Как выполнить перевод сельскохозяйственного участка в ижс

Постройка дома является идеальным способом улучшения жилищных условий. Но для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) необходим участок, на котором можно возводить дом. Желание жить вдали от городского шума и пыли, заставляет людей искать место для дома вне пределов городской черты. А можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС? Как это лучше сделать.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Разновидности земельных наделов

Земельным кодексом Российской Федерации закреплено разделение земель на несколько основных категорий. Что они собой представляют, и на каких из них допускается возведение жилых построек?

По основному назначению, в соответствии с законом, вся территория страны разделена на земли:

• населенных пунктов;
• сельхозназначения;
• промышленного и социального назначения;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• заповедные и охраняемые;
• резервные.

Только на земельных участках, принадлежащих первым двум категориям, законом разрешается строительство жилья. Необходимо понимать, что подразумевается под ИЖС. Это не отдельная категория, а один из возможных разрешенных видов использования земельного участка (ВРИ). ИЖС – это, домостроение, в котором разрешено проживание и регистрация.

Другими такими видами, кроме ИЖС, могут быть ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и огородничество, дачное строительство или производство сельхозпродукции.

Ижс и его преимущества

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законодательством Российской Федерации разрешено строительство жилых домов и на землях сельхозназначения следующих типов:

• садовых участках – без права регистрации проживания в доме;
• участках огородных – только некапитальное строение и без регистрации проживания;
• дачных земельных наделах, где допускается право регистрации проживания в построенном жилом доме.

Почему люди, купившие участок сельхозназначения, стремятся перевести землю в ИЖС, если и на сельхозземлях тоже допускается строительство жилого дома? Всё дело в преимуществах, которые дает этот вид разрешенного использования земли. Состоят они в следующем:

• получение регистрации проживания в доме;
• получение адреса, со всеми вытекающими отсюда привилегиями;
• преимущества в снабжении дома газом, водой и электроэнергией необходимой мощности;
• ответственность муниципальной власти за прокладку и расчистку подъездов к объектам ИЖС подведомственных им территорий.

Возможно ли перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Процедура перевода земли для сельскохозяйственных нужд в индивидуальное жилищное строительство, возможна, и регламентируется она Земельным Кодексом РФ и законом №172-ФЗ.

В соответствии с этими документами участки с объектами индивидуального жилищного строительства, должны относиться к категории земель населенных пунктов.

Перевод в эту категорию участков сельхозназначения должен обосновываться в каждом отдельном случае.

Самой дорогой Кадастровой стоимостью обладают именно земли сельскохозяйственные. С переводом их в другую категорию падает стоимость участка, и государство теряет запланированный доход с этого надела.

Поэтому, в случае, если будет доказана необходимость смены категории для такого участка, собственник должен будет возместить государству потери от исключения этой земли из доходной части. Порой это экономически нецелесообразно.

Тем более, что существует способ изменения вида разрешенного использования земли. И без смены категории можно закрепить за объектом на участке сельхозназначения статус ИЖС.

Кроме того есть ещё один документ, ограничивающий возможность смены категории для земельного участка – это Градостроительный кодекс РФ.

В соответствии с ним осуществляется зонирование территории страны по целевому использованию земли. Находящиеся за пределами населенных пунктов участки сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в категорию земель населенного пункта, лишь при изменении границ последнего.

А это возможно только в случаях:

• расположения участка в непосредственной близости от границ функциональных зон по генплану;
• планирования целевого назначения этих зон на перспективу, как резерва для развития территории населенного пункта.

Ответ на вопрос возможен ли перевод земли сельхозназначения под ИЖС, очевиден. Сделать это можно, но только в отдельных случаях, когда к этому нет непреодолимых препятствий. И обычно, при решении этого вопроса прибегают к изменению вида разрешенного использования, что выгоднее в плане экономии средств и времени, а также предсказуемости результата

Порядок перевода земли под жилое строительство

Вы приобрели землю сельскохозяйственного назначения, или решили строить жилье на уже существующем участке. Но в акте пользования на землю не указана возможность строительства жилого дома. Возникает необходимость изменения целевого использования участка земли.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

• собственно ходатайство;
• выписка из Кадастра;
• копия гражданского паспорта;
• документ о праве на земельный участок;
• письменное согласие правообладателя на смену категории участка.

На рассмотрение такого ходатайства законом отводится два месяца. После чего в течение двух недель будет дано решение, или обоснованный отказ. Как показывает практика, если участок, находится на удалении от границ населенного пункта, и развитие последнего не предусмотрено планами развития территории, получить положительное решение по ходатайству будет невозможно.

В случае положительного решения, выдается акт о переводе земельного участка в категорию населенного пункта под индивидуальное жилищное строительство.

В этом акте указываются следующие сведения:

• основания для изменения категории;
• границы, площадь и кадастровый номер участка;
• категории, к которой относилась земля, и к которой она будет относиться после принятия решения.

Использование сельхозземель под ИЖС

На практике к смене категории земельного участка прибегают очень редко. Наиболее проверенным и надежным способом является юридическое закрепление использования земель сельхозназначения под ИЖС. Это можно легко осуществить в следующих случаях:

• наличие участка для садоводства, который предусматривает строительство жилого дома;
• если вы являетесь владельцем дачного земельного надела, который даже допускает право на регистрацию в доме;
• изменение ВРИ имеющегося у вас участка сельхозназначения на садоводческий или дачный.

Для первого случая, существует постановление КС РФ №7-П от 14.04.2008 года. Оно позволяет присваивать почтовый адрес построенному дому на садовом участке. А также осуществлять регистрацию проживания в нем.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхозназначения

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Кроме того, если земельный участок остается в категории земель сельхозназначения налоговая нагрузка на жилое строение, расположенное на нем, значительно меньше, чем на жилье в черте земель населенных пунктов.

На стоимость перевода в ИЖС земли из сельхозназначения могут оказывать влияние множество факторов. Вот пример лишь некоторых из них:

• размеры участка;
• кадастровая стоимость;
• подготовки документов и проектов строительства жилого дома;
• необходимость проведения экологической экспертизы.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный. И, естественно, просчитывать, сколько будет стоить каждый вариант, с учетом возможных потерь при получении отказа на ваше ходатайство о смене категории земельного участка.

Источник: http://realty-konsult.ru/zemlya/kak-perevesti-zemlyu-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Тонкости процедуры

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

• Есть положительное экологическое заключение;
• Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
• Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

• Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
• Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
• Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Как осуществляется перевод земли?

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

• Система водоотведения;
• Газификация;
• Электроснабжение;
• Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

• Возможность прописаться в построенном доме;
• Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
• Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

• Кадастровый номер УЗ;
• Предназначение земли;
• Категорию, куда совершается перевод;
• Обоснование изменения статуса территории;
• Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

• Согласование границ с соседями;
• Проведение межевания;
• Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

• Копию паспорта владельца земельного участка;
• Выписку из ЕГРП;
• Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
• Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
• Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

• Кадастровая стоимость;
• Размеры территории;
• Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
• Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

• Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.
• Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.
• Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Не следует путать категорию земли и ее разрешенное использование. СХН – категория земель, ИЖС – разрешенное использование.

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

• Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
• Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
• Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
• Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
• Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

Таким образом, процедура перевода значительно усложняется. Кроме того, инициатор изменения земельной категории должен возместить потери государства вследствие снижения кадастровой стоимости участка.

1. В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.
2. Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.
3. Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

• Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
• Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта.

В противном случае изменение категории также не возможно.

Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

В отдельных случаях общая сумма денежных средств, затрачиваемых на изменение категории земли, может достигать трети кадастровой стоимости участка.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

• Паспорт заявителя (владельца участка);
• Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
• Выписка на участок из ЕГРН.

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

• Паспортные данные заявителя (владельца участка);
• Кадастровый номер земельного участка;
• Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
• Текущая категория и ВРИ земли;
• Желаемая категория и ВРИ земли;
• Запрос и обоснование изменения категории земли.

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

• Характеристики участка и его кадастровый номер (не должны отличаться от приведенных в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах);
• Основания для изменения земельной категории;
• Бывшая и текущая категории и ВРИ земли.

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

После этого собственник в праве осуществлять на участке деятельность в соответствии с новой категорией и разрешенным использованием земли.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

В отдельных случаях более эффективным решением проблемы может стать изменение ВРИ участка с сохранением категории земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/izhs/kak-perevesti/sh-v-izhs.html

Стоимость и процедура перевода земли сельхозназначения в ИЖС

В настоящий момент все большее число людей нуждается в комфортабельном жилье. Нередко для решения этой проблемы используют земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд. Перевод земельного участка требует специальных знаний. Для начала разработайте последовательность своих действий, изучите систему законодательства, соответствующие акты. Благодаря этому легко избежать различных трудностей при переводе.

Можно ли перевести землю с/х назначения в ИЖС

Главные положения законодательной базы, рассматривающие данный вопрос, находятся в законе Земельного кодекса (№ 172). Согласно ему, покупаемый надел земли уже должен быть закреплен за определенным населенным пунктом. Укажите причины перевода участка. Обозначьте мотивы своего намерения. Для этого обратитесь в соответствующие органы местной власти.

При проведении анализа кадастровой стоимости можно определить самый дорогой надел земли – это территория сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, вопрос обоснования такого перевода является очень важным и серьезным. Решить проблему также помогут другие документы, например, Градостроительный кодекс РФ.

В случае расположения угодья за границей имеющейся отрасли, перевод проводят после проведения процедуры межевания.

Подобный процесс возможен, когда:

• территория расположена недалеко от населенного пункта. Причем такое размещение согласовывается с генеральным планом функциональных участков;
• планирование вышеуказанных наделов производится в качестве специального назначения с целью развития города или поселка.

Таким образом, перевести участок земли вполне реально только при определенных условиях, для этого не должно быть никаких преград.

Алгоритм действий при переводе земельного надела, который имеет сельскохозяйственное назначение, в ИЖС не сложен. Прочитайте об этом более подробно в Федеральном законе (№ 172). Что представляет собой данная последовательность действий?

Сюда входят:

• подготовка всех документов. Пакет бумаг должен содержать ходатайство о переводе согласно типовому образцу;
• подача собранных документов в местные органы власти для их анализа. В законном порядке для этого может понадобиться 2 месяца. На протяжении данного периода все документы будут тщательно изучаться;
• вынесение официального решения. Для этого законом выделяется еще 14 дней. Результат может быть как положительным, так и отрицательным для заявителя. Отказ всегда обосновывается.

В случае одобрения, заявитель должен получить официальный документ в виде акта, в котором будет идти речь о переводе земельного надела под ИЖС. При этом земля получит новый статус и будет входить в категорию населенных пунктов. Документ должен содержать информацию о площади, кадастровом номере, мотивах перевода земельного участка.

Таким образом, законный перевод надела земли, предназначенного для сельскохозяйственных нужд, под ИЖС займет не больше 2,5 месяцев. Для этого подайте необходимый минимум сведений, собрав пакет документов. При получении положительного ответа внесите изменения в ЕГРН. 

Мотивом обращения заявителя в Росреестр с целью занесения новых сведений в базу данных является оглашение органами власти заключения о переводе земельного участка. Чтобы решить рассматриваемый вопрос, посетите отделение Росреестра лично или же воспользуйтесь услугами интернета, открыв официальную страницу структуры.

Представителю отделения предъявите:

• межевой план земельного надела;
• документ, свидетельствующий о наличии законных прав на владение участком земли;
• заключение органов власти о переводе надела;
• паспорт владельца участка;
• бланк заявления. В большинстве случаев его выдают в самом отделении.

Через 10 рабочих дней заявитель может получить кадастровый документ в форме выписки. В ней должны содержаться все сведения об изменении данных рассматриваемого земельного надела.

Только после получения выписки земля считается официально переведенной в категорию населенного пункта. 

В ст. 2 Закона под №172-ФЗ регламентируется точный список бумаг, которые подаются для перевода земельного надела из одной категории целевого назначения в другую.

Чтобы произвести данную процедуру, представьте такие документы, как:

• дубликат паспорта владельца земли;
• ходатайство;
• кадастровую выписку;
• дубликат учредительных бумаг, необходимых для юриста;
• дубликат паспорта и доверенность на гражданина, представляющего доверенное лицо;
• документ с данными, выписанными из реестра прав на недвижимость;
• документ, свидетельствующий о согласии хозяина участка;
• заключение о проведенной экологической экспертизе.

Немаловажное значение имеет подтверждение копий всех подаваемых документов соответствующим лицом. В противном случае они будут не действительными.

В России земельные наделы, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, имеют наибольшую кадастровую цену. Не трудно подсчитать сумму пошлин, которую получают согласно вышеуказанной стоимости.

Таким образом, при переводе надела земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС значительно уменьшается доход бюджета страны. Поэтому решение проблемы в пользу заявителя в данном случае не всегда является выгодным государству.

Более результативным считается разрешение ВРИ, которое не ведет к смене категорий.

В ценовую политику перевода земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд, входят:

• затраты, связанные с получением различных справок и выписок;
• оплата проведенной экспертизы;
• оплата проектов и связанной с ними документации;
• оплата регистрационных услуг;
• компенсационные выплаты в размере 30% от кадастровой стоимости.

Цена процедуры перевода зависит от размера территории и затрат, которые непосредственно связаны с получением ходатайства, обоснованием необходимости изменения категории. Выгодна ли процедура, определите в индивидуальном порядке.  

Перевод земельного участка из одной категории в другую осуществляется на платной основе. Цена может варьироваться в пределах 50-20 тысяч рублей. Иногда сумма превышает указанный диапазон.

Сроки перевода земли

Анализ ходатайства и приложенной документации проводится на протяжении 3 месяцев. Если заключение не будет положительным для заявителя, то он получит ответ через уведомление на много раньше – через 30 дней. В основном данный вопрос рассматривается не больше 2 месяцев.

Сложности смены категории земельного участка

В большинстве случаев перевод земельного надела из категории сельхозназначения в ИЖС является очень трудной задачей. С чем это связано? В первую очередь, с ценностью всех земельных участков, которые используются для сельскохозяйственных нужд. Поэтому изменение категории приводит к уменьшению территории сельскохозяйственных угодий, что понижает доходы бюджета.

Объясните причину решения о переводе земли как можно подробно. Для этого понадобятся действительно веские аргументы. Не забудьте о государственном налоге, который придется заплатить для проведения процедуры. Немаловажную роль при переводе земельного надела сельхозназначения в категорию населенных пунктов играет место расположения рассматриваемого участка.

Такой перевод возможен лишь в случае его границы с городами, селами, или их нахождения в резерве для расширения конкретного населенного пункта. Все другие варианты изменения категорий органами власти рассматриваться не будут.

Помните, что осуществить перевод земельных участков из одной категории в другую достаточно трудно. Таким образом, приобретая земельный надел, сразу же поинтересуйтесь его официальным предназначением.

Отказ в переводе земли в ИЖС

В некоторых случаях в процедуре перевода земли может быть отказано. Все положения, связанные с данным вопросом, регламентированы законодательной базой РФ.

Выделяют такие причины отказа:

• существование определенных запретов на изменение категории;
• наличие отрицательных выводов экологической экспертизы;
• не соответствие целевого назначения земельного угодья землеустроительной документации.

Ходатайства, не соответствующие форме, требованиям, с недостаточным количеством документов будут отклонены.

При высокой цене по кадастру осуществить перевод невозможно.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/stoimost-i-procedura-perevoda-zemli-selxoznaznacheniya-v-izhs.html

Сложно, но возможно: как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Статья №77 ЗК РФ относит к категории земель сельскохозяйственного назначения все земли, расположенные за пределами населенных пунктов, на которых может осуществляться какая-либо сельскохозяйственная деятельность. Это – одна из двух определенных законом категорий земель, на которых разрешено жилищное строительство (ст.40 3К РФ).

Однако для того, чтобы построить на участке с/х назначения жилье, в котором можно без проблем прописаться, необходимо добиться, чтобы на нем было разрешено индивидуальное жилищное строительство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Необходимые условия для перевода

Если земельный участок относится к сельскохозяйственным землям, то для того чтобы оформить разрешение использовать его под ИЖС надо перевести его в категорию земель населенных пунктов. Правовые основания перевода земель прописаны в 7 статье федерального закона №172-ФЗ и осуществление её возможно только в двух случаях:

1. земельный участок либо находится непосредственно в пределах населенного пункта, либо к нему примыкает;
2. план развития населенного пункта предусматривает включение надела в состав его территории.

Кроме того, для получения разрешения на такой перевод необходимы веские и доказанные основания. Самое убедительное из них – это невозможность использовать земельный участок по сельскохозяйственному назначению.

Перевод земель с/х назначения в ИЖС невозможен, если:

• изменение целевого назначения данного участка запрещено властями;
• экспертами доказана его нецелесообразность;
• расположение надела не соответствует условиям, обозначенным в законодательных актах.

Несмотря на эти достаточно жесткие требования к перепрофилированию земель сельскохозяйственного назначения, многие владельцы таких участков решают перевести их в ИЖС, что обусловлено несколькими причинами.

При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:

• возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
• автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
• возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
• ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.

Как осуществить процедуру: пошаговая инструкция

При оформлении перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, которые разрешается использовать под индивидуальное жилищное строительство, руководствуются 2 статьей 172-ФЗ.

Первыми его шагами являются сбор необходимых документов и подача соответствующего ходатайства в местные органы или федеральные органы исполнительной власти.

При этом ходатайство может подавать только владелец участка.

Документы могут понадобиться следующие:

1. копия паспорта владельца земли;
2. выписка из ЕГРН или выписка из кадастрового реестра недвижимости, содержащая полное описание участка;
3. оригинальный документ, в котором подтверждается право собственности заявителя на землю или его нотариально заверенная ксерокопия;
4. заключение экспертов об экологическом состоянии участка, если проведение такой экспертизы требуют федеральные законы.

В самом ходатайстве должны быть указаны:

• кадастровый номер переводимого в другую категорию земельного участка;
• существующая категория земель участка и категория, в которую его планируется перевести;
• обоснование перевода;
• указание прав собственности на землю.

Скачать бланк ходатайства о переводе земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков

Вторым шагом является получение итогового положительного или отрицательного результата рассмотрения ходатайства. Отказ в его удовлетворении, содержащий подробные обоснования, направляется заявителю письмом. В случае положительного результата оформляется специальный документ – постановление о переводе участка земли в ИЖС, которое выдается его владельцу на руки.

В случае одобрения ходатайства владельцу участка остается лишь обратиться в Росреестр для его переоформления и внесения изменений в ЕГРН. Если ходатайство не одобрено, то результаты его рассмотрения можно обжаловать.

Отказ в удовлетворении ходатайства можно получить по многим причинам. Наиболее вероятные из них – это:

• ходатайство не содержит всей необходимой информации;
• неполный комплект прилагаемых к нему документов;
• обоснования перевода, указанные в ходатайстве, неубедительны;
• включение ИЖС в состав поселения не соответствует генеральному плану его развития.

Документы можно «дособирать», ходатайство – переписать, а основания для перевода подыскать более убедительные. Что-то изменить невозможно только в случае, если отказано было по последней причине из этого списка.

Сколько потребуется времени и денег?

Вся процедура оформления перевода земельного участка из одной категории в другую может длиться от двух до трех месяцев, в зависимости от того, в какой исполнительный орган направлено ходатайство – местный или федеральный. Быстрее, в течение месяца, процедура осуществляется только при отказе, так как в этом случае не надо ждать, когда бюрократическая машина сформирует соответствующее постановление.

Стоимость перевода с/х земель в категорию земли населенного пункта, на которой разрешено индивидуальное жилищное строительство, достаточно высока и составляет около 30% кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, возможно дополнительно придется заплатить за услуги геодезистов (при необходимости межевания), профессионального юриста, если решено воспользоваться его услугами, и нотариуса. В сумме все расходы на оплату труда специалистов могут составить до 100 тысяч рублей.

Можно ли получить разрешение другим способом?

Перевод земель сельхозназначения в другие земельные категории – это дело хлопотное, сложное, затратное и далеко не всегда успешное.

Поэтому владельцы участков сельхозназначения довольно часто прибегают к другому способу получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство.

Суть этого способа заключается в том, что на с/х участок оформляется дополнительный вид разрешенного использования (ВРИ) – ИЖС, без смены его категории.

Но такое возможно только в случаях, когда на участке разрешено использование, допускающее его изменение на разрешение для индивидуального жилищного строительства.

Например, если на участке разрешено садоводство, ведение дачного или фермерского хозяйства.

Правила предоставления разрешения для ИЖС в таких случаях описываются в статьях 38 и 39 Градостроительного кодекса РФ. Процедура его получения может и не проще, чем при смене категории земельного участка, но гарантированно дешевле, так как государство в этом случае уже не требует от владельца участка никакой компенсации.

Добиться разрешения на индивидуальное строительство на участке можно и с сохранением его категории, и очень часто этот способ оказывается более эффективным, чем вывод его из-под статуса сельскохозяйственных земель.

Перевод участка земли сельхозназначения в участок, который будет относиться к категории земель населенного пункта с разрешением на ИЖС — процедура непростая и недешёвая, а если земля расположена в удалении от населенного пункта, то и вообще, невозможная.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/vri/izhs/kak-perevesti/iz-selhoz-zemel.html