Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс. 

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Редкая сделка с недвижимостью оформляется тут же на месте. В 90% случаях сторонам собирают документы или подыскивают недостающие денежные средства, прежде чем подписывать договор и регистрировать его.

Однако вполне логичны опасения сторон: а что, если за время предпродажной подготовки второй участник сделки найдет более выгодный вариант, и купля-продажа квартиры не состоится. В таком случае на выручку приходить предварительный договор.

Цель документа – придать уверенности и продавцу, и покупателю, что сделка завершится. Однако сама по себе бумага значит мало: любой из участников может в одностороннем порядке разорвать соглашение, если оно ничем не подкреплено.

Поэтому в подавляющем большинстве случаев покупатель вместе с предварительным документом передает продавцу денежные средства и заключается дополнительного договор задатка (можно ограничиться простой распиской).

Сумма «по умолчанию» 50-100 тысяч рублей.

Иногда продавцы требуют оплатить 10% от определенной стоимости недвижимости. Большую сумму передавать смысла нет: если договор не будет исполнен и стороны его расторгнут, то возникнут сложности по возмещению долгов. Небольшого задатка для «закрепления» соглашения вполне хватит.

Для передачи денег используется расписка. Оформляется она от руки, конкретное содержание никак не регламентируется, главное, чтобы в ней фигурировали:

• паспортные данные и телефон продавца;
• сумма;
• основание передачи (в соответствии с соглашением от такого-то числа);
• предмет соглашения – то есть квартира;
• время и место передачи денег;
• упоминание, что средства пересчитаны собственноручно и переданы в полном объеме;
• подпись.

Расписку пишет продавец, хранится она у покупателя.

Важно посмотреть, чтобы в шапке расписки стояло слово «задаток», а не «аванс».

Разница здесь существенная, и заключается она в следующем: задаток – юридический термин, в Гражданском кодексе ему посвящен целый параграф, аванс же – условное наименование передачи денег, он ни к чему не обязывает стороны, его можно вернуть в любой момент без исполнения обязательств.

Если заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, то при нарушении условий соглашения в действие вступают положения статей 380-381 Гражданского кодекса. В соответствии с ними:

• денежные средства остаются у продавца, если покупатель отказался от совершения сделки;
• задаток возвращается в двойном размере, если продавец отказывается передать квартиру;
• если расторжение сделки произошло по вине третьих лиц или по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы, то задаток возвращается в прежнем объеме.

Если же заключен договор аванса, то при расторжении деньги передаются обратно покупателю, при этом неважно, кто выступил инициатором.

Кроме того, если деньги переданы без расписки, то есть соглашение было заключено в устной форме, это считается авансом, а не задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку или кредит

Некоторые сначала подыскивают квартиру, обговаривают цену и только потом идут оформлять кредит или ипотеку на покупку недвижимости, у других же оформление ипотеки находится в процессе. В обоих случаях есть риск, что банк не одобрит заем, и это вызывает опасения у участников сделки.

Опасения продавцов понятны: они могут не продать квартиру так быстро, как хотели. Однако покупатели рискуют больше, так как они передают денежные средства как задаток.

И если банк не одобрит ипотеку, то лицо приобретающее жилье попадает в довольно щекотливое положение: квартиру купить он хочет, но не может, поскольку нет средств.

При этом ему приходится терять задаток, так как он считается инициатором расторжения соглашения.

Чтобы этого избежать, необходимо включить в документ условие: если банк не одобряет кредит, то соглашение считается прекращенным по вине третьих лиц и задаток возвращается в полном объеме.

Покупателю следует заранее уведомить об этом продавца и обговорить все детали составления предварительного договора купли-продажи с ипотекой.

Лучше обратиться в несколько кредитных учреждений и получить хотя бы два согласия. Тогда, если один из банков откажет в кредите на последнем этапе, можно будет обратиться в другой.

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

Структура документа узаконена положениями Гражданского кодекса, и она должна быть определенной. Отсутствие пунктов или ошибки в оформлении могут послужить причиной признания соглашения недействительным. Рекомендуемая структура:

• Заголовок. В нем указывается наименование документа, время и место его составление.
• Стороны. Приводятся паспортные данные, адреса и телефоны участников сделки.
• Предмет сделки. Описывается квартира, причем приводится не только ее адрес, но и подробные характеристики: площадь, количество комнат, расположение и т.д. (вся информация имеется в кадастровом паспорте)
• Стоимость квартиры.
• Крайний срок исполнения обязательств. По умолчанию» это 1 год.
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств и порядок разрешения споров.
• Условия расторжения.
• Форс-мажоры.
• Заключительные положения.
• Подписи.

Словом, необходимо прописать условия заключения в будущем основного документа, а также ответственность, которая наступает за отказ его заключить.

Какие документы понадобятся

По сравнению с основным предварительный договор это некий «облегченный» вариант, поэтому стороны предоставляют минимум документов. Со стороны покупателя это только паспорт, со стороны продавца:

Остальное – справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП, оценка квартиры и т.д. – заказываются позднее, непосредственно перед заключением основной сделки.

Однако покупатель имеет право настаивать на собрании полного пакета документов, если сомневается в чистоте сделки.

В одностороннем порядке. Для этого достаточно письменно уведомить вторую сторону. Естественно, что инициатор несет ответственность за расторжение соглашения так, как это предусмотрено договором.

Если покупатель внес залог, но продавец нашел лучшего клиента, то он возвращает второй стороне увеличенную в два раза сумму. Если покупатель отказался приобретать квартиру, то он теряет залог. Если же предусмотрены санкции, штраф, пени и т.д., они тоже уплачиваются инициатором расторжения.

По обоюдному согласию. Бывает, что стороны решают остаться «при своих». К примеру, если покупателю не одобрили ипотеку, а продавец за это время передумал реализовывать квартиру. Или если сделку невозможно заключить из-за форс-мажора, такого, как пожар или потоп в доме (см. Страхование квартиры).

В таком случае задаток возвращается в полном объеме, расписка и предварительное соглашение уничтожаются.

По решению суда. Обычно в суд обращаются с принуждением завершить сделку. Однако иногда истцы выдвигают требования расторгнуть договор купли-продажи предварительный или основной, если условия не соответствуют закону или ущемляют права одной из сторон.

Важный момент: если один из участников расторгнул соглашение в одностороннем порядке, то второй может через суд потребовать от него исполнения своих обязательств.

Поэтому к составлению текста документа следует подходить ответственно.

Несмотря на то, что стоимость предварительного договора по сравнению с основным невелика, он является одним из базовых документов, на основе которого в дальнейшем будет строиться сделка.

  Проверка земельного участка при покупке

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-proda.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Главная / Квартира / Предварительный договор купли продажи

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

• фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
• наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
• реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

• стороны;
• предмет – подробное описание квартиры;
• цена квартиры;
• порядок и срок оплаты квартиры;
• порядок и срок передачи квартиры;
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
• иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

• задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
• залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

Кроме того, банки сами приветствуют заключение ПДКП. Так им проще провести оценку будущей сделки, ведь банк видит существенные условия, о которых договорились стороны.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

• Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
• Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-oformit-predvaritelnyj.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Нередко перед составлением основного договора в рамках сделки стороны подписывают предварительный.

Что это за документ, в чем его необходимость и преимущество, в каких случаях он обязателен и для каких целей нужен? Об этом расскажем в нашей статье.

Что такое предварительный договор, для чего он заключается, и в какой форме?

Заключая предварительный договор, будущий продавец квартиры и ее покупатель обязуются, что сделка купли-продажи состоится в оговоренные сроки и на определенных условиях. Если срок не указывается, то основной документ может быть заключен в течение года.

Стороны вправе защитить свои интересы полученным предварительно задатком.

Обратите внимание!

Предварительный договор купли-продажи квартиры имеет юридическую силу, только если он оформлен в письменном виде.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

От правильности его составления зависит, состоится ли в конечном итоге сделка по продаже жилья или сорвется.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста.

Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать иную информацию:

• обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
• подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
• сведения о государственной регистрации квартиры;
• информация о возможном авансе;
• цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
• время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
• порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
• подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Неисполнение условий предварительного договора

Разрешение споров между сторонами происходит в судебном порядке. Причиной возникновения конфликтов может стать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Так, например, если нет согласия по поводу условий основного документа, суд установит их своим решением.

Если одна из сторон противится заключению основного договора, вторая может потребовать его подписания в порядке понуждения (сделать это необходимо в течение полугода с момента нарушения обязательства)

Составление искового заявления стоит доверить специалисту. Какие условия суд укажет в своем решении, каков размер причиненных истцу убытков взыщут с ответчика, будет ли начислена неустойка, зависит именно от профессионализма сопровождающего дело юриста.

Обратите внимание!

При неисполнении обязательства заключения основного договора и отсутствия требования об этом заинтересованной стороны, обязательства, которые предусматривал предварительный документ, будут прекращены.

Обязательность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Заключение предварительных договоров — дело, как правило, добровольное. Такая форма закрепления договоренностей применяется в основном, когда сумма планируемой сделки достаточно высока. Приобретение жилья требует значительных трат, продажа влечет немало рисков.

Обе стороны сделки, особенно если они юридически подкованы, стараются максимально защитить свою позицию и выйти с минимальными негативными последствиями из ситуаций срыва сделки или спора.

Именно поэтому основным договорам по купле-продажи квартир предшествуют предварительные.

В некоторых случаях потенциальные участники купли-продажи вынуждены заключать их и даже афишировать это сторонним лицам, вне зависимости от собственного желания. Это касается сделок с участием недвижимости несовершеннолетних, а также сделок при ипотеке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Сделки купли-продажи недвижимости должны регистрироваться в Росреестре. В ситуациях, когда квартира (ее доля) принадлежит ребенку, при оформлении потребуется разрешение от органов опеки.

Свое согласие данная служба дает только после тщательного изучения предварительного договора купли-продажи

Делается это для того, чтобы при любом развитии взаимоотношений между покупателем и продавцом квартиры интересы несовершеннолетнего были максимально защищены. Чтобы не получить отказ по намечающейся сделке, следует учитывать следующие моменты:

• ребенок не должен остаться без собственной недвижимости, а в новом жилье ему полагается не меньшая площадь, чем была ранее (исключения из правила рассматриваются опекой индивидуально в каждом конкретном случае);
• денежные средства от продажи квартиры (если сразу не приобретается иная недвижимость) должны поступить на расчетный счет ребенка.

Обратите внимание!

Приобретение жилплощади за счет средств материнского капитала не требует согласования с органами опеки.

У госоргана могут возникнуть вопросы по отдельным условиям предварительного договора, и срок рассмотрения документа может существенно затянуться. Это приведет к возможному срыву сделки или претензиям со стороны ее участников. Чтобы этого не случилось, в опеку следует обращаться с грамотно составленным, учитывающим нюансы ситуации соглашением и с полным пакетом сопутствующих документов.

Удобен предварительный договор и для продавца, так как он получает уверенность в том, что денежные средства будут внесены в срок и в полном объеме, если банк одобрит сделку

Для покупателя недвижимости заключение предварительного документа — необходимость. Он имеет некоторые отличия от обычных соглашений и должен содержать информацию:

• о соотношении платы за квартиру за счет личных средств покупателя и за счет привлеченных банковских средств;
• о сроке передачи помещения покупателю после оплаты первоначального взноса.

Как правило, финансовые организации имеют готовые образцынужных им предварительных договоров купли-продажи недвижимости, хотя и не все настаивают на применении таких шаблонов.

Обратите внимание!

Если заемные средства необходимы для приобретения жилья в новостройке, банк потребует не предварительный договор купли-продажи (так как по факту жилье еще не построено), а ДДУ с застройщиком.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Источник: https://pravoved.ru/journal/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли продажи недвижимости

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем.

Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
   • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
   • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия.

В данном случае решить проблему можно только в суде.

Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью.

Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки.

Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Источник: https://j.etagi.com/ps/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/