Что такое дду и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.(Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

Тинькофф Ипотека

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор.

Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно.

Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации.

Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.

Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.

1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1.

настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/crazy-docs/

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

• Дду в строительстве – что это?
• Важные аспекты договора долевого участия
• Предварительный ДДУ
• Изменения с 2018 года
• Эскроу-счета – что это?
• ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
• Готовим документы для заключения ДДУ
• Гарантии, дающиеся законом
• Образец ДДУ
• Можно ли расторгнуть ДДУ
• Выводы

Договор долевого участия в строительстве – ДДУ – способ приобретения квартиры в новостройке, возводимой на средства будущих покупателей. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Надеемся, наша статья поможет разобраться в этом вопросе.

Дду в строительстве – что это?

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ. 

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.

По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.

Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/п	Пункты ДДУ	Важно!
1	Информация о застройщике	Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2	Регистрация договора	Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3	Сведения об объекте недвижимости	Полное и подробное описание объекта
4	Гарантийный срок	Для жилых помещений 5 лет
5	Площадь	Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6	Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке	Такие пункты в договоре не допустимы!
7	Срок действия договора	До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8	Сроки сдачи в эксплуатацию	Должны быть прописано конкретно и четко
9	Форс-мажор	Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10	Признание объекта качественно построенным	Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11	Стоимость возводимого объекта недвижимости	Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12	Обязательства дольщиков	Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13	Расторжение договора	Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14	Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости	Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15	Использование инвестиций дольщиков по назначению	Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16	Соглашение с третьими лицами	В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».

Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.

А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Изменения с 2018 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2018 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

• на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
• Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
• Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
• Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
• Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
• Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
• Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
• Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2019 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

Источник: https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Обязательные пункты договора долевого участия — Мосдольщик

Что должно быть прописано в ДДУ и что делать, если застройщик изменил характеристики дома или квартиры.

Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ – это главный документ, который оговаривает обязательства обеих сторон долевого строительства, застройщика и дольщика.

Поправки в ФЗ-214, которые вступили в силу в этом году, коснулись и правил его составления.

Мы расскажем, какие пункты теперь должен содержать ДДУ и что делать, если застройщик серьезно изменил обещанные характеристики дома или квартиры.

Что касается квартиры

Пункты о квартире, которые обязательно должны быть указаны в ДДУ, прописаны в пункте 4 статьи 4 закона о долевом строительстве. Это:

• определение конкретного объекта долевого строительства, включая его план в графической форме (схема или чертеж), где указано расположение частей этого объекта (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд,балконов, террас) по отношению друг к другу,
• количество и площадь этих частей,
• расположение объекта на этаже,
• срок передачи объекта дольщику,
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Какие-либо другие условия указываются в ДДУ по желанию сторон. При этом все такие пункты становятся обязательными для обеих сторон, если только договор не предусматривает иного.

Что касается дома

В той же четвертой статье прописаны и обязательные для указания пункты, которые описывают дом в целом. Это:

• вид, назначение объекта, этажность и общая площадь дома,
• материал наружных стен и поэтажных перекрытий,
• класс энергоэффективности,
• класс сейсмостойкости.

Перечислять объекты имущества общего пользования в ДДУ застройщик не обязан – все это указывается в проектной документации, которая теперь обязательно прикладывается к договору. А в декларации, как того требуют последние поправки в закон, содержится подробная информация обо всех местах общего пользования, их размерах и характеристиках.

Общая социальная инфраструктура

Изменения в законодательстве позволяют застройщику использовать средства дольщиков не только на строительство домов, но и объектов социальной инфраструктуры – школ, больниц, детских садов. Но только в двух случаях – если эти объекты будут принадлежать дольщикам или же будут переданы государству на безвозмездной основе.

В первом случае застройщик заключает с дольщиками соглашение, которое является частью ДДУ, и в котором указывается конфигурация объекта. Во втором случае соцобъекты прописываются в договоре долевого участия только если те встроены в дом или пристроены к нему.

Но тут стоит помнить, что вместе с таким объектом дольщики получают и обязанности по его содержанию. А это означает дополнительные финансовые затраты.

Поэтому еще до заключения договора следует уточнить у девелопера, предполагается ли строительство какой-то социальной инфраструктуры, кто будет ее финансировать и будет ли она передана в собственность государства/муниципалитета или окажется во владении собственников дома.

Иная информация

Кроме того, в ДДУ обязательно должны быть указаны цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Все условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора.

Если в ДДУ не указаны какие-либо из обязательных пунктов, то такой договор считается незаключенным.

Проектная декларация и другая документация

Это дает потенциальному покупателю возможность подробно ознакомиться с проектом, его документацией, объектами, которые построила эта компания за последние 3 года, увидеть фотографии со стройки, а также изучить шаблон ДДУ, предлагаемый девелопером.

В расширенной проектной декларации указываются элементы благоустройства территории, основные характеристики объекта, состав общего имущества, перечень помещений, технологического и инженерного оборудования.

Но это не означает, что дом будет именно таким, как прописано на сайте застройщика. Строитель имеет право изменять проектную декларацию. Например, заменить остекленные лоджии закрытыми балконами.

Предполагается, что застройщик должен согласовывать изменения с дольщиками, но это происходит не всегда.

Дольщик же, в свою очередь, может потребовать компенсации или расторжения ДДУ, если сочтет такие изменения существенными.

Стоит отметить, что внесение правок в декларацию – процесс довольно долгий и сложный. Требуется заново пройти все этапы согласования – экспертизу, утверждение Росреестра, получение заключения о соответствии. К тому же в декларации обязательно должно указываться, что в нее были внесены изменения.

Доказательство в суде

Как сказано выше, застройщики не всегда согласовывают с дольщиками изменения в проекте.

Но для этого нужно будет доказать в суде, что объект стал существенно хуже. Кстати, речь идет не только об изменении характеристик квартиры, но и всего дома с помещениями общего пользования.

Еще один вариант защиты своих прав – обращение в Федеральную антимонопольную службу. Если застройщик внес изменения в проектную декларацию и не согласовал их с дольщиками, можно подать в ФАС заявление о введение в заблуждение.

Условия диктует рынок

Надо отметить, что сейчас застройщику невыгодно нарушать свои обязательства перед гражданами. И дело не только в поправках в закон, но и в общей ситуации на рынке недвижимости.

Прежде за время строительства дома стоимость квартиры возрастала в среднем на 30%, а цены на недвижимость неуклонно повышались. Так что дольщики, получившие квартиру с недостатками, зачастую смирялись с тем, что есть.

Ведь при расторжении договора они получили бы только те деньги, которые внесли на ранней стадии строительства. И их могло просто не хватить на новую квартиру. По крайней мере, на аналогичную квартиру.

Сейчас ситуация иная. Стоимость жилья за время строительства возрастает примерно на 10%, на рынок выходит все больше разнообразных и доступных проектов. Так что дольщик вполне может забрать свои деньги за “ухудшенную” квартиру и присмотреть новый вариант у другого застройщика. Поэтому строительным компаниям нет расчета экономить на материалах или площади жилья, рискуя потерять покупателя.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/objazatelnye-punkty-ddu/

Что обязательно прописывается в ДДУ

Главная | СМИ о нас | Что обязательно прописывается в ДДУ

27 июля 2017

Договор участия в долевом строительстве – это основной документ, в котором прописываются взаимные обязательства между застройщиками и дольщиками.

Некоторые характеристики квартир и проекта в целом обязательно должны указываться в договоре, другие (например, наличие мусоропровода) прописываются по желанию застройщика. Редакция IRN.

RU разобралась, что именно прописывается в ДДУ, что делать, если застройщик изменил важные характеристики, и какие новшества принесли последние изменения в ФЗ-214.

Больше информации

На сайте каждого проекта девелопер должен размещать информацию об объектах, построенных за последние три года, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта требованиям 214-ФЗ (в Москве – это Москомстройинвест), проект ДДУ, а также фотографии ЖК.

«Теперь можно узнать намного больше технических подробностей о самом проекте благодаря расширенной проектной декларации.

Среди них: планируемые элементы благоустройства территории; количество строящихся в рамках проекта строительства многоквартирных домов, а также их основные характеристики; состав общего имущества в строящемся в рамках проекта многоквартирном доме, а именно: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме (в том числе, к примеру, мусоропровод)», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Однако то, что застройщик обязан сообщить на сайте или в офисе продаж, не накладывает прямых обязательств на реализацию проекта полностью в том виде, в котором было обещано изначально. Даже проектную декларацию можно изменить, не говоря уже о менее строго прописанных планах. Поэтому важно понимать, какие именно параметры прописываются непосредственно в ДДУ.

Свои метры

Обязательные для указания в договоре параметры объекта долевого строительства содержатся в п. 4 ст. 4 ФЗ-214.

К самой квартире в этом перечне относятся этаж, количество комнат, лоджий, веранд, балконов и террас в квартире, общая площадь и площадь отдельных помещений, этаж. «Все остальные условия вносятся в договор по усмотрению его сторон.

При этом в случае указания в договоре таких условий они становятся для сторон обязательными, если не указано иное», — говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Нужно учитывать, что застройщик имеет право внести изменения в проект. Дольщики порой жалуются на то, что остекленные лоджии были заменены на открытые балконы. «Видимо, застройщик решил изменить внешний облик дома, и это коснулось лоджий.

О таком изменении проектной декларации застройщик обязан сообщить всем дольщикам, которых это коснулось, а они, в свою очередь, имеют право на компенсацию или на расторжение договора, но только если докажут в суде существенность таких изменений.

Общие зоны

Согласно той же статье 4 ФЗ-214, ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади. В ДДУ в обязательном порядке должен быть включен план объекта долевого строительства. Обычно базой для этого плана является выкопировка из проектной документации на помещение.

«Перечисление объектов имущества общего пользования в многоквартирном доме не является обязательным и существенным условием ДДУ и определяется в соответствии с проектной документацией», — говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».

Тем не менее, согласно новшествам ФЗ-214, проектная декларация теперь должна обязательно прикладываться к договору участия в долевом строительстве. Если раньше проектная декларация носила скорее информационный характер для дольщиков, то теперь это перечень обязательств застройщика перед ним.

А в проектной декларации, опять же согласно последним поправкам, должен содержаться очень подробный перечень не просто всех мест общего пользования, но также их размеров и характеристик.

Другое дело, что застройщик имеет право внести изменения в проектную декларацию, и этот процесс не подразумевает обязательного согласования с дольщиками.

Как рассказал региональный директор московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаил Гореликов на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, это достаточно противоречивая норма, поскольку право на изменения у застройщика сохраняется, однако дольщик уже после этого может потребовать расторжения ДДУ, если сочтет эти изменения существенно ухудшающими объект в целом.

Школы для дольщиков

Важные изменения коснулись обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Раньше застройщик оплачивал их из собственной прибыли, поэтому нес обязательства не перед дольщиками, а лишь перед администрацией по соответствию нормам объемов этой инфраструктуры.

Но и обязательства по этим объектам застройщик будет нести непосредственно перед дольщиками, поскольку они напрямую оплачивают их строительство.

Однако строить объекты на средства дольщиков застройщик может только в двух случаях: если после строительства соцобъекты будут принадлежать самим дольщикам или если они будут безвозмездно переданы государству. «При этом в первом случае с дольщиками заключается соглашение, которое является частью ДДУ.

И только при наличии такого документа дольщики имеют право требовать введения в эксплуатацию объектов в той конфигурации, которая была обещана застройщиком изначально», — говорит Яна Максимова.

В других случаях инфраструктура прописывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант, отмечает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Также стоит отметить, что если соцобъекты будут принадлежать дольщикам, помимо прав у них появляются и обязанности по их содержанию.

«Данное нововведение, скорее, следует признать не слишком удачным, так как в случае отсутствия инвестиционного соглашения между органом публичной власти и застройщиком о передаче таких объектов бремя их содержания по закону перейдет к долевым инвесторам, что повлечет для них дополнительные издержки, и эту новеллу вряд ли стоит считать эффективным и удачным юридическим решением, — считает Василий Шарапов. — Для того чтобы снизить подобные риски, необходимо до вложения долевых инвестиций уточнять у застройщика, какие объекты социальной инфраструктуры строятся, будут ли они финансироваться за счет средств долевых инвесторов и есть ли перед застройщиком обязательства органа публичной власти безвозмездно принять такие объекты в государственную или в муниципальную собственность».

Все в суд

Как уже было сказано выше, застройщик имеет право на изменение проектной декларации, хоть это и трудоемкий процесс.

«Проект проходит несколько этапов согласования (экспертиза, утверждение Росреестра, а с 2017 года – еще и заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям закона от Москомстройинвеста), поэтому любое изменение после утверждения проектной документации автоматически влечет новый цикл таких же согласований», — подчеркивает Мария Литинецкая. При этом девелопер обязан указать в проектной декларации факт того, что в проектную документацию были внесены изменения.

Застройщик, по идее, должен согласовать эти изменения с дольщиками, но в реальности так происходит не всегда.

«В том случае, если после внесения изменений участник долевого строительства получает объект (как саму квартиру, так и дом с помещениями общего пользования), по характеристикам отличающийся от заявленного в договоре в худшую сторону, то он может потребовать либо пересмотра цены недвижимости, либо устранения недостатков (если это возможно), либо компенсации денежных средств на самостоятельное устранение недостатков. Но при этом необходимо будет доказать, что объект недвижимости был существенно изменен в худшую сторону», — подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Кроме того, дольщик может разорвать договор.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что даже большую роль в контроле над обязательствами застройщика играют не изменения в ФЗ-214, а текущая ситуация на рынке.

В условиях общерыночного роста цен, а также повышения стоимости квартиры на 30% и более к концу стройки дольщики зачастую предпочитали смириться с недостатками. Ведь в случае расторжения договора возвращенных средств вряд ли хватило бы на новую квартиру. Сейчас ситуация не столь критическая.

Если человек покупал квартиру у застройщика, который не сильно демпинговал на ранних стадиях, общий рост стоимости может составить около 10%.

А с учетом выхода на рынок все более доступных проектов у покупателя появляется выбор: он может расторгнуть договор с застройщиком и за вложенные средства присмотреть квартиру в новом ЖК. Поэтому застройщики будут более ответственно подходить к прописанным в договоре обязательствам.

Индикаторы рынка недвижимости

Источник: https://miel.ru/press/9301/

Что такое ДДУ? Как его правильно оформить, чтобы не попасть впросак

Оглавление:

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

• получить документы, разрешающие строительство;
• зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
• опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем.

   В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.

2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта.

   ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.

3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
4. Гарантия качества.

   214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Двойная продажа

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/ddu-ponyatie-riski-i-tonkosti-oformleniya.html

Что такое дду и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Что такое дду и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Не стоит подписывать документы приема-передачи до личного осмотра. Ведь в процессе осмотра квартиры могут обнаружиться дефекты и недочеты со стороны застройщика.

Итак ниже представлены одни из самых рапространненых рисков дольщиков при заключении договора ДДУ с застройщиком.

Что такое договор долевого участия (ДДУ )

Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей.

Существует определённый механизм поведения, позволяющий дольщику отстоять свои права при возникновении конфликтов из-за подписания документов о приёмке. В определённый в ДДУ или законе период нужно откликнуться на письмо о том, что предстоит приёмка квартиры.

С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком и, соответственно, положения ФЗ-214 на него не распространяются.

Что нужно учитывать при заключении договора

Тем не менее в ДДУ порой появляется пункт о праве застройщика менять проект по своему усмотрению. Теоретически это может привести к тому, что среднеэтажный дом «подрастет» на несколько этажей (прецеденты были). Или — сократится размер придомовой территории.

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает под собой множество нюансов, о которых нужно знать с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

1. Готовим документы для покупки

Многие российские граждане принимают участие в долевом строительстве с целью покупки собственной недвижимости.

Участие в долевом строительстве – выгодное мероприятие. На этапе возведения здания можно приобрести квартиру в нем по минимальной цене. Взаимные права и обязанности между сторонами регулируются договором. Однако не все знают, что такое ДДУ.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Задавшись целью узнать расшифровку аббревиатуры ДДУ, человек выяснит, что под ней скрывается понятие «Договор долевого участия». Он представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, касающееся недостроенного жилья. Процедура осуществляется на основании ФЗ №214.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Особенность чистовой отделки состоит в том, что квартира сдается «под ключ» и уже готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего можно заселяться. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой. Но отдельное внимание следует уделить качеству отделки, правильности установки элементов электрической системы.

Жилой комплекс «Радужный» располагается между двумя крупными городскими микрорайонами «Юго-Восток-2» и «Юго-Восток-3», на пересечении ул. Звездная и ул. Космонавтов, напротив парка «Планета». В состав «Радужного» входит четыре жилых дома и отдельно стоящий надземный многоярусный паркинг.

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

На что обращать внимание при заключении договора долевого строительства?

Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем.

Согласно правилам, в ДДУ в обязательном порядке должна быть отражена стоимость объекта недвижимости, а также присутствовать порядок оплаты жилья. Вносить денежные средства по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. В ряде случаев дольщик может рассчитывать на предоставление отсрочки для внесения денежных средств.

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Процедура принятия квартиры от «А» до «Я». Необходимые документы. Возможные уловки застройщиков.

Второй вариант креативной переработки пунктов о сроках в ДДУ — включение большого, до года, временнóго промежутка между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам. Тем самым компания предупреждает возможные иски покупателей в случае нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию. В Комитете по строительству полагают, что этот промежуток не должен превышать двух-шести месяцев.

Другие типы договоров в строительстве для регламентации процесса использоваться не могут. ДДУ не возводит дольщика в статус партнера застройщика. Договор обеспечивает особые снижающие риск условия для гражданина, приобретающего недостроенную недвижимость, и ставит его в привилегированное положение.

С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Необходимо смотреть ее на сайте ЦБ РФ.

Как видно, при договоре долевого участия существуют как преимущества, так и недостатки. Причем отрицательные стороны заключаются в возможных рисках.
Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойку. При этом бывают ситуации, когда компания получает разрешение в последний момент, а после подгоняет участников ДДУ и просит их быстрее подписывать акты.

15 типичных ошибок договоров участия в долевом строительстве

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание.

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Кроме того, если застройщик отделывает квартиру по примеру шоурума, покупателю следует сравнить качество ремонта с отделанной для показа квартирой.

Где обычно все делается на высшем уровне, чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей на старте продаж.
Перед тем, как проверить регистрацию, процедуру нужно выполнить.

Если жилье в новостройке было куплено по договору долевого участия, гражданин не лишается права на налоговый вычет. Сегодня существует стандартная схема регистрации ДДУ.

Источник: https://myktm.ru/dogovornoe-pravo/2452-chto-takoe-ddu-i-kakie-punkty-obyazatelno-dolzhny-prisutstvovat-v-dokumente.html