Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

• но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
• как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
• или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
• Все консультации у юристов бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
2. Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта

1. В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.
2. Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.
3. Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.
4. В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения

Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор.

Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности.

Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание – ключ к успеху

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства.

Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем.

Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться.

Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы.

Качество – еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.

Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например.

И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует.

Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.

Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер.

Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон.

Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

Как грамотно заключить договор долевого участия

Источник: http://sudsistema.ru/category-24/dogovor-ddu-na-chto-obratit-vnimanie-2018.php

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Приобретение жилья в новостройке – это ответственный и решительный шаг на жизненном пути. Закон о долевом строительстве призван защищать права дольщиков, но и он не всегда помогает избегать подводных камней в договоре долевого участия. На что же надо обратить внимание при его заключении?

С чего начать

Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.

Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.

Однако, прежде чем становиться участником в долевом строительстве, необходимо проявить элементарную бдительность. Прежде чем отдавать свои деньги, рекомендуется уточнить информацию о компании-застройщике.

Она не имеет права собирать денежные средства, если:

• находится в состоянии ликвидации юрлица;
• в его отношении проводится процедура банкротства;
• арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
• существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.

Вся эта информация находится в свободном доступе на официальном сайте арбитражного суда. Изучив ее можно приступать к изучению документации застройщика, которую он обязан размещать на своем сайте или предоставлять по первому требованию (ст. 3 ФЗ №214).

Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:

• Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:

1. Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
2. Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.

• Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
• Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
• Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
• Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.

Структура договора долевого участия

Изучив доступную информацию об организации-застройщике и убедившись, что он вполне заслуживает доверия, можно переходить к следующему этапу – заключение договора долевого участия (сокращенно ДДУ).

Законодательство не установило его стандартной формы, но указал обязательные пункты, которые должны быть в нем. Надо обратить внимание при заключении договора долевого участия, что отсутствие хотя бы одного из обязательных пунктов, делает его не заключенным.

В Законе приведен перечень обязательных пунктов:

• Описание передаваемой квартиры. Здесь обязательно прописывается назначение объекта недвижимости – жилое/нежилое, номер квартиры, этаж, количество комнат, балконы, подсобные помещения, площадь общая и каждой комнаты. В обязательном порядке прилагается схема расположения квартиры.
• Сроки передачи объекта недвижимости дольщику от застройщика. Важно, чтобы были указаны конкретные даты потому, что именно от них будет производиться отсчет нарушения сроков сдачи новостройки.
• Стоимость жилья, сроки и порядок оплаты. Она может измениться только при изменении площади приобретаемого жилья. Это может быть после проведения замеров БТИ. Также подробно излагается стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры. Если используется ипотечное кредитование, указывается размер собственных средств, вносимых при оплате.
• Сроки действия гарантии на квартиру и само здание. Обычно на коммуникации – 3 года, на квартиру и здание – 5 лет.
• Способы обеспечения исполнения строительной организацией своих обязательств по ДДУ. Здесь указывается ответственность застройщика, какими активами он отвечает за взятые на себя обязательства.

В целях защиты дольщиков 2018 года, внесены изменения в Закон о долевом участии, принятые 31.12.2017 № 506-ФЗ. Согласно этим изменениям в договоре должны содержаться следующие пункты:

• Сведения о причислении квартиры к стандартному жилью, а застройщиком должен быть заключен договор на строительство стандартного жилья.
• Реквизиты и сведения сторон договора о строительстве стандартного жилья.
• Цена в ДДУ одного квадратного метра общей площади новостройки, который не может превышать цену, указанную в протоколе по результатам аукциона на право освоения территорий для строительства стандартного жилья. Протокол обязательно прилагается к ДДУ.

Этими изменениями вводится понятие стандартного жилья, которое заменяет ранее принятое – экономического класса. Новое понятие подразумевает создание классификации и выработку общих критериев для оценки качества построенного жилья.

ДДУ полагается заключенным с момента его регистрации в Росреестре. Это требование введено для недопущения двойных продаж одной и той же квартиры.

Оплата приобретаемого жилья дольщиком производится после регистрации договора долевого участия в органах Росреестра.

Что требует особого внимания

При подписании договора долевого участия покупателю приходится знакомиться с большим количеством информации. Сам договор напечатан на нескольких листах. Во всей этой информации обычному человеку, не имеющему специальной юридической подготовки будет сложно разобраться. Поэтому рекомендуется такой договор проверить с опытным юристом или нотариусом.

Если же нет такой возможности, то необходимо обратить свое внимание на следующие моменты договора:

• Сроки передачи квартиры должны быть едины для всех дольщиков.
• Сроки действия ДДУ. Они должны быть не менее времени передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи и проведения взаимных расчетов.
• В пункте договора об ответственности какие указаны причины форс-мажора. Застройщики часто в нарушении законодательства указывают здесь и принятие новых правительственных постановлений, и погодные условия, и другие надуманные основания.
• Судебный орган, внесенный в договор для разрешения спорных ситуаций. По Закону дольщик имеет право выбора суда для подачи заявления на рассмотрение спорной ситуации. Застройщик, указав в договоре конкретный суд, лишает его законного права выбора и может лишить его возможности обратиться в выбранный суд.
• Пункт, приравнивающий разрешение на ввод в эксплуатацию гарантии качества жилья. Этим он, обычно, пытается снять с себя ответственность за возможные риски, связанные с низким его качеством.

Для случаев приобретения жилья в личное, семейное пользование, при разрешении всех возникших разногласий, не урегулированных ДДУ и №214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей.

Возможные риски

Принятие законодательства о долевом строительстве призвано защитить права дольщиков. Но недобросовестные застройщики, а порой и откровенные «жулики» находят лазейки для введения в заблуждение или откровенного мошенничества в строительстве.

В нарушение законодательства такие строители применяют так называемые «серые схемы» продажи жилья. К ним относятся:

• Предварительный договор купли-продажи. Основным риском здесь является то, что застройщик регистрирует квартиру сначала на себя за счет дольщика. А потом уже по основному договору купли-продажи продает ее покупателю. Это дает возможность для двойной продажи одного и того же объекта. В суде подобные сделки трудно оспаривать, потому что считаются не действительными.
• Вексельная покупка на сумму стоимости при обретаемого квартиры. Используется застройщиками для срочного получения денежных средств с дольщика. При такой схеме нет никаких гарантий по срокам сдачи жилья, что очень выгодно для строителей. Если решаться на такую сделку, лучше предпочесть её срок не более одного года.

Договор долевого участия – существенный документ при оформлении взаимоотношений с застройщиком. Поэтому к его подписанию надо подойти со всей тщательностью. Предусмотреть все нюансы и риски, заложенные в нем, поможет опытный юрист. Проявленная предусмотрительность поможет дольщику защитить свои права и обезопасить сделку.

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora

Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Приобретение жилища в новостройке, по воззрению почти всех людей, является более прибыльным вариантом. Это соединено не только лишь с низкой стоимостью жилого помещения, но и с возможностью покупки жилплощади, где никто никогда не пребывал.

Невзирая на бессчетные плюсы, сделка такового рода сопровождается высочайшими рисками, и 1-ый из их – это опасность попасть в руки к жуликам. Очередной неувязкой может стать долгострой. Чтоб снизить опасности и исключить вероятные нехорошие последствия, покупателю стоит побеспокоиться о заключении договора долевого роли в строительстве.

Недостаточно просто составить соглашение и его подписать. Принципиально, чтоб в документе были указаны все значительные условия и содержалась лишь достоверная информация. В статье читатели сумеют выяснить о том, на что обратить внимание при составлении и подписании ДДУ в 2017 году, также какие моменты документа являются более важными.

Для чего нужен ДДУ и какие данные о застройщике нужны?

Навряд ли можно рассчитывать, что подписание договора стопроцентно исключит возможность обмана в отношении покупателя. Хотя в ФЗ № 214 и прописаны все вероятные аспекты заключения такового соглашения, от всех рисков получить защиту не получится. Даже сейчас у застройщиков довольно способностей для махинаций с текстом соглашения.

Почти все строй конторы стараются включить прибыльные себе пункты и исключить положения, защищающие покупателя. Конкретно по данной нам причине стоит пристально читать контракт перед его подписанием, также заблаговременно произвести полную проверку всех приложенных документов.

Чтоб приготовить документ, необходимо будет получить все официальные данные о фирме, включая денежные данные и учредительную документацию. С недавнешнего времени вышеупомянутый законодательный акт обязует строительную компанию выкладывать на собственном ресурсе полные сведения о организации, также о объектах, строительством которых она занимается.

Потому, чтоб получить желаемую информацию, покупателю довольно зайти на ресурс конторы и изучить выставленные документы. Не считая этого, представитель конторы должен будет по первому требованию будущего покупателя показать оригиналы либо копии уставных и денежных документов.

Значительные условия договора

Под существенными критериями следует осознавать те пункты, которые непременно должны находиться в договоре. Закон не обязует застройщика придерживаться обычной формы соглашения, но советует воспользоваться прототипом, который предлагается в вебе либо у нотариуса.

По сути, принципиально, чтоб в документе присутствовало всего только 5 главным пт. В качестве существенных критерий соглашения можно указать последующие:

Предмет соглашения – квартира, которая передается дольщику опосля погашения всех взятых им денежных обязанностей. Нужно верно прописать все характеристики жилого помещения, включая адресок, этаж, площадь и остальные свойства.

Четкая дата передачи объекта покупателю. Это пункт более важен, так как конкретно с этого денька начинает считаться неустойка за просрочку. Рекомендуется не допускать в соглашении неточных формулировок относительно даты и исключить пункты о вероятном переносе срока без согласования с покупателем.

Стоимость жилища. Стороны сделки должны добиться итоговой договоренности о цены объекта и указать данный показатель в соглашении. Не считая того, нужно вписать порядок погашения долга и сроки внесения платежей.

Гарантии застройщика – это пункт, в каком строительная организация гарантирует сервис постройки в течение 5 лет и на два года дает гарантию относительно работы всех инженерных коммуникаций.

Условия страхования ответственности. Тут строительная компания может избрать три варианта – контракт поручительства, страховка по ДДУ либо вступление в ОВС. Страхование оформляется на 2 года больше, чем основное соглашение.

Все перечисленные моменты очень важны для заключения сделки. Если хотя бы один из их отсутствует, документ будет считаться недействительным.

Что еще следует принимать во внимание при подписании ДДУ?

Не считая перечисленных критерий, очень принципиально, чтоб условия соглашения не противоречили действующему законодательству. В документе должны содержаться полные сведения о участниках сделки, также условия расторжения и форс-мажорные происшествия.

Дальше следует учесть, что подписанный контракт вступит в легитимную силу лишь опосля того, как будет зарегистрирован в Росреестре и подписан сторонами. Более всераспространенной предпосылкой конфигурации цены квартиры является несоответствие его настоящей площади проектной.

Крайние поправки, внесенные в ФЗ № 214, обязали стороны допустимыми считать отличия не больше 5% от итоговой площади помещения. Если некорректность составляет больший процент, то расторжение соглашения произойдет через трибунал.

Заключение

Приобретая жилище в новостройке, гражданин сберегает собственные сбережения, но не стоит забывать, что опасности по таковой сделке весьма высоки. Лишь верно составленный и испытанный ДДУ сумеет обезопасить покупателя от совершения нерентабельной покупки и дозволит отстоять свое право в судебной инстанции.

Источник: https://opravah.com/zhilishhnoe-pravo/dolevaya-sobstvennost/vazhnye-aspektu-ddu-i-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii-dogovora/

Риски при заключении договора ДДУ с застройщиком: на что стоит обратить внимание?

18.03.2015 18:20 — Интересное

Источник: БН.ру

В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Потому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание, чтобы не стать обманутым дольщикам или предъявлять претензии застройщику через суд.

Закон о долевом строительстве — ФЗ-214, закон о защите прав потребителей и Гражданский кодекс РФ исчерпывающе описывают все тонкости отношений дольщика и застройщика, а также нюансы содержания договора долевого участия (ДДУ). На деле строительные компании нередко «творчески переосмысляют» текст документа. Как несложно догадаться, отнюдь не в пользу покупателей квартир.

• Специалисты городского Комитета по строительству и Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.
• Итак ниже представлены одни из самых рапространненых рисков дольщиков при заключении договора ДДУ с застройщиком.
• Риск №1: что хотят, то и строят

В каком доме будет располагаться купленная квартира? Казалось бы, здесь должна быть предельная ясность, ведь привлекать средства дольщиков можно только после того, как была опубликована или размещена на сайте строительной компании проектная декларация объекта. В ней все четко расписаны количество этажей, инженерные решения, используемые строительные материалы.

Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом «подрастет» на несколько этажей (прецеденты были). Или — сократится размер придомовой территории.

В общем, наличие такого условия в договоре — это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды.

Риск №2: обещанного три года ждут

В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два может отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство.

То есть строительная компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям).

Но, строго говоря, такой подход противоречит букве закона.

Расторжение договора долевого участия: как вернуть деньги? Задержка срока сдачи дома — частое явление на первичном рынке >> Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ — включение большого, до года, временнóго промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать двух-шести месяцев.

Риск №3: несите ваши денежки

Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам. Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски.

С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.

Кроме того, некоторые даже крупнейшие застройщики, входящие в ТОП-10 петербургского рынка, грешат желанием «застолбить» за собой право на изменение цены договора в одностороннем порядке.

Любой суд признает пункт договора об одностороннем изменении цены нелегитимным.

Наконец, до сих пор практически в каждом договоре встречается фраза о доплатах в случае изменения общей площади квартиры по итогам ПИБовских замеров. Если объект оказался меньше, чем оговорено в ДДУ, застройщик возвращает разницу. Если больше, раскошелиться придется дольщику.

Несмотря на судебные решения в пользу дольщиков, практически в каждом ДДУ предусмотрены доплаты в случае увеличения площади квартиры

Но в данном случае закон демонстрирует несимметричное отношение к сторонам и настаивает, что покупатель должен получить именно тот товар, на который рассчитывал, так как не в состоянии повлиять на процесс его «изготовления». Все расходы ложатся на просчитавшегося в проекте застройщика. К такому заключению пришел Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 7 февраля 2014 года (Дело № А56-69503/2013).

Риск №4: садики за счет дольщиков

Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы по их расходованию. В ФЗ-214 четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков.

В перечне указаны цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен.

Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.

В последнее время появились ДДУ, содержащие пункт о строительстве детских садов или школ за счет собранных у будущих владельцев квартир средств.

Однако привлекать средства дольщиков для строительства социальных объектов абсолютно незаконно.

Риск №5: отступные за выход

В ДДУ нередко предусмотрены штрафные санкции для дольщиков, решивших расторгнуть договор — 10–20% от стоимости объекта, а также некий сбор в пользу застройщика при продаже квартиры по переуступке.

При рассмотрении упомянутого выше дела арбитражный суд постановил, что и тот, и другой пункты являются нарушением законов. «Плата за выход» противоречит статье 32 Федерального закона «О защите прав потребителей», ведь человек вправе отказаться от товаров или услуг до их получения.

В последние два года некоторые строительные компании в обход закона пытаются направить средства дольщиков на строительство «социалки»

Что касается уступки прав требований, то ее правила регламентируются статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность.

В этот временной промежуток участник долевого строительства волен передать свои права требования другому лицу. Если дольщик оплатил будущую квартиру полностью, то достаточно просто уведомить застройщика о свершившемся факте.

Если указанная в ДДУ сумма погашена неполностью, согласовывать договор цессии со строительной компанией необходимо. Но платить отступные — нет.

Риск №6: фирма не гарантирует

Законом предусмотрено, что по готовому объекту устанавливаются два гарантийных срока: не менее пяти лет на сам дом и не менее трех — на инженерную инфраструктуру. Со вторым сроком все предельно ясно — он отсчитывается с момента подписания акта приема-передачи первой квартиры в доме. С первым — немного сложнее.

Он исчисляется с того же момента, что и для «инженерки», если иное не указано в договоре. Этим нюансом ФЗ-214 пользуются некоторые застройщики. Они вносят в ДДУ пункт, согласно которому отсчет гарантийного срока на само здание начинается с ввода объекта в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей первому покупателю может пройти от полугода до года.

То есть собственники еще не вступили в свои права, а гарантия на дом уже тает.

Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены.

В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом.

Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 203 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011).

Наконец, с 2014 года в ДДУ обязательно указывать сведения о способе, которым застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками. Их всего три — банковская гарантия, участие в обществе взаимного страхования и заключение договора со страховой компанией.

Ссылка на договор с банком или страховщиком должна быть информативной, а к ДДУ следует прилагать копию документа, считают в Обществе защиты прав потребителей. Но на практике застройщики, как правило, лишь ограничиваются фразой в ДДУ «Дольщик с договором страхования ознакомлен».

• Рассказать друзьям:
• ВКонтакте

Источник: https://spb.dolgostroyunet.ru/novosti/6690-riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-ddu-s-zastroyshchikom-na-chto-stoit-obratit-vnimanie.html

Дду 214 фз на что обратить внимание 2019

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться.

Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы.

Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.

По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.

Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику.

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта.

Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

Дду в новостройке — что это

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Первый этап представляет собой юридический механизм повышенной сложности и трудоёмкости в реализации. Лучше потратить больше времени на заключение договора долевого строительства и провести с официальным представителем застройщика больше времени, пройдясь по каждому пункту договора, чем тратить время, деньги и нервы в конце строительства.

Рекомендуем прочесть:  Искусственная монополия в россии 2019

Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

• Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
• Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Дду на что обратить внимание

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора.

Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

В нормативах не указано кто именно должен проводить процедуру регистрации. Конечно, лучше всего делать это лично, но можно доверить этот момент другому лицу, имеющему соответствующие полномочия. Документы для регистрации ДДУ в Росреестре понадобятся следующие:

На что стоит обратить внимание в 214 ФЗ

Основная претензия застройщиков к этому закону заключается в том, что необходимо иметь довольно крупный уставной капитал.

Другая претензия сводится к тому, что ФЗ-214 достаточно узко регламентирует те направления, на которые строительная компания имеет право расходовать полученные средства.

При этом среди данных направлений отсутствуют некоторые статьи расходов, которые являются необходимыми при возведении домов.

Рекомендуем прочесть:  Нетбук окоф 2019

Основная суть дополнений к ФЗ-214 сводится к четырем пунктам:
1. Полная отмена долевого строительства к 2019 году. Введение схемы проектного финансирования.
2. Строительной компании необходимо иметь очень крупный уставной каптиал застройщика еще до начала строительства.
3. Застройщик имеет право расходовать собранные с дольщиков средства только по определенным статьям строительных расходов.
4. Создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, который существует для того, чтобы «достраивать» дома в «безвыходных ситуациях» (при заморозке строительства, банкротстве застройщика и т.д.).

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора.

Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры.

В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода.

Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве.

До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов.

В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

14 Фев 2019      juristsib         676      

Источник: https://sibyurist.ru/vozniknovanie-prava-sobstvennosti/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-2019