Титульное страхование — что это такое и когда используют

Главная » Недвижимость » Общая информация

• На основании существующих законов нашего государства право собственности дает собственнику правомочия на владение и непосредственное распоряжение объектами недвижимости.
• Но существуют определенные условия, по которым данное право может оспариваться и утрачиваться.
• В итоге недвижимое имущество будет изыматься у владельца.

Что такое титульное страхование?

1. Титульное страхование при сделках с недвижимостью – это такой вид страхования, который обеспечивает возмещение убытков, если происходит утрата права собственности на приобретенное недвижимое имущество.
2. Зачастую такое страхование выступает в качестве непременного требования банковской организации при выдаче гражданину ипотечного кредита.

3. Этот вид страхования стоит рассматривать как важную финансовую гарантию, предназначенную для добросовестного приобретателя недвижимого имущества на тот случай, если объект, который был приобретен, будет изыматься у владельца по разнообразным причинам.

4. Это относится к случаям:

1. Если договор купли-продажи был заключен:

• в нарушение положений законодательства;
• с участием недееспособного гражданина;
• с участием несовершеннолетнего;
• с участием ограниченно дееспособного гражданина;
• гражданином под влиянием заблуждения;
• гражданином, который не способен руководить собственными действиями либо понимать значение указанных действий при совершении сделки;
• гражданином, который находился под влиянием насилия, угрозы, обмана, стечения каких-либо тяжелых обстоятельств, в результате злонамеренного соглашения других сторон сделки;
• неуполномоченным лицом;
• лицом, превысившим свои полномочия;
• с участием неправоспособного юридического лица;

2. Если право собственности на недвижимое имущество имеется у третьих лиц даже после того, как произошло его отчуждение.

Могут быть другие причины, которые указываются в законах, например обязательное титульное страхование при ипотеке.

Какие объекты подлежат титульному страхованию?

• нежилые помещения;
• офисы;
• здания
• квартиры;
• комнаты;
• гаражи;
• земельные участки;
• дачи;
• коттеджи.

Но в данном случае стоит отметить, что страхуется именно имущественный интерес самого собственника, который находится в единой связи с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью.

• 
• Возможно вы захотите узнать где застраховать квартиру, и что нужно при этом учитывать.
• Или почитайте в ЭТОЙ статье о договоре страхования гражданской ответственности застройщика.

На какой срок заключается договор титульного страхования?

Существует возможность заключить данный вид договора на срок от одного года и до десяти лет. Эти сроки находятся во взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нем содержатся положения, в соответствии с которыми оспаривание заключенной сделки возможно на протяжении трех лет, а иногда срок может увеличиваться и до десяти лет.

Специалисты рекомендуют заключать подобные договоры страхования всё же на десять лет.

Сколько стоит титульное страхование?

Цена страховки находится в зависимости от:

• стоимости самого объекта недвижимости;
• периода страхования;
• степени риска, установление которой производится, основываясь на проведенной юридической экспертизе;
• иных условий, которые имеют существенное значение.

Страховая стоимость – это действительная (реальная) стоимость недвижимости. Она может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи, по которому эта недвижимость приобреталась.

Страховая сумма по такому договору не может превышать страховую стоимость недвижимости.

Учитывая срок действия договора, при страховании «от всех возможных рисков» (при утрате права собственности независимо от оснований, перечисленных ранее) страховой тариф будет установлен в следующем размере:

• один год – 0,4-1,0%;
• три года – 1,5-2,0%;
• десять лет – 2,2-4,0%.

Что является страховым случаем?

В качестве страхового события будет выступать утрата страхователем недвижимости в результате того, что произошла потеря права собственности на данный имущественный объект на основании судебного решения, которое вступило в законную силу.

Под потерей же права собственности следует понимать прекращение страхователем этого права на недвижимость по перечисленным ранее основаниям.

Как выплачивается страховое возмещение?

Выплата возмещения происходит путем перечисления на банковский счет либо почтовым переводом (осуществляется за счет получателя), наличными денежными средствами либо другим способом, который предусмотрен договором.

После того как произошла выплата возмещения по наступившему страховому случаю, страховая сумма становится меньше на размер той суммы, которая была выплачена.

1. 
2. Возможно вас заинтересует информация о страховании жизни и здоровья при ипотеке.
3. Или почитайте в ЭТОЙ статье о документах, необходимых для получения страховой выплаты.
    
4. А здесь вы узнаете что делать если страховая компания отказала в выплате: //auto/pay/ne-platit-strakhovaya.html

Как можно застраховаться?

Необходимо помнить, что правом заключить подобный договор обладают лишь собственники данной недвижимости (к ним относятся граждане, индивидуальные предприниматели, юридические лица).

Последовательность действий:

1. Необходимо собрать все нужные документы для заключения сделки. Именно они будут выступать основой оценки вероятности предъявления в последующем претензий уже к новому собственнику.

С учетом имеющейся степени риска страховым агентом будет рассчитан тариф титульного страхования;

2. Стоит тщательно изучить все страховые компании, наличие у них действительных лицензий, их финансовую стабильность, положения о правилах и условиях страхового договора.

   В итоге нужно выбрать ту компанию, с которой будет выгоднее заключить договор;

3. Последний этап состоит из подготовки, согласования и непосредственно заключения договора.

Подведем итоги

1. Титульное страхование предоставляет возможность возмещения убытков при потере права собственности на недвижимость.

2. Основания для потери данного права перечислены в гражданском законодательстве.

3. Объектами данного вида страхования выступают жилые и нежилые помещения и земельные участки.

4. Срок действия такого договора может длиться от 1 года до 10 лет.

5. Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от срока договора.

6. Страховым случаем выступает утрата права собственности.

7. Возмещение осуществляется способом, предусмотренным договором.

8. При выплате возмещения страховая сумма станет меньше на размер данной выплаты.

Видеосюжет о титульном страховании недвижимости

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/strakhovanie-nedvizhimosti.html

Что такое титульное страхование при ипотеке

При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами.

Конечно, страховку можно и не оформлять, но в этом случае кредитор обычно увеличивает процентные ставки по займу на 2—4% в год.

Неудивительно, что заемщики расценивают страхование сделок как неизбежное зло, особенно когда речь идет о таких непонятных на первый взгляд вещах, как страхование титула. Что это такое, и в каких случаях может пригодиться данная услуга – давайте разберемся.

О каких титулах идет речь

В страховой и юридической практике титулом называют документ, подтверждающий законное и исключительное право некоего лица на владение имуществом, то есть – правоподтверждающий документ. Для недвижимости таким документом выступает регистрационное свидетельство на помещение либо выписка из ЕГРП, в которой указаны все действующие собственники недвижимого объекта.

Однако объектом титульного страхования выступает вовсе не сам документ, а правовой статус, который он подтверждает.

Иными словами, заключая договор о страховании титула, вы таким образом защищаете себя от внезапной утраты права собственности на приобретенное помещение.

Как правило, договор подразумевает, что в такой ситуации страховщик будет обязан возместить вам рыночную стоимость застрахованного объекта, а также судебные издержки, понесенные вами в процессе отчуждения права.

Важно! При приобретении в ипотеку квартиры в строящемся доме страхование титула не проводят, поскольку право собственности, как таковое, возникает только после окончания строительства и введения здания в эксплуатацию, а не в момент совершения ипотечной сделки. Страховке подлежат только сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Почему можно потерять титул

Обычный заемщик, выяснив, что такое титульное страхование при ипотеке, неизбежно задается вопросом «Каким образом можно утратить право собственности на законно приобретенную квартиру?». Кажется, если сделка совершена и зарегистрирована в регистрационной палате, ей уже ничто не угрожает. На самом деле, это не совсем так.

Любой из объектов вторичного рынка хоть раз менял владельцев. Если он переходил из рук в руки больше одного раза, да еще и в процессе этого передавался по наследству, любой из прежних владельцев по закону имеет право потребовать его назад. Причиной этого могут послужить следующие обстоятельства:

• нарушение имущественных прав предыдущих владельцев квартиры, их несовершеннолетних детей или наследников (вне зависимости от очереди);
• наличие ошибок в документах на объект недвижимости;
• признание одного из участников сделки недееспособным;
• наличие доказательств того, что одна из предыдущих сделок с квартирой была незаконной (например, совершалась под влиянием обмана или угроз).

Чтобы избежать подобных случаев, вам, как покупателю квартиры, придется перед сделкой проверить всю ее историю с момента постройки дома.

Это, к сожалению, возможно не всегда и отнимает очень много времени даже у специалистов. Поэтому, страхование титула можно назвать своего рода компромиссным вариантом.

Оно позволяет провести сделку в срок, и защитить при этом интересы всех задействованных в ней сторон.

Что считается страховым случаем

Оспорить существующее право собственности на недвижимость можно только через суд. Если один из бывших владельцев квартиры решит это сделать, вы получите соответствующую повестку. Об этой ситуации необходимо будет сразу сообщить в страховую компанию. Сделать это нужно обязательно, сроки оповещения будут указаны в договоре о страховании титула.

СК предложит вам перечень сотрудничающих с ней адвокатов, любой из которых может заняться вашим делом. Вы, конечно, можете привлечь юриста со стороны, но это по большей части не имеет смысла.

Во-первых, специалисты, рекомендованные страховщиками, имеют опыт в соответствующих делах, что увеличит ваши шансы на успех.

Во-вторых, для многих страховщиков присутствие их представителя в суде является обязательным условием для выплаты вам компенсации в случае проигрыша дела.

В случае если суд, рассмотрев дело, лишит вас права собственности на недвижимость, СК должна будет выплатить вам компенсацию. Однако если судом будет принято решение о наложении обременения на объект недвижимости без смены собственников, случай не будет считаться страховым. Соответственно, о компенсации можно будет забыть, как и о возмещении понесенных вами издержек.

Кто может застраховать титул

Большинство граждан РФ, даже имеющих в собственности жилье, никогда не сталкивалось с таким понятием, как титульное страхование недвижимости. Что это такое, люди обычно узнают только в процессе оформления ипотеки.

В отечественной страховой практике практически не принято оформлять страховку титула безотносительно к ипотечным сделкам. Хотя, некоторые страховые компании предоставляют такую услугу.

Воспользоваться ею может любой совершеннолетний собственник жилья.

Что касается ипотечных сделок, чаще всего, у заемщика просто нет выбора. Банки настаивают на оформлении страхового полиса. В принципе, данным предложением стоит воспользоваться. Во-первых, вы защитите свое имущество от посягательств. А во-вторых, в процессе оформления страховки можно провести дополнительную оценку надежности будущей сделки.

Стоимость страховки как показатель чистоты квартиры

Прежде чем оформлять страхование титула предложенной вами квартиры, СК проводит довольно серьезную проверку ее истории. По результатам этой проверки возможно три варианта развития событий:

• вам оформят страховку по среднерыночной стоимости;
• вам предложат полис по цене выше рыночной;
• вам откажут в страховании без объяснения причин.

По реакции страховой компании можно оценить уровень риска будущей сделки. В первом случае он практически отсутствует. Во втором – квартира находится в зоне риска, но уровень его вполне приемлем. Ну а при отказе от страховки лучше поискать другой объект недвижимости. Слишком велика вероятность, что после совершения купли-продажи вам придется столкнуться с претензиями бывших владельцев.

Важно! Средняя стоимость титульного страхования варьирует от 0,5 до 2,5% от продажной цены квартиры в год. Точные расценки будут зависеть от СК. Узнать их можно при помощи онлайн-калькулятора на сайте выбранной вашим банком компании.

Что нужно учесть при заключении договора

Договор о титульном страховании может быть заключен на срок от года до 10 лет. Верхняя граница – это установленный Гражданским кодексом РФ период, в течение которого могут быть оспорены любые сделки с недвижимостью. Конечно, можно оформить страховку на 3—5 лет.

Но при этом стоит учесть, что при возникновении страхового случая судебные разбирательства могут сильно затянуться. Если действие договора кончится до момента вынесения судом решения о снятии титула, о компенсации можно будет забыть.

Вопросы о продлении страховки решаются индивидуально, и в спорных случаях – далеко не всегда в пользу клиента.

Кроме сроков страховки, при оформлении договора стоит обратить внимание на такие моменты, как:

• четкое определение страхового случая;
• правило расчета суммы возмещения.

Для того чтобы страховка имела смысл, размер возмещения ущерба в случае потери титула должен рассчитываться на основании рыночной стоимости застрахованной квартиры в момент вынесения судом соответствующего решения.

Если это не оговорено в договоре страхования, сумма возмещения будет определяться стоимостью недвижимости, указанной в документах о ее покупке.

Согласитесь, если с момента сделки прошло несколько лет, такая формула будет выгодна исключительно страховщикам, но не вам, как потерпевшей стороне.

Важно! Обязательно проверьте, чтобы в договоре фигурировал пункт о возмещении страховой компанией понесенных вами судебных издержек.

Может ли СК отказать в выплате

Отказ страховой компании от выплаты денежного возмещения при наступлении страхового случая – ситуация не частая, но вполне реальная. Причиной ее могут послужить следующие факторы:

• форс-мажорные обстоятельства;
• ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей по договору ипотеки;
• недобросовестность СК;
• иные обстоятельства.

Форс-мажором в данном случае будет считаться, к примеру, утрата прав на недвижимость в результате военных действий или конфискации ее государством. Также под это определение подходят последствия катастроф техногенного или природного характера.

Кстати, учтите, что страхование титула не покрывает ущерба, понесенного вами в результате разрушения объекта недвижимости. В этом случае вы теряете объект собственности, но не право. Данные ситуации решаются с помощью имущественного страхования.

Компенсация не будет выплачена и в том случае, если вы не соблюдали условия, указанные в ипотечном договоре с банком. Речь идет не об обязательном погашении кредита. Само собой, если суд конфискует у вас квартиру в силу задолженности по ипотеке, на титульную страховку можно не рассчитывать. Но причиной отказа в выплате могут послужить и такие обстоятельства, как:

• изменение вами технического состояния квартиры (перепланировка) без уведомления банка и страховой компании;
• использование недвижимости не по назначению (квартиры как нежилого помещения и наоборот);
• продажа или дарение третьему лицу заложенного объекта;
• сдача заложенного объекта в аренду;
• иные нарушения ипотечного договора.

Такие ситуации встречаются в страховой практике достаточно часто. Поэтому запомните – любые действия в ипотечной квартире до момента погашения кредита должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и СК.

Страховые компании могут оказать в выплате возмещения относительно законным путем, а именно – пользуясь юридическим понятием «добросовестного приобретателя».

Это означает, что в случае признания сделки недействительной в силу мошеннических действий продавца, вам придется доказывать страховщикам, что вы не знали об отсутствии у него прав на продажу данной квартиры.

Важно! Перед заключением договора титульного страхования обязательно изучите отзывы предыдущих клиентов выбранной вами СК.

Источник: http://znatokdeneg.ru/terminologiya/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke.html

Что такое титульное страхование сделок с недвижимостью и сколько это стоит?

Титульное страхование недвижимости — это страховка, которая защищает честного клиента от утери прав владения на свое жилье. Почему же вообще страхование недвижимости так популярно? Да потому что, многие банки, такие как Сбербанк и ВТБ, не дают ипотеку на жилплощадь, если на нее не оформить страховку.

Страховка титула — что это значит?

Страхование, носящее название «титульное» — это способ уберечь свои права, на купленную собственность. Как правило, под страхование попадает именно риск потери права владения вследствие дефекта титула, которым является документ, дающий право на собственность, то есть, акт о купли-продажи.

Не стоит думать, что если произойдет абсолютно любая потеря прав владения, то это все покроет страховка. Такое мнение ошибочно.

Под страховку не попадет та недвижимость, который был нанесен ущерб из-за пожара или взрыва, природных катаклизм или если человек специально нанесет ущерб недвижимости, пытаясь получить страховку.

ВНИМАНИЕ !!! Как правило, почти во всех случаях, право владения недвижимостью приобретается после совершения сделки купли-продажи, но стоит отметить, что очень редко в сделке замешаны только продавец и покупатель.

Очень часто можно встретить случаи, когда объект недвижимого имущества становится поочередно собственностью разных лиц, то есть, переходит во владение несколько раз.

Именно такие частые «переходы» и могут стать причиной того, что нарушилась буква закона, как пример, права третьих лиц были ущемлены.

Такая ситуация может потянуть за собой разбирательства в суде, а по предписанию судьи, приобретатель недвижимости может лишиться своего права владения. И вот здесь страховка титула может помочь покрыть понесенный убыток.

Какие самые возможные случаи по страховке

Что это такое «страховой случай» в страховке? Это любое основание, которое может повлечь за собой аннулирование акта купли-продажи. Для того чтобы страховой случай произошел, должны наступить различные ситуации.

Стоит отметить что это может быть, как добросовестные действия, так и мошеннические.

Основываясь на практику, был составлен перечень самых популярных причин, которые могут повлечь за собой потерю титульного права на недвижимость.

Среди них:

1. Произошло ущемление прав третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети или прямые наследники. К примеру, квартира была реализована, но в ней был прописан ребенок, не достигший 18 лет, и после продажи ему не предоставили новую жилплощадь взамен старой.
2. Произошедшая сделка купли-продажи или оформление дарственной, признаны незаконными.

   Опять приведем пример: несовершеннолетний должен был унаследовать часть недвижимости, которая продалась.

3. Продавец подделал правовые документы. Тут стоит сказать о том, что нарушаются нормативные акты как Гражданского Кодекса Российской Федерации, так и Уголовного Кодекса.
4. Мошеннические действия.
5. При оформлении прав нового собственника произошла ошибка.

   Это может свершиться в том случае, если ранее бывший владелец жилья, неправильно произвел регистрацию своих прав, что автоматически приведет к тому, что новый собственник, естественно, не сможет зарегистрировать свои права.

6. Кто-либо из участников сделки оказался недееспособным.
7. Суд вынес решение, что сделка купли-продажи признается недействительной.

Страховка титульного вида очень популярна при оформлении ипотечного кредита.  Почти каждый банк выдает ссуду только после того, как заемщик застрахует титул. Особенно такое происходит, если человек берет ссуду для приобретения недвижимого имущества на вторичном рынке, а это как можно понять, весьма рискованное дело.

Также при покупке жилья при помощи вторичного рынка, банковское учреждение, помимо страхования титула, может требовать и страховку от пожара.

Какова цена на страховку титульного вида

Для того, чтобы определить цену титульного страхования, для начала необходимо произвести оценку недвижимости, так как эти суммы связаны между собой. При расчете страховки используется цена, которая была указана в договоре купли-продажи или, как вариант, выписка из БТИ об оценке жилья.

Как правило, наиболее часто при расчете титульной страховки используют тариф по ставке 0.5-1% от суммы, которая получилась после оценки недвижимости. Рассмотрим пример: квартира была оценена на 1 млн. руб., производим расчет по тарифу в 0.5%:

Если же тариф составляет 1% от суммы, то получается:

Полученные расценки используются по страховке на целый год. А если страхователь хочет произвести страховку своего титула на несколько лет вперед в одной компании, то срок такой страховки может варьироваться от 1 года и аж до 10 лет.

Конечно же, сумма по страховке будет увеличена в пропорциях к тому числу, которое будет соответствовать периоду страховку (от 1 до 10).

  Для того, чтобы произвести расчет, можно также использовать специальный калькулятор онлайн, который до точности рассчитает сумму страховки.

ВАЖНО !!! Говоря о цене титульной страховки, нельзя не сказать о мошенниках, которые пытаются получить больше денег от страховки, чем положены.

Как у них это получается? Как было сказано, цена страховки напрямую зависит от оценки квартиры.

Так вот, мошенники специально подделывают документ об оценки, значительно увеличивая денежную сумму, что приводит к тому, что страховая компания платит в разы больше денег, чем положено.

Если страховщик со временем выявит обман, то договор по страховке аннулируется, а компенсация клиенту не выплачивается.

Прекращение действия договора по покупке недвижимости, почему это произошло

Самый популярный случай при страховке титула на недвижимое имущество — это прекращение действия договора купли-продажи. Происходит это в основном по предписанию судьи. А в судебном разбирательстве истцом становится, как правило, собственник недвижимости, права которого были нарушены во время проведения сделки по продаже.

Как гласит закон, продажа недвижимости может быть признана судом недействительной, в следующих ситуациях:

• Закон или нормативный акт был нарушен;
• Сделка считается мнимой и прикрывает иные действия с недвижимостью;
• После сделки у приобретателя не появилось право владения приобретенным жильем;
• Сделка проводилась лицом, которое относится к категории недееспособных граждан;
• Сделка проводилось лицом, возраст которого менее 18 лет;
• Сделка совершилась, так как продавца ввели в заблуждение;
• Сделка проводилось лицом, которое признано дееспособным, но оно не понимало, что совершает;
• Сделка проводилась под давлением и продавцу угрожали.

Кто имеет права на титульное страхование и что им нужно делать

Титульная страховка недвижимости доступно как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Главное условие, которое выдвигается каждому гражданину, желающему застраховать титул—быть зарегистрированным на территории Российской Федерации.

Конечно, как и в другой любой сделке, первым этапом для оформления титульной страховки является сбор и подготовка всех необходимых документов. Как правило, все необходимые бумаги должны иметь отношение к проведенной сделки купли-продажи.

Следующий этап—это поиск страховой компании, которая займется оформлением титульной страховки. Очень важно при поиске обращать внимание на лицензию компании, и узнавать имеет ли она право вообще проводить подобные действия.

Далее необходимо ознакомиться с правилами страховой компании и узнать на каких условиях она заключает со своими клиентами титульное страхование. Если все требования компании подходят страхователю, то можно смело заключать договор. А если нет, то лучше поискать более подходящую страховую.

И последний этап—это заключение самого договора страховки. Для этого страхователь должен явиться в офис выбранной им страховой компании.

После составления и подписания документа, один экземпляр страховая оставляет у себя, а другой отдает своему клиенту.

Именно при помощи полученного документа, страхователь имеет полное право обратиться в страховую, если произошел страховой случай и получить причитающуюся ему компенсацию.

Заключение

Человек, который хочет оформить титульное страхование должен совершить несколько важных действий. Конечно же, первым шагом в таком важном деле должен стать поиск юриста, который сможет установить правильный вариант страхования.

Также не помешает обратиться за услугами к незаинтересованному в сделке оценщику, чтобы точно установить стоимость недвижимости, так как, от нее будет зависеть сумма компенсации. Ну и как при любой сделке, необходимо иметь на руках соответствующие документы.

  Ну и конечно стоит сказать о том, что при ипотеке титульное страхование не обязательно, но оно поможет уберечь права собственности на жилье. А вот без ипотеки застраховать титул дают возможность не все страховые компании, но, кто ищет, тот всегда найдет.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/strakhovanie/titulnoe-strakhovanie-nedvizhimosti

Страхование титула при покупке квартиры не работает!

Страхование титула при покупке квартиры не работает в России, причины и примеры в статье.

Сегодня чуть ли не 90% квартир приобретаются с участием ипотечных средств.

Обязательным условием получения кредита является заключение договора со страховой компанией, в целях исключения рисков.

Это, конечно, благое дело, тут не поспоришь, пусть даже придется платить энную сумму денег за страхование. Вопрос возникает в другом — всегда ли страховые компании готовы выплачивать по страховым случаям?

Думает ли кто-нибудь об этом, когда осчастливлен одобренный кредитом и подписывает договор в страховой компании? Вряд ли.

И подписывая обязательный пакет страховых услуг, без которых кредит не дадут, мало кто задумывается — работает ли этот механизм.

Я не в коем случае не призываю не верить кредитным организациям или не брать кредиты. Ипотека — это реально работающий и стимулирующий рынок недвижимости механизм, в некоторых случаях очень даже стимулирующий.

Внимательно, очень внимательно читайте ВСЁ, что вы подписываете.

Причиной темы о целесообразности страхования титула квартиры послужило Дело Чалаевых, которое нашумело по всей стране. И на его примере, а также на других примерах я приведу вам доводы и факты, которые вы можете принять или не принять к сведению.

Я всегда сторонник того, что выбор только за вами и никто за вас принимать решение не имеет право, но вы должны быть максимально проинформированы о возможных «казусах» — это цель данной статьи.

Но обо все по порядку.

Страхование титула при покупке квартиры: что это такое?

Титульное страхование квартиры для страны в целом несколько молодое понятие, хотя на Западе давно применяется и успешно работает. Преследует оно вполне благие цели — защита от рисков, которые вы не могли предвидеть при покупке квартиры.

Чтобы в один прекрасный день после успешной покупки квартиры, не оказаться на улице без денег, только потому, что, как снег на голову, объявился человек с правами на квартиру, подтвержденными документально.

Даже не смотря на эти риски, к титульному страхованию прибегает не больше 15% жителей России.

Интересно почему?:)

• Во-первых лишь малая доля (по мнению некоторых экспертов, около 2 — 4%) всех сделок с недвижимостью признаются недействительными.
• Во-вторых многие надеются на русское «авось».  Ставка достаточно высока и стоит ли рассчитывать, что вы не станете одним из тех невезучих.

Страхование титула при покупке квартиры — это страхование финансовых рисков, которые возникают у покупателя  квартиры и связаны они с потерей права собственности на приобретенную квартиру, либо с частичной потерей этого права.

Страховые компании, да и в других городах утверждают, что возместят, в случае чего, потраченные деньги и, казалось, это хорошо. Но везде есть свои нюансы, особенно, если подумать, что страховые компании «живут» страховыми взносами, а не выплатами.

Какая квартира попадает в «зону риска»

• Во-первых, когда после покупки квартиры будет доказано, что продавец был невменяем на момент совершения сделки, но суд не определил его как недееспособным. А когда начнется суд, то выяснится, что он-де не отдавал отчет своим действиям, хотя на сделке вел себя вполне адекватно — сделку признают недействительной. Здесь, даже справка с ПНД может не сработать, но лучше ее все-равно взять. 
• Во-вторых, покупая квартиру, полученную в процессе наследования, вы ни слухом ни духом не подозреваете, что может объявиться наследник, к примеру, из-за границы. Однако, если он объявится и предъявит свои права на квартиру — вы ее лишитесь.
• В-третьих, в «зоне риска» так же квартиры. по которым проводились судебные тяжбы, либо они были конфискованы банком. В случае оспаривания судебных решений — вы также можете лишиться своей недвижимости.

Что предлагают при страховании титула

Основные предложения страховых компаний при страховании титула сводятся к следующему. Они предлагают, когда наступит страховой случай, произвести финансовое возмещение, в размере рыночной стоимости, покупаемой квартиры.

Общие условия этого предложения следующие:

•  прекращение права собственности — это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
• ограничение права собственности — второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
• недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
• страховая стоимость — это стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость ( тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
• определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

Еще отдельно прописывается пункт, в котором оговаривается возможный вариант, когда страхователь мог знать, что покупая квартиру он может ее потерять, т.к., к примеру, есть наследники, которые еще не объявлялись и прочее.

Что гарантирует трахование титула при покупке квартиры по договору

Есть несколько распространенных путей приобретения квартиры — в ипотеку и за наличные. При покупке квартиры в ипотеку страхование титула квартиры — обязательное условие. Помимо него в пакет страхования входит страхование трудоспособности, жизни и предмета залога, т.е. вашей квартиры.

Страховые компании, да и банки, которые их советуют утверждают, что страхование имущества, здоровья и страхование рисков обеспечит вам «душевное спокойствие», т.к. в случае чего страховая компания возместит понесенный вами ущерб.

Они проверяют «юридическую чистоту» квартиры и оценивают риски, т.е. если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток времени, получена продавцов по наследству и еще ряд других факторов — риски будут высокими, как и процентные ставки, вследствие этого.

В заключении они гарантируют юридическое сопровождение, если случиться один из указанных в договоре страхования случаев.

В общем, обещают страховое возмещение при любых возможных притязаниях на купленную вами квартиру. Срок заключения такого договора, обычно 3 года, т.к считается, что этим временем ограничен срок исковой давности.

Что гарантирует страхование титула при покупке квартиры на деле

Титульное страхование квартиры подходит не для любого объекта недвижимости. Например, квартира на первичном рынке недвижимости не всегда может быть застрахована таким образом, т.к. страхованию подлежит право собственности, которое на момент выплаты денег у будущего собственника не возникает.

Поэтому страхование титула квартиры подходит для вторичного рынка недвижимости. К тому же, если риски по страхованию будут очень высокими — страховая компания может отказать в страховании такой квартиры.

Многие думают, что подписали договор титульного страхования квартиры и теперь, при возникновении страхового случая надо будет только подойти в кассу. Ан, нет!

Страховая компания не обязана представлять интересы своего клиента, поэтому придется лично присутствовать и участвовать во всех судебных заседаниях.

Этот процесс может затянуться на несколько лет, а в это время ни квартиры, ни денег.

Разве такое может быть? Да, об этом читайте дальше.

Временной интервал, продолжительностью 3 года, о котором говорят страховые компании при страховании рисков не ограничивается этим сроком, т.к. этот срок начинается тогда, когда то лицо, чьи права нарушили, могло узнать о нарушении его прав.

Например, вы купили квартиру три года назад, а лицо, чье право вы нарушили, купив квартиру, узнало об этом сегодня — с этого момента начнется истечение срока давности.

А вы помните, как росли цены на квартиры в Хабаровске в конце 2011 года? Почти на 30% за 4 месяца!

Что тогда? Хватит ли этой суммы? Будет ли она являться реальным возмещением? Чтобы этого избежать, надо предварительно указывать в договоре возможность менять рыночную стоимость квартиры — как вариант.

Наш постсоветский менталитет лишает нас инстинкта самосохранения, когда мы заходим в большие организации. Нам кажется, что вот здесь-то при таком размахе структуры нас никто не обманет. Нет, и не собирался!

Но, случайно или нет, могут не договорить чего-то или не дописать или написать, но не акцентировать ваше внимание, а вся вина в исходе дела ляжет на того, кто подписал договор не читая — на вас!

Титульное страхование квартиры — молодая отрасль страхования и такой многолетней практике, как на Западе в России нет. Не надо слепо доверять — перепроверяйте каждый пункт, строчку и закорючку — это в ваших интересах!

Сомневаетесь в своей проверке — наймите специалиста! Грамотный юрист всегда будет стоять на вашей стороне и не позволит сделать необдуманных действий.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Когда возрастают риски по оспариванию сделок купли-продажи недвижимости:

•  не правильно оформленная приватизация;
• использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
• если один из участников сделки признан недееспособным;
• нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
• нарушение прав несовершеннолетних;
• сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
• если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
• заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
• «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.

Перечисленные обстоятельства могут стать основаниями как признания сделки купли-продажи недействительной, так и оставления ее в силе. Прочтите дополнительно внимательно статью Покупателю на заметку.

Так ли надежно страхование титула при покупке квартиры?

Покупая квартиру с привлечением ипотеки, каждый покупатель уверен, что надежнее схемы нет, т.к. банк проверил все риски (ведь это в его интересах), а страховая застраховала всевозможные риски — это ее работа.

Но при этом эйфория у определенного процента покупателей квартир проходит, т.к. их недвижимость по вполне законным основаниям через суд отходит третьим лицам. Как так? Да вот так!

Если суд признает, что квартира, приобретенная в ипотеку, продана по поддельной доверенности (это может всплыть совсем неожиданно и в любое время) и покупатель недобросовестный, то страховая компания, в силу того, что не может страховать противоправные интересы, может отказать в возмещении.

Почему так происходит?

Однако, однажды приходят приставы и выселяют с квартиры «счастливых» обладателей недвижимости, на основании судебного решения. Выгнанные из своей новой квартиры покупатели пишут заявление в страховую компанию, которая должна возместить этот немалый ущерб.

А страховая компания отказывает им, т.к. в договоре страхования есть пункт, в котором черным по белому прописано, что возмещение убытков не происходит, если случай, который привел к наступлению страхового случая, произошел до заключения договора страхования.

Как защитить себя покупателю квартиры разбираем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Другими словами, деньги за незаконно купленную квартиру не возмещаются. Получается, что страховая компания берется за возмещение рисков, которые произойдут после страхования, а не до.

Т.е. купите вы «черную» квартиру или «чистую» им дела нет — этот риск они не оплатят! Таким образом самый главный риск, который признан страховать титул — риск незаконной сделки — не страхуется!

В результате, о какой проверке «юридической чистоты» квартиры может идти речь? Эта проверка не нужна ни банку, ни страховой компании.

Сейчас вы думаете, наверное, разве такое может быть? Разве это может произойти со мной? Да, это происходит и может также произойти и со мной и с вами тоже.

Вот рассказ Марины Чалаевой, цитирую (сообщение от 26.02.2010):

Есть ли положительный пример страхования титула при покупке квартиры?

Есть. Аналогичный случай произошел с компанией «Капитал-Страхование» и решение было принято в пользу клиентов — все страховые суммы выплачены (Дело №А40-52691/08-63-582, ПОСТАНОВЛЕНИЕ № КГ-А40/3856-09, г. Москва от 19 мая 2009 года).

Видимо, закон работает не всегда или как ему вздумается, в общем Россия…

 В итоге:

Приходим к выводу, что на рынке недвижимости любой покупатель, будь он с ипотекой или наличными деньгами должен, в первую очередь, проверять и перепроверять все! Начиная от квартиры и заканчивая кредитным договором и договором страхования.

Хотя даже после этого нет гарантий, но хоть какая-то уверенность, что сам смотрел и видел.

Дополнительно прочтите о 11 рисках покупателя квартиры

Страхование титула при покупке квартиры может стать гарантией того, что если за купленной вами квартирой придут невесть откуда появившееся наследники или несовершеннолетние и т.д. — вы получите страховую выплату.

Однако, это вероятнее всего может произойти, если вы тщательно проштудируете каждый документ на всех этапах сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/rabotaet-li-strahovanie-titula.html

Страхование покупки квартиры в 2019 – титульное страхование объектов недвижимости в РОСГОССТРАХ

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

• в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
• имеет место случай мошенничества;
• не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
• предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

• договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
• проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
• минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
• при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

Почитайте наши правила страхования имущества.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

1. Риски признания сделки недействительной:
   • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
   • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
   • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
   • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
   • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
   • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
   • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
6. Прекращения права собственности на земельный участок.
7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление на страхование

Скачать Анкету-заявление.

Документы для страхования земельных участков

Обязательные:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
5. Свидетельство о смерти наследодателя.
6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

Обязательные:

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
4. Выписка из домовой книги.
5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
8. Свидетельство о смерти наследодателя.
9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

По запросу:

1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

• Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
• Позвоните нам по бесплатным номерам: 0530 для звонков с мобильных телефонов 8-800-200-0-900 для звонков с городского телефона по России

Отвечаем на частые вопросы

Можно ли застраховать квартиру на ее реальную (рыночную) стоимость, если в договоре купли-продажи указана заниженная цена, так как квартира находится менее 3 лет в собственности?

Да, страховая компания в договоре (полисе) страхования по соглашению сторон может указать реальную (рыночную) стоимость приобретаемой квартиры.

На какой максимальный срок можно заключить полис (договор) страхования?

Полис (договор) страхования по риску утраты права собственности на объект недвижимости заключается на срок не более 3 лет, в дальнейшем срок страхования можно продлить.

На каком этапе сделки можно заключить договор (полис) страхования?

Договор (полис) страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис страхования вступает в действие только после регистрации права собственности.

В течение какого времени страховая компания принимает решение о страховании объекта недвижимости по риску утраты права собственности?

В случае начала судебного процесса по застрахованному объекту недвижимости, представляет ли страховая компания интересы страхователя?

Страховая компания участвует в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность, представляет только свои интересы, но заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя.

Что делать при наступлении страхового случая?

1. Не волнуйтесь.
2. Выполните следующие действия.
3. Позвоните нам: 8-800-200-99-77 (звонок только с городского номера, по России бесплатный) или 0530 (бесплатно для мобильных МТС, Билайн, Мегафон).

Источник: https://www.RGS.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp