Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Функции рынка недвижимости: q установления равновесных цен, при которых платежеспособцен ный спрос соответствует объему предложения недвижимости; q регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы; q коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли; q санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов; q стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и исстимулирующая пользовании научно-технических и управленческих новаций в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества; q социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками жилья, а также других капитальных и престижных объектов. 11

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Основные направления развития рынка недвижимости: Растет роль первичного рынка жилья (нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды – малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т. п. ). Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене.

Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости (в направлении роста ее качества и многофункциональности: ТРК, гостиничные комплексы и т. п. ). Усиливается спрос на услуги рекреационной недвижимости (парковки, комплексы отдыха, гольф-клубы, аквапарки и др. ).

Растет число и многообразие посреднических фирм (оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги). Видоизменяются брокерские компании – растут их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, страхованию, гос. регистрации и др. ).

Дифференцируются фирмы, связанные с банковской средой (т. к. они участвуют в строит-ве, реконстр-ции и упр-нии недвижимостью). На первичном рынке недвижимости выделяются девелоперские компании (организующие освоение и застройку земельных уч-ков). Снижаются риски на рынке недвижимости (растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и гос.

регистрации 12 сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции, улучшается информационная обеспеченность сделок и т. п. )

2 вопрос. Ценообразование на рынке недвижимости. 13

ЦЕНА, руб. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная це на при продаже покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотно недвижимость шением спроса и предложения.

Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее со здания слабо зависит от цены Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется главным образом спросом Предложение земли Спрос на землю 14 ПЛОЩАДЬ, м 2

Зависимость спроса инвесторов на жилье от его цены и доходности: Жилье можно купить (наличие инвестиций в жилье) и арендовать (их отсутствие). Стоимость жилья и размер арендной платы связаны формулой: арендная плата = цена жилья × рыночная ставка процента.

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, числа потребителей услуг и размера их дохода. Число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому: спрос = f (арендная плата, состояние экономики); предложение для фиксированного времени = const.

В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем: f (арендная плата, состояние экономики) = const Следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор, вкладывая средства в Н.

уже доход ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами Доходность равна : доходность жилья = арендная плата / цена жилья Если доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет положительным.

Если доходность от недви 15 жимости будет ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

Неценовые факторы спроса на жилье (инвестирования): q стабильность дохода (для недвижимости она – стабильность – выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но доходность ниже); q малая зависимость доходности от инфляции (для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая, т. к. вместе с инфляцией растет арендная плата); q уровень налогов на недвижимость (повышающих арендную плату и снижающих спрос); q ставка процента по долгосрочным займам (которые обычно используются для инвестирования в недвижимость: рост ставки ведет к снижению спроса); q риски, связанные с владением недвижимостью (приводят к необходимости ее страхования, что понижает спрос); q рост доходности государственных ценных бумаг (что ведет к оттоку инвестиций в недвижимость: спрос, а вместе с ним цена недвижимости падают). 16

v v v q q q Факторы, влияющие на цену недвижимости и отличающие ценообразование на нее от других товаров и ценных бумаг: уникальность каждого объекта недвижимости; большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассроч ку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т. п.

); высокая неопределенность, неполная доступность рыночной ин формации, ее асимметричность для покупателей, продавцов и посредников; значительная длительность продажи, иногда не устраивающая продавца; необходимость быстрых действий со стороны покупателей, что бы не упустить наиболее привлекательный для себя объект. Факторы, обуславливающие наличие неопределенности в ценообразовании на недвижимость: ожидания в обществе (инфляционные, правовые, политические и т. п. ), особенности имеющейся правовой среды, устойчивость банковской системы, колебания курсов валют и ценных бумаг, 17 условия ипотечного кредитования и т. д.

3 вопрос. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов. 18

q q q q Причины наличия несовершенной конкуренции на РН: слабость ценовых механизмов са морегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимо сти на продажу до заключения сделки 1, 5 – 2 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступная в разной мере для продавца и для покупателя) информация. Цель анализа РН — определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам, а также рынка в целом. 19

Основные источники и виды информации при анализе РН Источник информации 1. Комитеты: по управлению имуществом; по строительству; по градостроительству и архитектуре и др. 2. Бюро: технической инвентаризации; регистрации прав и сделок с недвижимостью; по региональному ценообразованию в строительстве и т. п. 3.

Фирмы: Риэлторские; Строительные; Девелоперские; Проектные и др. Характер информации Данные о: параметрах и характеристиках объектов недвижимости; условиях совершения сделок и ценах; заданиях на строительство и реконструкцию жилого фонда и т. п.

Данные о: технических характеристиках объектов недвижимости; количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью и совершенных сделок (по видам); количестве заключенных инвестиционных договоров; величине и структуре затрат на строительную продукцию и др.

Данные о: ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью; количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов жилой недвижимости; квартирографии, планировке и площади утвержденных объектов и др. 20

− − − − Потребители результатов анализа: риэлторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, кредитные организации (банки), страховые ком пании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др. Условия получения информации для анализа РН: Ø отсутствие единого источника, малодоступность и закрытость информации; Ø низкая достоверность имеющейся информации из за необходимо сти участникам рынка маскировать продажу недвижимости (напри мер, оформлением передачи пакетов акций, договоров мены, даре ния и пр. ); Ø многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналоги чных сделок; Ø несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удоро 21 жания и пр.

Информация должна содержать следующие сведения: v уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости; v сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижи мости, однородной по физическим и экономическим характеристикам; v емкость рынка в целом и по отдельным сегментам; v срок экспозиции объекта на рынке; v численность, структура и динамика сделок с недвижимостью; v размер издержек по совершению сделок с недвижимостью; v количество строящихся объектов, их назначение, виды; v уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Условия ее однородности и определенности описания информации: § точное описание вида показателя; § правильный выбор единицы сравнения; § точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей (например, уровень средних цен по квар тирам и цена на конкретную квартиру могут серьезно различаться; или цены в одном районе еще не характеризуют стоимость жилья в 22 другом районе).

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих харак теристик, поэтому одним из этапов является сегментация рынка недвижимости по целому ряду показателей.

Критерии сегментации не задаются заранее (до накопления опыта) и не остаются неизменными (например, по типу жилых помещений, по качеству дизайна жилья, по потребителям недвижимости, по функци ональному предназначению недвижимости и пр. ).

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся товаров на рынке недвижимости, его достоинства, характеризующие конкретный сегмент.

Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить продавцу основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости. Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания у клиента представления о соответствии качества и цены товара и позволяют предпринимателю получить максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции. 23

Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

Факторы, определяющие емкость рынка (по сегментам) : ü объем продаж в прошлом периоде, ü соотношение фактического спроса и предложения, ü динамику занятости и доходов населения, ü возможности и условия получения кредитов на приобретение недвижимости, ü величину расходов на содержание недвижимости, ü динамику образования и распада семей, ü ожидания населения относительно инфляции, налогов и другие факторы. 24

Источник: https://present5.com/tema-2-rynok-nedvizhimosti-i-osobennosti-ego/

Виды сделок с недвижимостью

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Юридическая консультация по недвижимости в СПб

— Юридические консультации,
— Проведение сделок с недвижимостью,
— Составление исков, претензий и жалоб,
— Защита ваших интересов в суде.

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7 921-904-34-26

В отечественной сфере недвижимости чаще всего встречается слово «очень»: жилье очень важно для каждого, в недвижимости от постройки до продажи занято очень большое количество народа, жилищное законодательство очень обширное и при этом – очень запутанное.

Однако ключевые моменты прописаны в главном документе – российском Жилищном праве. И именно там, помимо всего прочего, достаточно подробно разбираются виды сделок с недвижимостью.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 Юрист по недвижимости в СПб

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Основные разновидности сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью: с домами и квартирами и комнатами отличаются огромным разнообразием. Но при этом среди них можно отыскать три важных признака, которые позволяют создать понятную классификацию.

Первый важный признак – собственники недвижимости, и поэтому первая группа – это сделки, в которых эта квартира или дом меняют собственника.

Здесь, в числе прочего – и общеизвестная купля-продажа, наследственные сделки наподобие оформления по завещанию или по закону, и долговая или аналогичная реализация недвижимости в силу различных обстоятельств, и часто сопровождающая смену политических режимов национализация недвижимости, и обмен жилых помещений, и передача жилья на условиях пожизненной ренты.

Читайте также:  Как оформляется заявление на материнский капитал

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Второй признак – это состав собственников, который тоже способен меняться. Может происходить акционирование, может случиться выделение доли, жилье может быть разделено между несколькими людьми или жильцы могут быть расселены. В эту же категорию относится кредит, в котором квартира или дом становятся залогом, а также долевое строительство, в котором доля собственника выделяется впоследствии.

И, наконец, третий признак – это добавление других субъектов прав. Такое случается при страховании недвижимости, при инвестировании в нее (по Договору долевого участия в строительстве), при реконструкции жилья, при передаче собственности в обычную или пожизненную аренду либо доверительное управление.

Однако то, что существуют самые разные виды сделок с недвижимостью, никак не влияет на процесс их заключения – механизм этого процесса в общих чертах неизменен для каждой из них.

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Особенности процесса заключения сделок

Отечественное законодательство признает ту или иную сделку действительной только на одном условии – она должна быть заключена так, чтобы были в точности соблюдены абсолютно все требования к подобным процедурам.

И, разумеется, в число таких требований включено условие о верно собранной и правильно составленной документации, в которой ошибок быть совсем не должно.

А это возможно только в одном случае — если вы заручились помощью надежных, опытных юристов по недвижимости.

Помощь юристов Законного Права

Рано или поздно вы станете участником какой-нибудь сделки по недвижимости: будете оформлять покупку, займетесь продажей дома или квартиры, пожелаете передать недвижимость в качестве наследства или воспользоваться выгодами сдачи ее в аренду.

В любом из этих случаев — обратитесь к юристам Законного Права, которые своим опытом заслужили статус экспертов в любых делах по недвижимости, а также связанным с ней темам земли и наследства.

Наши юристы окажут вам наиболее компетентную поддержку в любом вопросе, связанном с недвижимостью – от качественной юридической консультации до результативного комплексного юридического обслуживания сделки.

Наша работа – это ваше спокойствие!

Задайте вопрос, мы в онлайне!

8-921-904-34-26 Юрист по недвижимости в СПб

Подробно

Источник: https://zakonnoepravo.ru/vidy-sdelok-s-nedvizhimosty.html

Операции и сделки на рынке недвижимости

  • Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности
  • Сделка — действие физического или юридического лица, направлен мое на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.
  • Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских Документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:
— заключения ее дееспособными гражданами;
— совершения на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;
— осуществления в соответствии с целями, отвечающими уставной деятельности (для юридических лиц).

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

1. По законности содержания — действительные (как юридический факт) и недействительные (не соответствующие требованиям закона). Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна изначально независимо от решения суда.
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки.

Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение определенных юридических последствий, но не тех, которые формально вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т.д.

), а других, зачастую нарушающих закон или чьи-то интересы. Притворная сделка заключается с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не имела противоправного умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.
2. По числу сторон — односторонние, двух- и многосторонние.

3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

С введением в действие ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.
4. По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).
5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные.
6.

По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, о котором заранее неизвестно, произойдет оно или нет).
7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т.д.

) и на неорганизованном рынке.

8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.

Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство наличия прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
На рынке недвижимости могут осуществляться операции со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.

Содержание наиболее распространенных видов операций с недвижимостью приведено в табл. 1.2.
Рассмотрим некоторые из видов сделок более подробно.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника С изменением состава собственников С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа Акционирование Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию Изменение состава с разделом имущества Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги) Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Передача в доверительное управление
Приватизация, национализация Внесение имущества в уставный капитал Аренда, паем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Долевое строительство с выделением долей Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения. Оформление кредита под залог недвижимости Передача земли в наследуемое владение и постоянное Пользование
Обмен и мена Расселение (коммунальной квартиры) Введение и снятие сервитутов, бронирование
Вступление в кондоминиум Страхование

Аренда — это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, а также могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.

Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не определен.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении s срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг.

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, то есть должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность.

В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений.

Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения в случае нарушения законодательства, например, о банкротстве.

В качестве специального вида дарения выступают пожертвования в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.
Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление.

Читайте также:  Превышение должностных полномочий: наказание, статьи ук рф

Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.
Основанием возникновения управления имуществом является договор.

Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего).

Договор на основании властного акта заключается’ в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом.

Имеется широкая возможность заключать договоры безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения.

В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).
Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
С марта 1996 г.

законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещении: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью для ренты в ГК РФ установлена нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества в обеспечение договора о периодических выплатах или постоянном содержании.

При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/operacii-i-sdelki-na-rynke-nedvizhimosti/

Сделки с недвижимостью основные виды

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенности

Каждая заключенная сделка в обязательном порядке подлежит Государственной регистрации в органах Государственного учета, кадастра и картографии (Росреестр), (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения).

Дарение

Условием сделки является безвозмездная передача имущества от одной стороны другой стороне. Важно знать, дарители, состоящие в близких родственных связях с одаряемыми, освобождаются от уплаты налога в 13 процентов, которая высчитывается исходя из кадастровой стоимости подаренного имущества.

Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. Все подаренное имущество не подлежит разделу между супругами при разводе. Срок регистрации сделок дарения в Росреестре составляет 10 рабочих дней.

Даритель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть сделку, только в указанный срок в 10 дней, пока идет государственная регистрация.

Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ будь то денежная компенсация, либо другие указанные в договоре блага.

В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Существуют краткосрочные договора аренды и долгосрочные договора.

Каждый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Купля-продажа

На данный момент по официальной статистике органов Росреестра, сделка купли-продажи является наиболее популярной формой передачи имущества. По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену, оговоренную в договоре.

Все договора купли-продажи подлежат Государственной регистрации, в противном случае они не имею юридической силы. Срок регистрации договора купли-продажи в Росреестре зависит от различных факторов и варьируется от 3х до 10 рабочих дней. Все имущество приобретенное в браке супругами по договору купли-продажи, при разводе подлежит разделу в равных долях.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества подразумевается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица (наследодателя) другому физическому лицу (наследнику) в том порядке, в котором это определено законом.

Наследование может регистрироваться органами росреетра на основании составленного раннее нотариального завещания, если наследодатель оформил завещание при жизни или нотариального свидетельства о вступлении в наследство, если наследодатель не оформил завещания при жизни и наследники вступают в права наследования по закону, через нотариуса.

Сроки регистрации нотариальных документов составляют 5 рабочих дней.

Ипотека

Жилищная ипотека выступает как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает находящееся в собственности заемщика имущество.

При использовании ипотечных средств, собственник недвижимости при получении свидетельства о собственности, всегда будет иметь обременение в пользу кредитора.

Данное обременение собственник сможет снять только при полном погашении кредита, в оговоренные в ипотечном договоре сроки. Срок регистрации договоров с использованием ипотечных средств составляет 5 рабочих дней.

Сделки с недвижимостью и регистрация подобных сделок, услуга имеющая наибольшую популярность в Москве и Московской области. Люди не хотят рисковать крупными денежными средствами и подстраховываются с помощью грамотных специалистов в области земельного и гражданского права.

Обратившись в нашу компанию, вы всегда можете рассчитывать на подробную бесплатную консультацию по вашей сделке, если понадобится, вы можете провести правовую экспертизу документов через наших специалистов.

Благодаря большому опыту и наработанным связям, мы имеем выход во все основные базы Органов Росреестра и Кадастровой палаты, что дает нам возможность быстро и четко проверить интересующую вас недвижимость.

Источник: http://www.oformly.ru/sdelki-s-nedvizhimostju-vidy

Сделки с недвижимостью: их особенности и характерные отличия

Подробности Категория: Риэлторские технологии Опубликовано 26.01.2017 15:47

Видовое разнообразие сделок с недвижимостью и их особенностиНа сегодняшний день актуальность жилищного вопроса не снизилась ни на долю. Несмотря на уровень стоимости нефтяных фьючерсов или курс доллара, москвичи усердно продолжают реализовывать свое жилье с еще большим упорством. И эта статья посвящается тем людям, которые впервые идут на совершение какой-либо сделки. Именно информация о существующих разновидностях сделок может помочь решить жилищный вопрос без особых переживаний.

  • Леонид Муравин является заместителем директора в одной из крупных компаний, поэтому в силу своего опыта он рассказал о некоторых разновидностях сделок, которые активно работают на рынке торговли недвижимостью:
  • Всего существует 3 основных разновидности решения жилищного вопроса, которые на сегодняшний день используются при проведении операций данного профиля:
  • — сделка, которая приводится с использованием ипотеки.

— «чистая» продажа;— обмен, как вид альтернативной сделки;

Сегодня мы рассмотрим их схожие черты и основные различия

1) «Чистая» продажа является самой простой сделкой, где в роли объекта купли-продажи выступает объект недвижимости. В этой сделке покупатель или группа лиц, приобретают право собственности на это имущество у продавца при использовании лишь собственных сбережений.2) Альтернативная сделка является более усложненным вариантом.

Дело в том, что в данной ситуации количество объектов купли-продажи увеличивается как минимум вдвое.  Согласно со статистическими данными практически 90% всех сделок в Москве протекают именно по такому сценарию.3) Сделка, проходящая с использование ипотеки, может заключаться как в купле-продаже одного объекта, так и нескольких.

Схожие характеристики всех видов сделок

У всех вышеперечисленных следок имеются  характеристики, которые их объединят, а именно:

— Предусмотренный законодательством пакет правовых установок и правоподтверждающих документов не имеет каких-либо отличий;

— Согласно со ст.ст. 8.1, 551 ГК и ст. 18 ЖК РФ, а также пользуясь информацией, представленной в положениях Федерального законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок, свершаемых с использованием, во всех трех случаях смена владельца недвижимости в обязательном порядке должна фиксироваться в государственных регистрационных органах с осуществлением регистрации перехода прав на недвижимость в государственных органах власти.— Основными этапами любой сделки являются проверка, подготовка и сопровождение сделки. Выпадение любого из этих пунктов невозможно.

  1. Для того чтобы понять тонкости проведения и сравнить между собой эти типы сделок стоит знать, что право на собственность на недвижимость, в данном случае на квартиру, в незапамятных времен состоит их трех основных составляющих:  права на распоряжение имуществом, права на владение и права пользования.
  2. Во всех трех типах сделок существуют принципиальные отличия, в которых необходимо разбираться каждой из сторон, совершающих куплю-продажу имущества.
Читайте также:  Рассчитать дату выхода в декрет: калькулятор декретного отпуска

Стоит отметить, что при совершении «альтернативной» сделки человек, имеющий право собственности на квартиру, после продажи, как правило, деньги на руки не получает. Дело в том, что официально он выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Поэтому денежная сумма ему полагается лишь в случае существования разницы в цене при совершении этой сделки.

При осуществлении «чистой» сделки продавец в один момент лишается всех трех прав на квартиру, именно поэтому денежные средства он может получить сразу же после подписания договора.

В ситуации, когда приобретение недвижимости осуществляется за счет заемных средств, количество участников сделки увеличивается по причине того, что банк выступает в роли залогодержателя и приобретает статус участника.

В данном случае сделка приобретает трехсторонний характер.

После регистрации прав возникает следующая ситуация: право пользование становится подконтрольно заемщику, а остальные два права подконтрольны банку до момента исполнения всех ранее согласованных условий залогодателем.

Иными словами данную ситуация можно описать так: квартира находится под залогом у банка, пока заемщик не погасит всю сумму, взятую для приобретения данного жилья. При полной выплате средств происходит регистрация снятия залога и переход всех прав пользования к лицу, которое изначально выступало в роли покупателя.

Наиболее популярные мифы рынка недвижимости

1. Первый миф представляет собой ситуацию, в которой банк, предоставляющий ипотеку на покупку недвижимости, якобы совершает проверку квартир, которые приобретаются при помощи такой сделки.

В соответствии с законодательством таких проверок быть не должно! Банк не проводит какие-либо проверки, так как история квартиры не входит в поле его интересов.

Для банка важны лишь документы, которые фигурируют в списке и то, чтобы ценовая политика квартиры, выставленная оценщиком, соответствовала сумме, предоставляемой банком в качестве ипотеки. Также банку важно, чтобы заемщик денежной суммы имел страховку.

2. Второй миф состоит в том, что жилищный вопрос проще всего решать самому, без лишних представителей. Несмотря на этот факт, количество желающих совершить сделку самостоятельно не снижается, а лишь неумолимо растет.

На что только не идут люди для того чтобы совершить сделку собственноручно. Иногда я встретил смельчака, который на справке из БТИ поставил штамм городской поликлиники, в которой работала его жена. Стыдом и срамом после вскрытия обмана не обошлось.

Мужчине пришлось переделывать большинство документов и продлевать срок выполнения сделки.

Именно поэтому перед тем как решиться на совершение самостоятельного заключения сделки подумайте еще несколько раз и все же обратитесь за помощью человеку, который достаточный багаж знаний, чтобы проконсультировать вас и помочь в совершении данной операции. Наиболее логичным вариантом является звонок в солидную юридическую компанию, где вам за короткий период времени смогут доступно изложить всю информацию, ценность которой тяжело переоценить.

Источник: http://yarkvartal.ru/novosti-rynka/rieltor/893-sdelki-s-nedvizhimostyu-ikh-osobennosti-i-kharakternye-otlichiya.html

Особенности сделок с объектами недвижимости

Сделки с объектами недвижимости занимают важное место среди гражданско-правовых сделок. Следует отметить, что современный рынок недвижимости существенно отличается от рынка прошлых лет.

Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился.

Теперь в сделку кроме покупателя и продавца нередко включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер.

Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей.

Бизнес в сфере недвижимости — один из самых выгодных, посредники готовы оказывать различные услуги субъектам, осуществляющим сделки по распоряжению принадлежащими им объектами недвижимости, получая при этом большие дивиденды.

В сделках на рынке недвижимости все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров.

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Обострился также интерес к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

Понятие сделок определено ст. 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для совершения односторонней сделки в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Большинство сделок с недвижимостью представляют собой многосторонние сделки, предметом их является переход прав на недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимости) согласно ст. 130 ГК относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч.

леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимости приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река–море», космические объекты.

Законодательными актами к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), т.е. ему должны быть приданы такие технические, экономические и юридические характеристики, которые позволят однозначно выделить этот объект из ряда других.

Сделки с недвижимостью совершаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отметим, что сделка должна быть совершена надлежащим дееспособным лицом и стороны должны заключать только действительные сделки. Мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, и притворная сделка, т.е.

сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, являются ничтожными. Любое заинтересованное лицо может предъявить в суд требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности в течение десяти лет со дня начала ее исполнения.

Такие сделки признаются недействительными с момента их совершения и влекут возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке либо возмещение стоимости в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Сделки с недвижимостью можно разделить на сделки, предусматривающие в результате их совершения изменение собственника, и сделки, при которых смена собственника не происходит, а изменяются права пользования и владения объектом недвижимости.

К первым можно отнести, например, сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации, а ко вторым — сделки аренды, лизинга, ипотеки, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, совместной деятельности, сервитут и другие.

Рассмотрим перечисленные виды сделок с объектами недвижимости.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости

Сделки купли-продажи объектов недвижимости регулируются гл. 30 ГК, в которой они подразделяются на два вида договоров — договор продажи недвижимости (§ 7) и договор продажи предприятия (§ 8).

Предметом этих договоров может выступать земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество, а также предприятие. Недра не могут быть предметом купли-продажи, т.к.

они являются исключительной собственностью государства.

Сделки по продаже недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При продаже предприятия обязательным является приложение к договору следующих документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Право собственности на объект недвижимости по договору продажи переходит к покупателю в момент государственной регистрации договора.

Сделки купли-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности, совершаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков.

Недвижимость в договоре продажи должна быть точно определена, следует также точно обозначить положение недвижимости на земельном участке или в составе другой недвижимости, иначе договор не будет считаться заключенным. Существенным условием договора является и цена недвижимости, определяемая сторонами в результате прямых переговоров, ее также влечет признание договора незаключенным.

Отметим, что стоимость и состав предприятия определяются в договоре продажи на основании полной инвентаризации предприятия.

Совершая сделку по продаже жилого помещения (жилой дом, квартира, либо их часть), в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им и после сделки, необходимо предусмотреть в договоре еще одно существенное условие — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым объектом.

При заключении сделки продажи недвижимости в договоре следует также указать сведения о ее качестве (продавец должен указать все имеющиеся недостатки).

Если недостатки не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения своих расходов по их устранению, а в случае существенного нарушения требований к качеству — отказаться от исполнения договора и потребовать возврат уплаченной покупателю за объект денежной суммы.

При осуществлении сделок продажи недвижимости одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, осуществляется и передача прав (собственности либо аренды или иные права) на часть земельного участка, занятую этим объектом и необходимую для его использования. Если земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости продается без передачи покупателю права собственности на этот объект, то продавец сохраняет право пользования той частью участка, которая занята объектом и необходима для его использования.

При продаже предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором, передаются права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.

При совершении сделки продажи недвижимости стороны должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче.

Уклонение сторон от подписания такого документа на условиях, предусмотренных договором, является отказом их от исполнения обязанностей по передаче и принятию объекта недвижимости.

Этот документ удостоверяет надлежащее исполнение договора продавцом, на которого возложено обязательство по передаче объекта недвижимости, соответствующего условиям договора.

Данный материал публикуется частично. Полностью материал можно прочитать в журнале «Планово-экономический отдел» № 5 (47), май 2007 г. Воспроизведение возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Источник: https://peomag.by/number/2007/5/obiekt_nedvigim/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector