Зачем необходимо управление мкд и как выбрать подходящий вариант

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

Деятельность эта направлена на:

• обеспечение удобных ситуаций для проживания;
• сохранение имущества и его подобающее использование;
• предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.

• Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.
• Это решение обязательно для принятия, поскольку наличие права на собственность предполагает ответственность за состояние имущества и за предотвращение возможного вреда окружающим вследствие ненадлежащего состояния.
• Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

• следить за состоянием всех технических систем здания;
• обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
• заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом» при всех внесенных изменениях сохраняет неизменность основной концепции.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом

1. В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.
2. При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.
3. Велик риск, что управляющая организация использует взносы жильцов не по назначению, что чревато томительными разбирательствами и долгой процедурой переизбрания правления.
4. Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

Законодательное регулирование

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.

В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Новшества в законодательной базе запрещают создание ТСЖ на этапе застройки, а также воспрещает самим застройщикам непосредственно участвовать в создании товарищества собственников недвижимости.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

Выбор варианта управления зависит от количества квартир в доме, дисциплинированности и платежеспособности жильцов, сложившихся отношений с ресурсопоставляющими организациями, наличия приборов учета, разнообразия управляющих организаций и прочего.

Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.

Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.

Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

Создание ТСЖ целесообразно в домах со значительным количеством жителей.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.

Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Обязательно ли выбирать способ управления?

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников

Источник: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Время чтения: 6 минут

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

• надежности и безопасности самого МКД;
• безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
• общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
• прав и законных интересов собственников жилья;
• бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

• Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:
• В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.
• Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

• непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
• создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
• передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

1. Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.
2. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.
3. 

Узнайте подробнее о том как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

• за содержание/ремонт общего имущества;
• за готовность систем инженерных коммуникаций;
• за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Подробнее о том, как функционирует товарищество собственников жилья.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

• за содержание и ремонт имущества;
• за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
• за работоспособность инженерных систем;
• за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

• По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.
• УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

• обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
• собирать средства за предоставление услуг;
• перечислять полученные средства поставщику;
• вести работу с должниками.

1. Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.
2. 

Узнайте подробнее, что такое управляющая компания ЖКХ.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

• конструктивные особенности МКД;
• потребности жильцов;
• их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Предлагаем выяснить подробнее, что лучше: ТСЖ или управляющая компания.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

Действующее жилищное законодательство предусматривает 3 основных способа управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять общим имуществом самостоятельно, посредством товарищества или Управляющей компании, с которой заключается соответствующий договор. Преимущества и недостатки, особенности каждого из этих способов подробно рассматриваются в статье.

Законодательная база

Подобные вопросы регулируются федеральным законодательством – а именно Жилищным кодексом. В нем прописываются общие задачи управления имуществом (безопасность жизни, здоровья проживающих, сохранность имущества, соблюдение требований по его содержанию и т.п.).

В этой же статье указаны основные способы управления:

1. Самостоятельное (собственниками без привлечения посредников).
2. Управление через потребительский кооператив – это может быть товарищество собственников (ТСЖ) или другой кооператив.
3. Делегирование своих полномочий Управляющей компании – один из наиболее распространенных способов.

Собственники должны выбрать именно из этих трех пунктов, поскольку не допускается ситуация, при которой никто не несет ответственности за общедомовое имущество, его содержание и ремонт.

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре.

Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии.

Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Способ 1. Непосредственное управление

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

1. Каждый собственник самостоятельно следит за своим участком, следит за исправностью водопровода, электропроводки, чистотой в общем коридоре (лестнице) и т.п. Все работы по текущему ремонту, а также по возможному устранению поломок также выполняются самостоятельно, за свой счет.
2. Во втором случае организация управления точно такая же, но собственники передоверяют часть своих полномочий соответствующим компаниям (например, по вывозу мусора, по оказанию услуг уборки и т.п.). С ними заключаются соответствующие договоры, каждый собственник вносит плату за оказание услуг пропорционально площади своей недвижимости.
3. Можно организовать содержание общего имущество подобно второму случаю, однако доверить заключение договоров с коммунальными компаниями своему представителю. Он выбирается из среды владельцев квартир, который и организует подписание договора, внесение платы, контролирует качество работ и т.п.
4. И еще один вариант – все собственники самостоятельно заключают договоры с коммунальными службами, доверяя им всю ответственность по содержанию, ремонту и устранению аварий, связанных с общим имуществом. Подходит для небольших домов, где располагается, например, 5-7 квартир.

Преимущества способа связаны со значительной экономией средств, недостатки – с возможными рисками при смене обслуживающей компании.

Какой порядок управления многоквартирным домом подойдет лучше?

Статьи по теме

В каждом многоквартирном доме должно быть организовано управление. Оно осуществляется разными способами. В статье мы расскажем о том, зачем жильцам выбирать способ управления МКД, как это делается, и какие варианты существуют. Опишем особенности, преимущества и недостатки каждого способа, а также приведем ссылки на законодательные акты, определяющие действия управляющих организаций, собственников помещений и местных властей.

Источник: https://autoyurist-plus.ru/drugoe/zachem-neobhodimo-upravlenie-mkd-i-kak-vybrat-podhodjashhij-variant.html

Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию.

Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании.

Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.

Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.

Зачем необходимо управление МКД?

Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.

Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:

• обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан,
• охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация,
• предоставление всех необходимых услуг жильцам дома,
• соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.

Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.

Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.

Какие формы управления предусмотрены законом?

Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.

Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:

• управление осуществляют сами владельцы квартир,
• все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу,
• необходимые действия выполняет управляющая компания.

Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.

Преимущества и недостатки каждой из форм управления

Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.

С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.

Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.

Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?

Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.

При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.

Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.

Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?

Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.

Источник: https://kopomko.ru/nalogi-i-pravo/sushhestvuyushhie-sposobyi-upravleniya-mnogokvartirnyim-domom

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Источник: https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом.

Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов.

Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1. самостоятельный контроль (в том случае, если в доме не более 30 квартир);
2. создание для поддержания дома в надлежащем состоянии ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив;
3. заключение договора о сотрудничестве с управляющей компанией.

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Если МКД под контролем ТСЖ, то именно созданная структура несёт ответственность перед каждым жильцом за качество содержания общего имущества. Такой же принцип разделения ответственности применяется при выборе УК как вида управления домом.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Закон даёт собственникам 6 месяцев на принятие решения (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Если в течение этого периода способ контроля остаётся невыбранным или нереализованным, местные власти проводят конкурс по отбору УК.

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

Если жильцы планируют самостоятельно принять решение о способе содержания и обслуживания дома, определяться с выбором нужно как можно раньше.

1. Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.
   • До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
   • В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/vybor-sposoba.html

Зачем нужна управляющая компания и совет многоквартирного дома: рассказываем о плюсах и минусах

Ответственность за содержание МКД согласно законодательству РФ возложена на собственников. Чтобы жить в комфортных условиях, необходимо разобраться со всеми обязанностями и правами.

Главным вопросом, который стоит в списке первым, является выбор формы управления. Нужна ли своя управляющая компания (УК), т.к. государство даёт возможность привлекать для управления сторонние компании.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Чем отличается от обслуживающей организации?

Большинство владельцев жилья оставляют свой выбор на управляющей компании в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию многоквартирного дома.

Основное отличие таких предприятий заключается в том, что они являются коммерческими организациями, которые осуществляют свою деятельность на основании соглашения.

В управляющие организации не входят жители МКД. Вся управленческая деятельность осуществляется посторонними людьми.

Иногда жители МКД организовывают свои компании, в их число входит и Совет многоквартирного дома.

Совет дома – это объединение жителей в группу, деятельность которой нацелена на защиту прав жильцов МКД, а также на выбор организации.

Основное отличие от Совета МКД заключается в том, что Совет не признан юридическим лицом. Чтобы создать Совет не нужно собирать документы и регистрировать их в уполномоченных органах.

Совет МКД является совещательным органом, который выступает посредником между собственниками жилья и управляющими организациями (УО). Однако у председателя Совета есть полномочия на заключение договора с такими предприятиями, а также право контролировать их деятельность.

О преимуществах и недостатках

Плюсы единоличного исполнительного органа УК перед другими организациями:

1. Штат управляющей компании укомплектован в основном квалифицированными и опытными специалистами, которые занимаются обслуживанием МКД.
2. УК берёт на себя все функции, которые касаются содержания и ремонта объекта. А ТСЖ и другие структуры управления, напротив, вынуждены искать хороших специалистов самостоятельно. Более подробно о функциях УК мы рассказывали тут.
3. Как правило, УК сотрудничают с проверенными подрядчиками на долгосрочной основе. Для жителей самостоятельно найти опытных специалистов достаточно сложно.
4. При задержке жильцами платежей УК может проводить необходимые работы в счёт собственных средств. В случае управления МКД жильцами самостоятельно такое действие является невозможным, в связи с отсутствием каких-либо накоплений.

В управлении УО есть минусы:

• Если компания обанкротится, жителям МКД вряд ли получится вернуть накопленные средства.
• У жителей нет возможности сдавать в аренду общее имущество (например, помещения для рекламы).
• Большим минусом является дополнительная оплата. Управляющая компания является коммерческой организацией, которая берёт плату за свои услуги (на основании чего и как УК формирует тарифы за обслуживание МКД мы рассказывали в отдельном материале).

Однако если в уставе ТСЖ (если в доме оно создано) будет указано, что председатель может получать оплату за выполненную работу, то в такой ситуации жители также будут переплачивать. Как правило, эти суммы значительно меньше, чем оплата УК.

1. При недобросовестном исполнении своих обязательств УК в МКД могут возникнуть серьёзные проблемы с подачей электричества, воды и отопления.
2. Средства, которые жители выплачивают на ремонт МКД, могут быть потрачены УК на другие цели.

Когда стоит выбирать УК?

При выборе формы управления необходимо обратить внимание на то, есть ли среди проживающих лиц активисты, а также люди, имеющие опыт руководства.

Человек, имеющий определённые навыки, сделает ТСЖ надёжной организацией. Однако если такого человека нет, то стоит поискать достойную управляющую компанию и заключить с ней соглашение. В таком случае все заботы и проблемы будет решать УК, а жители дома будут только принимать решения, которые были ей предприняты.

В некоторых случаях владельцы недвижимости создают ТСЖ, которое в дальнейшем заключает соглашение с УК.

Сотрудничество с ТСЖ чётко регламентируют статьи 137 и 161 ЖК РФ. При помощи УК ТСЖ может пользоваться услугами проверенных поставщиков ресурсов и подрядчиков, а также осуществлять контроль деятельности самой компании.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/plyusy-minusy.html

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

• Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.
• Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.
• Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:
• — собственниками помещений в МКД не определен;
• — не реализован способ управления;
• — не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.
• Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.
• Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:
• — перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• — размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
• — предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

1. В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по
   управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
2. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4. 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

• Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.
• Что получится на деле.
• Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.
• Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/