На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в 2019 году

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант.

Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Классификация жилья на вторичном рынке

У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

• Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
• Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
• Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
• Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

Варианты поиска квартиры

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.

Если принято решение обратиться к риэлтору, стоит выбирать известные агентства с хорошей репутацией. Предварительно имеет смысл почитать отзывы о компании, поспрашивать знакомых, изучить документы, посмотреть, как выглядит офис. За услуги посредникам придется отдать от 1 до 10% стоимости жилья. Правда, грамотный агент по недвижимости может неплохо сбить цену.

Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

Как оформляется сделка: основные этапы

Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

• Осмотр состояния жилого помещения. Если опытный риэлтор знает, что нужно проверять при просмотре, то неопытному покупателю пригодятся полезные советы. Прежде всего надо посмотреть, соответствует ли планировка технической документации. Следующий шаг – проверка пола, потолка, стен на гладкость и наличие грибка. Также нужно убедиться в нормальной работе сантехники, батарей, электрической и газовой плиты. Стоит обратить внимание на состояние подъезда, придомовой территории, поинтересоваться наличием парковки.
• Согласование цены. Когда продавец убедился в том, что с жильем все в порядке, пора приступать к обсуждению стоимости. Торговаться имеет смысл уже после осмотра помещения, когда можно сыграть на недостатках. Чтобы узнать, как рассчитать стоимость новой квартиры, стоит посетить специализированные сайты, изучить аналогичные предложения. Придется учитывать и сезонность: самые хорошие скидки обычно предлагают зимой.
• Проверка всех документов – обязательный шаг, который поможет свести к минимуму риск потери денег. Прежде всего надо знать, какие документы проверять. Это паспорт владельца, выписка из ЕГРП (или свидетельство о праве собственности), правоустанавливающие бумаги, разрешение на сделку от супруга. Необходимо ознакомиться с технической документацией на жилье, изучить лицевые счета, подтверждающие отсутствие долгов за ЖКУ.
• Внесение задатка. В большинстве случаев покупатель вносит аванс за понравившуюся квартиру. Передача денег оформляется соответствующим соглашением. В нем указывается сумма и полные паспортные данные участников сделки. Величина задатка может быть любой, но обычно это от 1 до 10%.
• Заключение и регистрация договора купли-продажи. Стороны сделки могут как самостоятельно составить ДКП, так и сделать это с помощью нотариуса. После этого документы на регистрацию перехода права собственности передаются в Росреестр. Их можно предоставить лично, через нотариальную контору или подразделение МФЦ.
• Передача квартиры и заселение. Фактически передача жилого помещения и переезд происходят, когда новый хозяин получает ключи и комплект документов на недвижимость (технический план, кадастровый паспорт и другие бумаги).

Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

Особенности покупки жилплощади у юридического лица

Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

1. Учредительная документация.
2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
3. Паспорт руководителя предприятия.
4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

Основные риски покупателя и продавца

Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

• Квартира продается дважды или даже несколько раз;
• Сделка заключается по поддельным документам;
• Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
• Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

На что обратить внимание покупателю

Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

Особенности налогообложения

После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году — ипотеку

2   0   2086

Каждый год в российское законодательство вносятся те или иные изменения, касающиеся покупки квартир. Мы поможем вам разобраться в нюансах, на которые действительно важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья в этом году.

Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку

• На сегодняшний день более чем в 70% сделок с недвижимостью, так или иначе задействованы ипотечные средства.
• При этом ипотечные сделки имеют свою существенную особенность- приобретенное жилье оформляется в собственность покупателя, однако на весь срок выплаты кредита находится в залоге у банка, поэтому должно соответствовать его критериям.
• Связано это с тем, что в случаях отчуждения недвижимости заемщиков кредитной организации нужны гарантии возможности реализовать такие квартиры без убытков.
• Проводя мониторинг объявлений о продаже квартир, осведомленный покупатель действует так, как действовал бы профессиональный агент, представляющий интересы покупателя при переговорах с продавцом.

Он выясняет у продавца как можно больше важной информации еще на этапе обзвона вариантов. Выяснять необходимо, соответствует ли квартира параметрам банка и личным интересам покупателя.

К параметрам банка относятся следующие критерии:

Состояние дома	Многие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в аварийном доме, здании с деревянными перекрытиями или стоящем в очереди на снос. К числу неликвидных квартир также относится жилье с газовыми колонками
Планировка квартиры	Одобрение банка на покупку квартиры можно получить, если в ней нет неузаконенных перепланировок. Сотрудники банка конечно квартиры не осматривают. Но установить наличие или отсутствие перепланировок можно по соответствиям сведений в двух документах — технический паспорт квартиры со сроком давности не более 5 лет и оценочный альбом с фотографиями, по которым видно, соответствует квартира плану в тех. паспорте или нет
Стоимость в договоре	На российском рынке довольно давно существует тенденция стремления продавцов квартир уйти от налогов со сделки. Налогом облагаются все квартиры в собственности менее пяти, а в некоторых случаях менее трех лет, со всей суммы свыше 1 миллиона рублей. В последние годы эта тенденция снижается по причине введения налогообложения по кадастровой стоимости. Однако в некоторых случаях продавцы все еще стремятся указывать неполную стоимость. Одним из обязательных для банка документов является отчет об оценке, в котором указана объективная рыночная цена объекта. С учетом этого важно рассматривать только варианты квартир с полной стоимостью в договоре
Обременения	В случае выявления тех или иных обременений (в ходе проверки квартиры покупателем, его агентством или нотариусом) покупка квартиры в ипотеку, чаще всего, также невозможна. Бывают исключения — например, если продавцы приобретали эту квартиру с ипотекой в этом же банке, и обременение наложено в его пользу. Возможность положительного решения таких вопросов всегда решается по ситуации

Полагаться на одни только требования банка не стоит — покупатель должен действовать, прежде всего, в своих собственных интересах, хорошо понимая, в чем они заключаются:

Готовность документов с долгими сроками оформления

Отсутствие неузаконенных перепланировок должно быть подтверждено документально. При этом, как показывает практика, у большинства продавцов в наличии нет технического паспорта — его просто не заказывают. Оформление тех.паспорта длится до 3-4 недель, а ускорение стоит недешево. Отсутствие данного документа может обернуться для покупателя очень невыгодными условиями, а нередко и риском не уложиться в назначенные банком сроки и вообще потерять шанс взять кредит. Поэтому стоит сразу спрашивать у продавцов, готов ли тех. паспорт, а при его отсутствии — согласны ли ускорить оформление за свой счет? И рассматривать, в первую очередь, те квартиры, у которых уже собран пакет основных документов для ипотечной сделки

Квартиры в свободной продаже

Специалисты рынка подразделяют продаваемые квартиры на свободные и альтернативные. В сделках по свободной продаже всего два участника — продавец и покупатель. Альтернативные варианты предусматривают продажу квартиры и одновременную покупку продавцом другого жилья в рамках одной сделки. Таких сделок на сегодняшний день большинство, и возможность участия в них кредитных денег давно уже стала нормой

1. Главное, что должен понимать покупатель, выбирая такую квартиру — альтернатива всегда подразумевает повышенную сложность сделок.
2. Очень существенным фактором является возможность продавца успеть подобрать себе альтернативное жилье в сроки, необходимые покупателю.
3. Иными словами, если срок вашего одобрения кредита истекает через месяц, а на подбор альтернативы и подготовку сделки вашему продавцу понадобится не меньше полутора месяцев, такой вариант вам не подойдет.

Заметим, что альтернативы для покупателей по-своему привлекательны. Их стоимость, как правило, ниже, чем на свободные квартиры, и продавцы нередко более сговорчивы на скидки — понимая, что усложненная схема сделки нужна им, а не покупателям.

Взвешивать плюсы и минусы таких сделок необходимо максимально тщательно.

Если, к примеру, сделка предусматривает разъезд семьи на два дома и более, целесообразно договариваться об упрощении схемы, выдвигать требование о подборе продавцами альтернатив только из числа готовых к быстрой сделке, а при невозможности этого — от покупки лучше отказаться и рассмотреть другую из запасных вариантов, со схемой попроще.

Стоит помнить, что заявленная легкость предстоящего подбора альтернативных квартир почти всегда существует лишь в воображении продавцов.

Порядок оформления сделки

Договоры купли-продажи жилья оформляются в одной из двух форм — простой письменной и нотариальной.

Поэтому в процедурах проведения сделок есть определенная разница. Простая письменная удобнее, проще и проходит быстрее по времени.

• Но нотариальная предусматривает максимально быстрые сроки регистрации и, к тому же, нередко она является единственно возможной формой.
• По закону сделками с обязательным участием нотариата являются операции с собственностью несовершеннолетних граждан и владельцев долей, за исключением совместной собственности супругов.
• Простая письменная форма:

Процедура ипотечной сделки	Начинается с оформления всех банковских документов, необходимых для получения кредита. Оформляется кредитный договор, страховка, залог, договор аренды банковской ячейки и прочие документы. Процедура сделки, в которой задействованы только наличные средства, аналогична во всех деталях, кроме связанных с оформлением кредита
Происходит подписание договора купли-продажи (ДКП)	Желательно, чтобы экземпляры договора были заранее распечатаны в достаточном количестве копий, а с собой у кого-нибудь из участников был носитель с электронной версией договора на случай экстренного внесения исправлений
Осуществляется получение кредитных средств и закладка всей денежной суммы в депозитарную ячейку	Это действие возможно только в присутствии продавца и покупателя и отсутствии всех остальных лиц, кроме сотрудника банка, в помещении депозитария.
Документы подаются в регистрационную палату	Регистрируется переход права собственности на имя покупателя и обременение в пользу банка на основании ипотеки в силу закона. Подать документы на регистрацию могут лично участники сделки, их доверенные лица или сотрудники банка — если банк предоставляет данную услугу. Срок регистрации — от 3 до 12 дней, в зависимости от формы сделки
В случае успешного прохождения регистрации	Стороны получают документы с соответствующими печатями Росреестра. Продавцу это дает право доступа к ячейке с деньгами, а покупателю — право принять квартиру во владение по акту приема-передачи в сроки, указанные в договоре купли-продажи

Процедура нотариальной формы во многом совпадает с простой письменной, однако существуют отличия, которые необходимо учитывать заранее:

Для оформления кредитного договора	Банку в обязательном порядке необходим подписанный сторонами договор купли-продажи. В то время как нотариус может провести сделку с участием ипотечных средств только при наличии уже существующего номера кредитного договора. Поэтому стороны договариваются с данными инстанциями о способах оперативного обмена данными или проведения нотариальной сделки в помещении банка
Подачу и получение документов с регистрации	Может выполнить нотариальная контора, если перечень ее услуг это предусматривает

Видео: как правильно осмотреть недвижимость

Список необходимых документов

Перечень документов для проведения сделки может сильно различаться в зависимости от формы и схемы сделки, требований конкретного банка и ряда индивидуальных условий.

Ориентировочный список документов обычно выглядит со стороны продавца так: 

1. Паспорта всех собственников.
2. Оригиналы документов основания права (ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.).
3. Выписка из ЕГРН.
4. Тех. паспорт.
5. Выписка из домовой книги.
6. Копия финансового лицевого счета.
7. Справка об отсутствии задолженностей.
8. Нотариальные документы, подтверждающие отсутствие иных правопретендентов (согласие супруга, заявление об отсутствии других наследников и др. — в зависимости от основания права собственности).

Со стороны покупателя — заемщика:

1. Паспорта заемщика и созаемщиков.
2. Заверенные копии трудовых книжек заемщика и созаемщиков.
3. Документы о подтверждении доходов (справки 2-НДФЛ, справки по форме банка).
4. Цветной экземпляр отчета об оценке объекта.
5. Документы, подтверждающие состав семьи (свидетельства о браке и о рождении детей).

При проведении сделки, в которой задействованы только наличные средства покупателя, от него требуется только паспорт.

При покупке квартиры на имя другого лица необходима нотариальная доверенность на данные действия от его имени.

Приобретая жилье, важно учитывать все нюансы, как физические, так и юридические. Разные покупатели защищают себя по-разному.

Одни досконально выясняют все о возможных сложностях, рисках и способах их избежать. Другие благоразумно доверяют безопасность сделки профессионалам в надежных агентствах.

Третьи предпочитают застраховать свою сделку. Так или иначе, большинству покупателей удается избежать рисков и выгодно купить жилье — что подтверждает — при разумном и взвешенном подходе покупка квартиры обязательно будет удачной.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Порядок покупки квартиры в 2019 году

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур.

Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.
Статья обновлена 20.05.

2019 г
Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.
Интеллект карта для покупателей  квартиры

Алгоритм покупки  квартиры (ПОШАГОВЫЙ)

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю  необходимо:

1. Приобрести( установить) право собственности
2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с  передачей задатка.

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут  Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке

Получить интеллект-карту себе: Интеллект карта для покупателей квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры за наличные

Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в  рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя:  «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?»

Порядок покупки квартиры в ипотеку

• Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.
• Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.
• А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.
• Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.
• Посмотрите пошаговую инструкцию  к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка»  и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Получить интеллект-карту: Интеллект карта для покупателей квартиры

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно  только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности.  Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Если вы «покупаете» квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартиры в 2019 году

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/03/09/poryadok-pokupki-kvartiryi/

Покупка квартиры в Украине: Все что нужно знать

Покупка квартиры в Украине в 2019 году, в данной теме есть много нюансов, о которых необходимо знать. Именно поэтому мы создали данный материал, в котором собрали «все в кучу».

С нашей помощью вы будете точно знать, на что обратить внимание и какими вопросами «одарить» продавцов перед совершением столь дорогостоящей сделки. При этом мы предоставим всю информацию относительно основных моментов в достаточно сжатом виде, так что вы не будете перегружены информацией.

Итак, давайте начинать.

Покупка квартиры в Украине: Самое важное

Мы начнем наш материал с самого важного при покупке квартиры – с документов.

Неважно, покупаете вы вторичку или новострой, в любом случае нужно изначально обращать все свое внимание на документы по квартире. Здесь нужно понимать, что квартиры на вторичке имеют документы в виде права владения и распоряжения ими, а вот документы новостроя (от застройщика) – лишь документы, содержащий обещание «наградить» вас правом собственности после сдачи всего дома в эксплуатацию.

Налоговая декларация: Кто в Украине должен ее заполнять

И самое главное: Если у квартиры есть некие проблемы с документами, то сразу же откажитесь от ее покупки. Неважно за сколько ее предлагают, или где она находится, ведь проблемы с документами еще никому ничего хорошего не принесли.

Поэтому наш совет: Проверяйте документы на квартиру, а все остальное осматривайте после.

Эмоциональная покупка: Покупка квартиры без проверки документов

Иногда наши эмоции нам мешают, и мы можем сделать необдуманную покупку. Так что следует постараться обуздать свои эмоции, когда вы покупаете квартиру.

Самое главное, заставить себя посмотреть на документы и убедиться, что с ними все отлично. Ведь если вы купите квартиру с поддельными документами, то вы останетесь и без денег, и без квартиры. Да, возможно мошенника, который продал вам квартиру, и найдут, и даже засудят, но при этом вряд ли кто вернет вам деньги.

И не думайте, что это не так, в Украине уже немало примеров квартирных афер, когда купив на эмоциях квартиру, люди оставались ни с чем.

Покупка квартиры в Украине: С чего начать?

Самым первым делом, что вы должны сделать, является расставление приоритетов и четкость в выборе. То есть вам нужно изначально обозначить свои планы и цели, и отталкиваться уже от них.

При этом поймите, что все зависит исключительно от вас: именно вы покупаете квартиру, так что и отвечаете за это именно вы.

Поэтому тщательно проверяйте документы, саму квартиру, та даже жильцов. Не лишним будет присмотреться и проверить (если есть возможность) самого продавца. Ведь сейчас сплошь и рядом мошенники, которые не прочь поживиться на доверчивых покупателях.

Поэтому постарайтесь не только узнать все о квартире, но узнать и о причинах ее продажи.

Покупка квартиры от застройщика: Что необходимо знать?

Сразу же отметим, что при покупке квартиры у застройщика вы не покупаете сразу же квартиру, вы покупаете некое право на получение квартиры (конкретной квартиры) после введения дома в эксплуатацию.

При этом принято расценивать такую покупку как инвестицию, ведь не факт, что в итоге у вас будет квартира: в Украине очень много случаев, когда застройщики не выполняли свои обязанности и дом в итоге не сдавался в эксплуатацию.

Так что покупать квартиры в новостройках следует исключительно у проверенных, надежных компаниях. Не стоит верить компаниям-выскочкам, которые предлагают шикарные условия за малые деньги, но сами не имеют ни одного сданного объекта «за спиной».

Цена на газ: Сколько украинцы должны платить в 2019 году

Так что будьте готовы, что вас будут называть не покупателем, а инвестором. Ведь, по сути, вы действительно просто делаете инвестицию в бизнес компании-застройщика, после чего ждете результата.

Важно только помнить: все время обращайте внимание на документы, не стоит верить «на словах». Даже в случае с застройщиками.

Покупка квартиры у застройщика: Что необходимо проверить?

Как мы уже успели написать, проверяйте документы. Как принять квартиру в новостройке? Но что проверять в документах у застройщика? Все очень просто, вот список:

• Документы на учредительство компании;
• Лицензию компании на проведение строительных работ;
• Предыдущие судебные споры с данным застройщиком;
• Долги компании-застройщика;
• Документы на участок земли под домом;
• Разрешение на строительство;
• Технические условия на подключение коммуникаций;
• Есть ли любого рода запреты или аресты по дому;
• Договор с покупателем, все условия в этом договоре;
• Проведения покупки квартиры.

Как вы уже поняли, основной момент нашего внимания должен быть обращен именно на застройщика: его репутация, предыдущие объекты, наличие споров и т.д.

Покупка квартиры на вторичке: Что необходимо знать?

Сразу отметим, что в таком случае вы сразу же покупаете квартиру, без всяческих разговорах о праве и тому подобное, как это было с покупкой у застройщика. При этом все люди почему-то уверены, что на вторичном рынке покупать куда безопаснее, ведь дом то уже эксплуатируется.

Так то оно так, но на самом деле у любой квартиры на вторичном рынке может быть масса проблем с документами. Наибольшей проблемой для покупателей является риск, что в какой-то момент сделку признают недействительной, причем в судебном порядке.

Ясное дело, что в таком случае суд обяжет мошенника вернуть ваши деньги вам, но ведь процесс выплаты этой суммы может затянуться на десятки лет. А есть ли смысл рисковать, чтобы потом еще не пойми сколько возвращать свои кровные?

Покупка квартиры у вторичке: Что необходимо проверить?

Теперь же давайте разберемся, что нужно проверить в том случае, когда мы решили купить квартиру на вторичном рынке. Вот там краткий список всего самого главного:

• Право собственности на квартиру;
• Проверить схему продажи на законность;
• Узнать владельцев квартиры;
• Узнать о других лицах, которые могут быть связаны с продаваемым объектом;
• Проверить наличие исков и долгов по объекту;
• Узнать непосредственно историю данной квартиры (в первую очередь нас интересует историю покупки);
• Провести анализ условия продажи на предмет рациональности;
• Узнать о других рисках, которые могут быть связаны с данной квартирой.

На самом деле рисков на вторичке куда больше, чем при покупке от застройщика. И все потому, что мошенников на этом рынке куда больше. Главное, чтобы вы все тщательно перепроверили, и никогда не верьте в байки, если увидели новенькие документы на квартиру. В таком варианте с объектом недвижимости явно что-то не так.

Проверка квартиры перед покупкой

Чтобы проверить все документы квартиры вам придётся обратиться к юристам. Да риэлторы могут «заговорить» вас и убедить, что все отлично, но проверка документов – не их дело. Здесь лучше обратиться к профессионалам. Однако учтите, что юристы бывают разные, так что выбирайте юриста, который работает в сфере недвижимости.

Туристический сбор в Украине: Что это и как платится

Цены на услуги юриста не такие и большие, а в сравнении с ценой на квартиры в Украине – и вовсе «капля в море». Так что не жалейте денег, дабы не найти себе проблем.

Покупка квартиры в Украине: Что делать покупателю?

Весь процесс покупки квартиры можно разбить на 3 этапа:

• Поиск квартиры;
• Просмотр и проверка квартиры;
• Оформление сделки.

Теперь же давайте пройдемся по каждому этапу по-отдельности.

Поиск квартиры

Это самый первый и самый спокойный этап. Здесь у вас нет никаких рисков, главное не бросайтесь на одно единственное объявление: подберите несколько вариантов.

При этом важно сравнивать цены и ориентироваться на рынке недвижимости.

Просмотр и проверка квартиры

Здесь стоит быть «на чеку»! Как мы уже писали, проверяйте документы, узнавайте всю историю квартиры.

Документы лучше отнести юристы, пускай их изучит профессионал. Да и мошенники не дадут этого сделать, что также «подтолкнет» вас к правильному выбору.

Ну а если вы решили купить квартиру у застройщика, то у того же юриста вы сможете заказать полную проверку компании-застройщика. С этими данными вы точно будете уверены в правильности своей инвестиции.

Оформление сделки

Это самый волнительный момент, поскольку вот-вот вы станете счастливым обладателем объекта недвижимости. Однако и здесь не стоит спешить и делать все самому. В таких моментах юрист нужен как никогда, дабы проверить все документы на предмет их корректности.

Кроме того, нужно понимать, что вам нужно право собственности на квартиру. На вторичном рынке квартиру могут продавать по разным правам собственности: от купли-продажи и до договора дарения. Здесь в любом случае вам нужен нотариус, который оформит переход права собственности в вашу пользу.

Важно: Ни в коем случае не соглашайтесь на проведение сделки у доверенного лица продающей стороны, лучше «ведите» к своему нотариусу.

Украина и вывоз мусора: Обновленные правила, позволяющие украинцам экономить

Зачастую для оформления сделки с застройщиком нотариус не нужен.

Отметим, что после сдачи дома в эксплуатацию вам придется подписать акт приема-передачи, после чего и получите свои долгожданные права на собственность.

Покупка квартиры: На что еще обращать внимание?

Как мы уже писали: сперва проверяйте документы. Если же вы пришли на проверку вместе с юристом, то, пока он проверяет документы, вы можете осматривать жилище. Здесь уже все зависит от вас: смотреть плитку в ванной, или наличие застекленного балкона.

Выводы

Мы имеем надежду, что благодаря нашему материалу вы поняли, что следует делать при покупке квартиры в Украине. В любом случае, мы повторимся еще раз: всегда проверяйте документы на квартиру.

И напоследок вам наш совет: Никогда не связывайтесь с проблемными объектами, ведь ничего хорошего они вам не принесут. Да, предложения могут быть намного ниже рыночной цены, но действительно ли вы в итоге получите свою квартиру? Лучше не рисковать! Удачного вам приобретения жилья!

Источник: https://news.1fin.biz/pokupka-kvartiry

Что нужно знать при покупке квартиры в 2019 году — на вторичном рынке, обратить внимание в документах

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры в 2019 году напрямую зависит от того, на каком именно рынке приобретается недвижимости. Существуют нюансы для первичного и вторичного рынка.

Граждане, которые приняли решение приобрести собственную недвижимость, должны обращать внимание на многочисленные нюансы.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различных сложностей с оформлением сделки и сэкономить деньги на услуги риэлторов.

Основные сведения

Покупка жилой недвижимости – сложный процесс, который требует от покупателей соблюдения множества нюансов. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Необходимые термины

Во время заключения сделки купли-продажи необходимо знать разъяснения по таким терминологиям, как:

Государственная пошлина	Налог, который согласно российскому законодательству должен уплачивать покупатель в бюджет государства. Ее размер устанавливается в зависимости от себестоимости недвижимости
Соглашение купли-продажи	Документ, который предоставляет возможность осуществить прав собственности на недвижимость от одного лица к иному. Сделка влечет за собой уплату продавцу денежных средств, сумма которой устанавливается в индивидуальном порядке
Недееспособные лица	Граждане, по которые по определенным обстоятельствам состоят на учете в психологическом медицинском учреждении и не обладают законным правом на подписание договора купли-продажи
Владелец	Лицо, которое на законных основаниях обладает правом на продаваемую недвижимость

Зная о данной терминологии можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания в процессе подписания договора купли-продажи.

Документальное закрепление сделки

Основным документом, который подтверждает сделку, принято считать договор купли-продажи. Именно при его наличии можно обратиться в территориальное представительство Росреестра для перехода права собственности от одного лица к иному.

На основании поданного заявления, квитанции об уплате госпошлины и договора купли-продажи будет выдано свидетельство о праве собственности.

Действующая правовая база

• Российским законодательством установлено право населения и меть в праве собственности персональную жилую недвижимость.
• Процедура реализации такого имущества регулируется такими основными нормативно-правовыми документами:
• Ссылаясь на указанные законопроекты можно исключить вероятность допущения различного недопонимания.

Что надо знать при покупке квартиры

Прежде чем приобретать недвижимость изначально рекомендуется проверить продавца на предмет его добросовестности.

В частности рекомендуется проверить такие документы:

• внутренний паспорт РФ;
• документацию, которая подтверждает наличие прав собственности на продаваемую недвижимость;
• справки, которые способны подтвердить отсутствие долговых обязательств по коммунальным услугам.

Дополнительно рекомендуется изучить домовую книгу на предмет отсутствия в недвижимости зарегистрированных жильцов. Только таким образом можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Более выгодное время для сделки

Бытует мнение, что недвижимость наиболее оптимально приобретать весной либо же осенью, поскольку в это время года рынок начинает активизироваться и число предложений растет.

Однако интенсивность продаж во многом зависит от курса доллара и экономической ситуации в целом, несмотря на то, что некоторая закономерность видна.

В период с апреля по май и с сентября по ноябрь граждане готовы тратить больше своего времени на поиск подходящей недвижимости.

В летний период активность существенно падает, поскольку начинается пора отпусков, из-за чего потенциальные покупатели разъезжаются по курортам.

В зимний период статистика продаж падает из-за многочисленных новогодних каникул. Одновременно с этим миф относительно сезонности формируют сами риэлтор, которые часто советуют выставлять квартиру или дом на продажу в осенне-весенний период.

Причем советуют ставить завышенную цену из-за активности покупателей. Некоторые нюансы предусмотрены и в случаях со встречным приобретением объектов недвижимости.

Если же гражданам необходимо быстро реализовать квартиру с целью покупки более хорошего варианта, то сезонность не играет роли.

По их мнению, нет необходимости ждать каких-либо сезонных распродаж, а покупать ту недвижимость, которая подходит наиболее для покупателей.

На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

1. Что нужно спрашивать при покупке квартиры, а также, какие документы проверить – вопрос, который задают многие покупатели.
2. Недвижимость, которая раньше уже находилась в праве собственности, может не отвечать установленным к жилью требованиям.

3. К примеру, она может быть:

• холодной;
• сырой;
• и так далее.

• Однако такие дефекты можно увидеть сразу во время первичного визуального осмотра до заключения договора купли-продажи.
• Если говорить о юридических особенностях, то в данном случае крайне важно обращать внимание на то, прописаны ли в объекте недвижимости граждане, которые по законодательству России не могут быть сняты с регистрации.
• К таким категориям граждан относят:

• официально признанных недееспособных лиц;
• несовершеннолетних детей и так далее.

По этой причине изначально рекомендуется проверить домовую книгу, чтобы подтвердить отсутствие прописанных граждан в приватизированной квартире.

Дополнительно рекомендуется с документами, которые подтверждают отсутствие обременений на недвижимость и задолженность по коммунальным услугам.

Пошаговая инструкция при сделке без риэлторе

1. Сделка по продаже недвижимости может быть безопасной только в том случае, если она в полной мере соответствует нормам российского законодательства.

2. Во время подписания договора купли-продажи, в частности для экономии персональных средств по уплате налогового сбора, реализаторы часто предлагают весьма хитрый метод – отобразить в соглашении меньшую себестоимость недвижимости, нежели есть на самом деле.

3. Крайне важно отказаться от этого, беря во внимание такие основные причины, как:

От указанного в договоре размера зависит сумма налогового вычета	На которую может претендовать новый владелец. Об этом подробно указано в ст. 220 Налогового Кодекса России. Чем меньше сумма покупки, тем ниже размер налогового вычета
Если в документе указана заниженная сумма	То судебный орган может признать данную сделку нелегальной. Одновременно с этим, при расторжении договора, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в тексте документа

Иным немаловажным нюансом принято считать внесение авансового платежа. Благодаря этому можно исключить вероятность спорных ситуаций и выступает основным гарантом заключения сделки.

При внесении предусмотренной суммы средств крайне важно указать об оплате авансовым договором. Дополнительно в нем описывается:

• подробная информация о сторонах сделки;
• полная себестоимость недвижимости, в частности квартиры;
• сумма авансового платежа;
• период внесения оплаты по авансу;
• права и обязанности сторон.

Во время заключения договора купли-продажи необходимо подготовить определенный пакет обязательной документации.

В частности нужно иметь:

• правоустанавливающую документацию на объект недвижимости;
• внутренние паспорта обеих сторон + копии всех заполненных страниц;
• письменное согласие от супруги покупателя и продавца и иных собственников;
• в случае наличия прав собственности на недвижимость у несовершеннолетних граждан, дополнительно нужно получить разрешение не только родителей, но и территориального органа опеки и попечительства;
• выписку из домовой книги;
• авансовое соглашение;
• техническую и кадастровую себестоимость продаваемого объекта недвижимость.;
• справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств перед коммунальными службами.

После подписания договора купли-продажи, покупатель обращается в территориальное представительство Росреестра с целью получения свидетельства о праве собственности на жилплощадь.

Для этого нужно предоставить:

• заявление;
• договор купли-продажи;
• внутренний паспорт.

На основании проверки подлинности предоставленной документации будет выдано свидетельство.

Общий механизм приобретения недвижимости в 2019 году заключается в следующем:

1. Подготовка и сбор всей необходимой документации согласно требованиям российского законодательства.
2. Проверка собранной документации на предмет указания в ней достоверных сведений.
3. Обращение в территориальное представительство регистрационного органа.
4. Регистрация составленного договора купли-продажи.
5. Передача прав на объект недвижимости и уплаты за него в оговоренном договором размере.

С целью получение предусмотренного налогового вычета при приобретении жилья, необходимо:

1. Собрать всю необходимую документацию – в него входит подтверждение израсходованных денежных средств.
2. Далее необходимо обратиться в территориальное представительство налогового органа.

• Важно помнить — имущественный возврат предоставляет возможность вернуть 13% от себестоимости объекта недвижимости.
• Его можно будет получить в том случае, ели ранее заявитель его не получал и предоставил полный пакет документов.
• Видео: осмотр квартиры перед покупкой

  В случае недостачи свободного времени допускается возможность оформления сделки через агентство.

Риски при приобретении на вторичном рынке

В том случае если было принято решение приобретать квартиру на вторичном рынке, то следует обязательно ознакомиться с историей.

В частности, покупатель должен насторожиться при таких ситуациях, как:

• выявлен факт частых перепродаж интересующей квартиры. Особенно, если это происходит в течении короткого периода;
• личность реализатора, в частности вызывает ли он сам по себе подозрения или нет;
• попытка скрытия персональных сведений продавцом;
• продажа недвижимости по существенно заниженной себестоимости.

В случае каких-либо сомнений рекомендуется отказать от заключения сделки и отыскать себе иную недвижимость. Особенно когда речь идет о покупке квартиры в Москве, где огромное число мошенников.

При ипотечном кредитовании

Если реализуемая жилая недвижимость была куплена с использованием ипотечного кредитования либо иных кредитных средств, то кроме процедуры регистрации перехода прав собственности, на покупателя дополнительно возлагаются обязательства по погашению ипотечной задолженности.

Исходя из этого, помимо договора купли-продажи необходимо будет заключить соглашение об ипотеке.

1. В большинстве случаев банковские учреждения требуют прикладывать от своих потенциальных клиентов закладную.
2. Регистрация права собственности на приобретаемую недвижимость по ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя и залогодержателя.
3. В обязательном порядке договор купли-продажи должен включать в себя условия ипотечного кредитования, в частности канал финансирования клиента с целью погашения долговых обязательств и правила расчетов между сторонами.
4. В частности, можно ли использовать материнский капитал для погашения основного тела кредита либо оплачивать первоначальный взнос.

Если в новострое от застройщика

Покупка недвижимости в новостройке от застройщика считается преимуществом для покупателя, поскольку на лицо экономическая выгода и отсутствие сопровождающих проблем.

Одновременно с этим необходимо обращать внимание на период оформления сделки – в среднем 2 месяца. Многие спрашивают, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В частности необходимо обязательно:

• узнать, какая репутация есть у выбранного застройщика;
• обратиться к застройщику с целью личного посещения объекта строительства, где расположена приобретаемая квартира;
• ознакомиться с учредительной документацией компании застройщика;
• персонально удостовериться в наличии соответствующей лицензии, которая дат право заниматься таким видом деятельности.

Доля минимизации рисков быть обманутым рекомендуется привлекать к этому специалистов. Для этого необходимо составить на них доверенность, которая дат право представлять интересы.

В завершении хотелось бы отметить — покупка квартиры влечет за собой множество подводных камней, о которых было рассмотрено выше. По этой причине необходимо обращать на ни внимание с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartir/