Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Последние изменения: Май 2019

Досрочное расторжение договора аренды может быть произведено и вне суда, не прибегая к судебному порядку. Для этого достигается компромисс между контрагентами – участниками гражданских правоотношений. Для досрочного прекращения договорных отношений в одностороннем порядке через суд необходимо, чтобы условия грубо нарушались.

Основания для расторжения

Гражданско-правовой акт подлежит расторжению, по следующим обстоятельствам:

• Истечение срока действия юридического документа. Но стоит учесть, что истекающий срок можно продлить, если иное не предусмотрено договорными условиями.
• Взаимное согласие на прекращение договора до окончания действия. Либо одним из участников правоотношений, если это происходит согласно определенному пункту в договоре (соответствует нормативно-правовому акту). Нарушение может быть существенным (значительным), тогда сделка подлежит прекращению или незначительным, тогда казус просто исправляется. При несущественных, но систематизированных нарушениях, один из участников гражданско-правовых отношений имеет право на расторжение сделки.
• Иные обстоятельства, которые предусмотрены законом, в частности ст. 450 ГК РФ. Либо причины, которые в полной мере отражены в содержании договора.

• Рекомендуем к прочтению: Договор найма жилого помещения между физическими лицами.

Возможности отказа заранее предусмотрены в специализированных нормах, касающихся имущественных правовых актов, содержащих пункты, согласно которым происходит передача чего-либо во временное пользование (долгосрочное или краткосрочное). Касательно досрочного расторжения. Оно может проводиться добровольно либо принудительно — определяется индивидуально.

• Добровольно – участники правоотношений обоюдно подписывают договор о досрочном прекращении действующих правовых отношений.
• Принудительно – один из участников заявляет о досрочном прекращении действия договорных отношений в судебном порядке.

Стоит отметить, что арендаторы жилого помещения имеют полное право на отказ в любое время «дня и ночи», если иные основания не предусмотрены отлагательными или запрещающими условиями. Главное, чтобы, наймодатель был заранее уведомлен о желании прекратить сделку.

Для «полюбовного» расставания, действительно, может помочь договорное взаимное соглашение, которое составляется в письменной форме и заверяется арендатором и арендодателем. При иных обстоятельствах, когда одна сторон договора выдвигает претензии, претензии разрешаются при непосредственном участии судебной инстанции и никак иначе.

Досрочное расторжение

Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.

Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

 

Прекращение договорных отношений может быть осуществлено при наличии следующих обстоятельств:

•      Отсутствие оплаты за найм недвижимости в течение полугода, либо иного срока, предусмотренного подписанным договором. Если жилплощадь арендуется на краткосрочный период, то внесение платежа рассчитывается не во временных, а в количественных рамках, к примеру, при отсутствии двукратного платежа, трёхкратного и тому подобное.
•     Передача имущества владельцу не в первоначальном состоянии. Под этим пунктом подразумевается порча съёмного жилья нанимателем или иными лицами, за которых арендатор несёт ответственность (друзья, сестры, братья, мамы и так далее).
•     Использование снимаемого жилого помещения не по прямому назначению (не для проживания). К примеру, если в арендуемой квартире будет осуществляться какая-либо предпринимательская деятельность, то договор может быть беспрепятственно расторгнут в одностороннем порядке.
•     Систематизированное нарушение условий договора либо прав и интересов других лиц, проживающих рядом (соседи).
•     И иные обстоятельства, которые дополняются арендодателем, главное чтобы они не противоречили закону.

Стоит учесть: Чтобы расторгнуть договор в суде, по инициативе арендодателя, требуется заранее уведомить об этом нанимателя. Если это не будет сделано, то судебная инстанция не примет иск к судоделопроизводству. Мало того, что наймодатель должен известить о нарушениях арендатора, также он дает последнему конкретный срок для устранения нарушений.

Уведомление о допущенных нарушениях составляется только в письменной форме, которое непосредственно ссылается на заключенный правовой акт, а именно, на конкретный пункт «Прав и обязанностей».

Сроки для исправления нарушений устанавливаются собственником, они должны быть «разумными». Юридическое понятие «разумности» отсутствует, потому сроки ограничиваются индивидуально наймодателем.

1. Если у арендатора отсутствует реакция на письменное извещение о допущенных нарушениях в соответствии с заключёнными договорными обязанностями, то владелец съёмного жилья вправе обратиться в суд.
2. Обратите внимание: Иногда, непосредственно сам судья для устранения нарушений устанавливает временные рамки, которые могут составлять от нескольких недель до одного года.
3. Если арендатор проигнорировал сроки установленные не только своим арендодателем, но и временные рамки указанные судом, то при вторичном обращении собственника в суд, прекращение договора происходит в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Извещение подается не позднее трёх месяцев до момента непосредственного выезда из жилого помещения, в письменной форме. Иногда, чтобы съехать с квартиры может потребоваться письменное согласие всех людей, проживающих с лицом, желающим расторгнуть договор.

Согласно с инициативой нанимателя расторжение договора в суде происходит на основании следующих обстоятельств:

•     Недвижимость, которая предназначена для проживания нанимателя, не предоставлена в указанные сроки (или вовсе не была передана). А также наличие действий наймодателя, которые препятствуют переезду нанимателя в съемную квартиру.
•     Квартира, передаваемая в соответствии с правовым актом, имеет серьёзные недостатки, которые не были озвучены и при заключении договора не прописаны. Недостатки, незамеченные при личном осмотре недвижимости арендатором, также считаются причиной разрыва дог. отношений.
•     Жилплощадь, которая была сдана в пользование, непригодна для постоянного проживания.
•     И иные обстоятельства, дополненные арендатором, не противоречащие КРФ и иным федеральным законам.

Рассмотрим обстоятельства, согласно которым договорные отношения расторгаются в судебных инстанциях, а также в одностороннем порядке.

Взаимная договоренность о расторжении договора найма

Мирным выходом из ситуации является «полюбовное» расторжение договора, для которого необходимо обоюдное согласие каждой из сторон правоотношений.

Иногда при расторжении по каким-либо причинам (как правило, со стороны владельца квартиры), предусмотрены соответствующие санкции. При взаимной договоренности штрафы избегаются и не уплачиваются сторонами договора.

Единственное и главное правило для подписания и правильного оформления сделок — форма, которая должна быть идентичной ранее оформленным договорным отношениям (в письменном виде).

После заключения договора об окончании сделки, составляется акт приёма-передачи, в котором указывается состояние (износ) передаваемого имущества собственнику.

Штрафы

Самое интересное, что такой момент фактически отсутствует в судебной практике. Потому детального решения судебных инстанций по этому вопросу нет. Формально, этот факт противоречит ГК РФ, так как штрафные санкции либо неустойки (пени) предусмотрены при нарушении обязательств сторон.

Обязательным добровольный отказ быть априори не может. Так как арендатор реализует право расторжения договора, которое ему предоставлено законом, и при использовании этого права нарушений нет, потому и оснований для привлечения к ответственности, попросту нет.

Касательно «обратной стороны» судебной практики.

Досрочное окончание обязанностей принимается, если пункт о прекращении указан в условиях, тогда направленные санкции к нанимателю обретут правовой характер.

Согласно Гражданского Кодекса РФ, в частности заключения разнообразных договоров, стороны абсолютно вольны в выборе условий, единственным ограничивающим фактором является то, что они не должны противоречить закону.

Если будет пункт о выплатах за заблаговременное окончание договорных отношений, то выплата производится. Потому для принятия в судоделопроизводство проверяется соглашение на наличие подобных пунктов о выплате штрафов, а затем принимается иск.

Фактически в документах не фигурирует слово «штраф», обычно оно заменено лояльным понятием «компенсационной выплатой». Поэтому, обращайте внимание на то, что подписываете. Наймодатель таким способом просто гарантирует факт того, что наниматель просто-напросто не съедет с квартиры до истечения срока и обеспечит постоянный доход от сдачи недвижимости в найм.

Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия

Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.

Кратко о базисе

Отлагательные условия – это возникновение какого-либо обстоятельства, исходя из конкретной ситуации. Обстоятельство может быть как правом, так и обязательством. К примеру, банк выдаёт ипотечный кредит, заемщик может пользоваться недвижимостью, но не обладает правами собственника, так как не выплатил всю сумму ипотеки. Это и будет называться отлагательным условием.

Отменительное (запрещающее) условие – это возникновение какого-либо запрета, исходя из конкретной ситуации. Это условие, как правило, является обязательством.

К примеру, наниматель снимает квартиру и подписал договор, регламентирующий правоотношения, которые гласят: — «Аренда прекращается, если в квартире будут жить посторонние лица», как грубо бы это не звучало, договор будет прекращён, если был замечен и задокументирован факт (снято на камеру) появление посторонних лиц и их проживание в снимаемой жилплощади в случае, если это было заранее не обговорено с собственником.

Обычное расторжение

Иногда при наступлении момента окончания периода съёма, наймодатель может потребовать дополнительное соглашение об расторжении, если таковое регламентировано пунктами(ом) подписанного документа.

Согласно установленным срокам, наниматель помещения обязан в течении, опять-таки, чётко регламентированного временного промежутка освободить занимаемое жильё.

Необходимо вывезти нажитое, а также вернуть ключи арендодателю.

При выезде из жилья, настоятельно рекомендуется составить акт о приёме-передаче, который указывает полный перечень всего передаваемого имущества обратно владельцу, который содержит:

• что передаётся,
• в каком состоянии (износ).

Этот нормативно-правовой акт подстрахует и обезопасит нанимателя от неблагонадёжных наймодателей. А касательно времени освобождения жилого помещения — желательно заранее указать в договоре, чтобы во время найма не возникало никаких казусов.

Если наниматель в срок не выезжает из жилья и продолжает в нём жить, или каким-либо образом затягивает с процессом выезда, то заключенная сделка будет переквалифицирована в возобновленную согласно ст. 621 ГК РФ. Но эта переквалификация возможно лишь в том случае, если наймодатель не высказывал никаких возражений насчёт освобождения занимаемой арендатором жилплощади.

Если договор всё-таки был возобновлен. Знайте, что он продолжает действовать на ранее заключенных условиях, но с одним нюансом. У этого документа будут отсутствовать временные рамки, станет бессрочным, а точнее без ограничений по сроку.

При заключении аренды с благонадёжными нанимателями, которые уже арендовали недвижимость, есть преимущество в очереди на заключение сделки на новый срок. Также как при расторжении, о факте продления заблаговременно уведомляют, лучше известить в письменной форме, а не в устной, и сделать это при личной встрече с обновленным договором.

Интересный факт. Владелец недвижимости вправе отказать нанимателю в продлении срока аренды, но тогда собственник не вправе заключать договора аренды, идентичные раннему, с другими лицами.

При нарушении вышеописанного пункта, об отказе в аренде, арендатор имеет полное право обратиться в судебную инстанцию (Суд Общей Юрисдикции) с заявлением о праве на требование перехода прав по договору (право снимать квартиру).

Заключение

При вступлении в договорные отношения внимательно ознакомьтесь с текстом договора, чтобы «не попасть в просак». Внимательно ознакомьтесь со всеми условиями.

Пристально обратите внимание на наличие в документе пунктов о санкциях, предусмотренных в случае досрочного прекращения аренды. А также о сроках, в которые необходимо уложиться при выезде из снимаемого жилья.

Спросите арендодателя об оформлении акта приёма-передачи, который избавит от лишних проблем со сдачей имущества обратно владельцу.

Читайте так же: Зачем нужен договор на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendyi/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

• по последующему взаимному согласию сторон;
• на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

• при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
• осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

• Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
• Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
• Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

В случае с мирным прекращением отношений последовательность действий будет следующей.

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

1. Соглашение о расторжении договора аренды — образец
3. Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendatora.html

Досрочное расторжение договора аренды

Главная / Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

• Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.
• Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.
• В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

• если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
• если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
• если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
• если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
• если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

1. Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.
2. Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.
3. К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

• Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.
• Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.
• При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Расторжение договора аренды: бланк соглашения о расторжении договора

Обновлено 10.09.2019

2018-09-07T10:24:42+03:00

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Расторжение договора аренды договора всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения.

• Бланк соглашения о расторжении договора аренды (Word)
• Бланк расторжения договора найма жилого помещения (Word)
• Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

• По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
• По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

1. С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.
2. Когда у арендатора недвижимости возникает необходимость разорвать отношения с собственником, понадобится подготовить письменное уведомление о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
3. Существуют такие возможности передачи документа на согласование:

• лично в руки;
• по почте с уведомлением о вручении.

Предусмотрено наличие информации такого характера:

1. Название документа с привязкой к номеру, дате оформления либо регистрации основного документа.
2. Реквизиты и контактные данные сторон.
3. Ссылки на пункты договора или законодательство, которые предоставляют основание такого действия.
4. Требования к процедуре осуществления расторжения.

Происходят ситуации, когда нужно обращаться за помощью в суд, либо все возможности уладить вопрос мирным способом полностью исчерпаны. Таким образом, арендатор может потребовать полного удовлетворения своего законного права использовать находящееся в его распоряжении имущество.

Это уместно, если собственник становится виновным в следующем:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

1. Не дает получить полный доступ к объекту.
2. Препятствует пользоваться предметом аренды по его прямому назначению.
3. Сдает недвижимость ненадлежащего качества и содержания, скрывая до последнего ее серьезные недостатки.
4. Не производит капитальный ремонт, если эта обязанность возложена на него.

Ухудшается состояние объекта не по вине пользователя. 

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

• Причины. В качестве последних может, к примеру, выступать добровольное решение обеих сторон, изменение обстоятельств и так далее.
• Стадия исполнения договора.
• Обязательства участников осуществить взаимный расчет, исполнить оставшиеся на момент прекращения отношений обязательства. При этом следует указать конкретный период, в течение которого это будет осуществлено.
• Обязательство арендатора вернуть имущество владельцу в установленный срок. Если процесс обратной передачи осуществляется в момент прекращения отношений, то целесообразно приложить к основным документам акт приема-передачи. В нем следует не только описать имущество, но и поставить отметку об отсутствии/наличии претензий.

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК.

Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа.

Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК. В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия.

Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим.

Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.

• Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
• Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
• Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
• Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени.

Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

• не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
• после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
• собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
• если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

• сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
• в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

• при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
• нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
• игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
• при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

• сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
• если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Источник: https://pred-pravo.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом.

Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке.

Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

42 полезных документа для юриста компании

• Скачайте и упростите свою работу

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе.

Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения  по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время.

Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно.

Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи.

Источник: https://www.law.ru/article/1348-red-rastorjenie-dogovora-arendy-po-initsiative-arendatora