости.

Нормативные положения содержатся в ст. 429 ГК РФ (далее – Кодекс).

Так, в силу ч. 1 представленной статьи, согласно подготовительному договору, участники процесса обязуются когда-либо в будущем времени заключить основной контракт о передаче имущества, причем на условиях, которые указаны в предварительном соглашении.

И лишь в одном случае такой договор может пригодиться – при строительстве или реконструкции нежилых помещений, которые, по окончании строительных и монтажных работ, будут сдаваться в аренду. Но почему же?

Дело в том, что изначальные контракты заключаются тогда, когда стороны по тем или иным причинам не могут “здесь и сейчас” заключить основной договор.

Если рассматривать аренду недостроенных и не сданных в эксплуатацию объектов, то это как раз-таки представленный случай.

Ч. 2 ст. 609 Кодекса устанавливает, что договор аренды недвижимости в обязательном порядке нужно регистрировать в Росреестре, если иное не установлено Кодексом.

И тут же ч. 2 ст. 651 Кодекса регламентирует, что не подлежат госрегистрации договоры аренды нежилых зданий и сооружений, заключенные на срок менее 12 месяцев.

Таким образом, если планируется долгосрочная аренда (на срок более 12 месяцев), договор нужно регистрировать, но в случае с недостроенными объектами это невозможно. Соответственно, и договор аренды заключить не удастся.

Именно при таких обстоятельствах сторонам и потребуется изначальный договор аренды, о содержании и особенностях которого мы поговорим далее.

Образец аренды муниципальных нежилых помещений вы можете посмотреть на этой странице.

О форме основного договора говорится в ст. 609 Кодекса. Так, на основании положений ч. 1 указанной статьи, в устном виде можно заключить, если:

• обе стороны процесса – физические лица;
• и срок аренды менее 1 года.

• Во всех остальных случаях, в том числе, и когда хотя бы одна из сторон – юрлицо, требуется письменная форма.
• Соответственно, предварительный договор также нужно составлять письменно, как и основной (и наоборот, если законом допускается устная форма сделки, в этой форме можно заключить и предварительный).
• Рассмотрим, какие условия должны быть в предварительном договоре аренды согласно ст. 429 Кодекса:

• предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
• все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
• период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Получается, что изначальный договор даже “шире” основного – помимо всех условий главного контракта, он содержит еще и дополнительные.

Некоторые полагают, что в договор нужно включать условия об ответственности за уклонение от заключения основного контракта.

Отметим, что такие условия можно включать, а можно не включать – все равно закон стоит на защите того, чьи интересы были нарушены.

Так, согласно ч. 4 ст. 445 Кодекса, если какая-либо сторона уклоняется от заключения основного договора, контрагент вправе обратиться в судебный орган с прошением о понуждении к заключению контракта.

В этом случае контракт считается заключенным на условиях, указанных в судебном вердикте. Суд может также обязать уклоняющуюся от исполнения обязательств сторону компенсировать все материальные убытки, причиненные таким уклонением.

Как заключить и его образец

Заключать изначальный договор следует в простой письменной форме путем составления 1-го документа, подписанного сторонами, но в нескольких экземплярах. Рекомендуется составить 3 экземпляра – один останется у арендатора, второй – у арендодателя, третий – для разрешения различных споров.

Унифицированная форма подготовительного договора аренды отсутствует. Стороны процесса могут самостоятельно разработать бланк, или же воспользоваться нашим образцом, в котором уже есть все существенные положения.

Скачать образец изначального договора можно по этой ссылке.

Это значит, что вне зависимости – будет ли регистрироваться в Росреестре основной договор или нет – регистрировать предварительный не нужно.

Какие нужны документы

Поскольку подготовительный договор содержит все условия основного, сторонам нужно внимательно отнестись к его заполнению и проверке всех предоставленных контрагентом сведений.

Так, арендатору не мешает проверить право арендодателя на сдачу нежилого помещения в аренду. Если речь идет об объекте незавершенного строительства, следует проверить всю разрешительную документацию.

Арендодателю, в свою очередь, нужно проверить платежеспособность контрагента – сможет ли он в будущем вносить своевременные арендные платежи или нет?

Стороны сделки должны предоставить друг другу все документы, которые свидетельствуют о правомерности будущей сделки.

Срок

О времени, в течение которого должен быть заключен основной контракт, говорится в ч. 4 ст. 429 Кодекса. В силу нормативных положений, стороны процесса могут указать в документе срок, а могут и не указать.

Если срок не указан, действует стандартное правило – заключить основной договор нужно в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Если в течение указанного времени ни одна из сторон так и не изъявит желания заключить основной контракт, действие предварительного прекращается (то есть как будто бы его и не существовало).

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком и его образец

О задатке, как о мере обеспечения выполнения обязательств, сказано в ст. 380 и 381 Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 380, задатком признается заранее определенная сумма финансово-материальных средств, которая передается одной из сторон другой стороне в счет причитающихся в будущем времени платежей, как доказательство заключения договора.

Поскольку, согласно основному договору, платежи обязан будет совершать арендатор, то именно он и должен вносить задаток.

Если же обязательства, наоборот, не исполнит арендатор, то сумма задатка просто остается у арендодателя.

Долгое время ВАС РФ и ВС РФ не могли прийти к единому мнению относительно целесообразности использования задатка в подготовительных договорах.

Верховный Арбитражный суд основывал свою позицию на том, что задаток, как мера обеспечения, должна применяться исключительно к финансово-денежным обязательствам.

Изначальный договор же финансовых расчетов не предусматривает и влечет лишь одно обязательство – по заключению основного контракта в будущем.

Верховный Суд, напротив, указывал на допустимость использования задатка, рассматривая его как обеспечение исполнения денежного обязательства по основному договору.

Противоречие было устранено путем внесения поправок в Кодекс, а именно, в ч. 4 ст. 380. Теперь задаток совершенно законно можно использовать и в предварительных договорах, в том числе, и аренды.

Договор задатка не обязательно заключать отдельно – соответствующие положения можно прописать непосредственно в предварительном соглашении об аренде.

Здесь можно скачать образец предварительного договора с условием о задатке.

Судебная практика

По поводу предварительных договоров аренды судам частенько приходится решать следующие споры:

• арендатор желает получить денежную компенсацию за срыв сроков заключения договора арендодателем;
• арендатор желает получить денежное возмещение из-за банкротства арендодателя и, как следствие, незавершенных строительных работ;
• при мошеннических действиях со стороны арендодателя, при составлении заведомо недействительного договора путем обмана или злоупотребления доверием.

Итак, изначальный договор аренды нужен для того, чтобы обязать сторон заключить основной в будущем.

Сроки стороны могут установить самостоятельно – если они не регламентированы, то заключить основной нужно в течение 1 года. В документе может присутствовать условие о задатке или о другой мере обеспечения обязательств.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом в 2019 году, читайте здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/predvaritelnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/