Правильное расторжение дду по инициативе дольщика

Последнее обновление: 27.08.2019

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщикаОтвет:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Основания для расторжения Договора долевого участия

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщикаПеред тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-214).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
  2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
  3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
  2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
  3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

  1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
  2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
  3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Двойные продажи квартир. Как это бывает и как защититься Покупателю?

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.

Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.

Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.

Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.

Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Кроме того, если расчет по ДДУ производился через эскроу-счет, то при расторжении договора требования о выплате процентов к Застройщику не применяется (т.к. фактически деньгами дольщика он не пользовался – подробнее по ссылке об эскроу)

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

  1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
  2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
  3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжение Договора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
  4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
  5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см.

выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком.

Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

Для этого дольщик должен обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (ст.28, ГПК РФ). В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу статьи 333, ГК РФ.

Читайте также:  Кому и на каких условиях предоставляются субсидии жителям спб

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

  • Копия Договора участия в долевом строительстве;
  • Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
  • Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
  • и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта.

Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам.

Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Чтобы победить Застройщика, нужно действовать с умом. И юридическими знаниями.

Помощь адвокатов по долевому строительству можно получить — ЗДЕСЬ.

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Договору уступки прав требования.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщикаДольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

  • Поэтому, при затягивании строительства, например, дольщику бывает выгоднее и надежнее дождаться все-таки его окончания, а потом компенсировать себе потери за счет положенной по закону неустойки за просрочку передачи квартиры, и возмещения убытков (если удастся доказать эти убытки в суде).
  • Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu-dolshhikom/

Расторжение ДДУ: способы и порядок расторжения договора долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) регулирует особенности отношений между участником долевого строительства (покупателем жилья, его будущим владельцем) и застройщиком. Предполагается оформление соглашения, которое впоследствии может быть расторгнуто с учетом требований законодательства РФ.

В подобных случаях требуется правильное расторжение оформленного договора с гарантированной защитой интересов и прав обеих сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое ДДУ

ДДУ активно используется в сфере современного строительства. Документ заключается в письменной форме, после чего проводится обязательная государственная регистрация.

Договор приобретает юридическую силу только после проведения регистрационной процедуры, что гарантирует защиту покупателя от мошенничества.

Любую оплату за жилье можно проводить только после получения зарегистрированного договора.

Долевое строительство представляет собой инвестиционную деятельность. Застройщик должен возводить жилые объекты. Участники выплачивают определенную сумму за жилье, но становятся полноправными владельцами только после официального завершения строительства.

Как расторгнуть ДДУ

Многие дольщики интересуются, можно ли расторгнуть договор долевого участия при появлении соответствующей потребности. Проведение такой процедуры возможно, причем далеко не во всех случаях требуется согласие другой стороны.

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

При отсутствии согласованных действий потребуется обратиться в суд. Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика предполагает возможность решения проблемных вопросов при наличии основы для последующего разрыва договора.

Способы и порядок расторжения

Договор может быть расторгнут вне зависимости от особенностей сложившейся ситуации и причин для такого действия.

Основания для одностороннего расторжения ДДУ без учета желания застройщика:

  1. Жилье не соответствует требованиям, поэтому оно непригодно для проживания. Договор может сохранить юридическую силу, если все допущенные ошибки были устранены.
  2. Срок ввода в эксплуатацию объекта был серьезно нарушен. Чтобы узнать точный срок, нужно внимательно изучать условия оформляемого соглашения.
  3. Поручительство банка прекращает свое действие на законодательном уровне. Застройщик должен в течение 15 дней перезаключить договор с поручителем, но дольщик должен быть предупрежден заранее.

Будущие владельцы квартир интересуются, может ли застройщик расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Это происходит в исключительных случаях, но все-таки считается возможным.

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщикаРасторжение договора можно провести через суд при наличии соответствующих оснований:

  1. Застройщик в значительной степени откорректировал первоначальный вариант проекта жилья, после чего размеры квартиры изменились более чем на 10%. Также непозволительно изменение назначения общего или нежилого помещения.
  2. Строительство дома было прекращено или остановлено на длительное время.

Важно! Дольщик вправе рассчитывать на компенсации в обоих случаях.

Порядок расторжения договора предполагает определенные этапы:

  1. Изначально дольщик должен сообщить свое решение застройщику. Для этого отправляется уведомление ценным письмом с описью.
  2. В дальнейшем обе стороны оговаривают условия расторжения договора.
  3. Если стороны не могут договориться о предстоящей процедуре, предстоит обращение в суд.

По этой причине нужно знать, как правильно расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке дольщиком. Такое поэтапное проведение процедуры гарантирует успешное решение существующего вопроса.

Как не оказаться в минусе

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В России возможно расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, поэтому отказ застройщика от проведения такой процедуры или требование выплаты штрафных санкций непозволительно.

В судебном порядке можно решить конфликтные вопросы, так как действующее законодательство защищает интересы и права покупателей. В суде можно доказать право на отмену штрафа.

При этом на законодательном уровне застройщик может претендовать на компенсацию с учетом понесенных расходов. Компенсация будет актуальной, если застройщик предъявит уполномоченным лицам финансовые документы и подтвердит потенциальные убытки.

В остальных случаях происходит возврат денег, если осуществляется расторжение ДДУ по соглашению двух сторон. На самом деле в большинстве случаев происходит продажа квартир другим покупателям, которые возмещают расходы.

Заключение

Расторжение ДДУ возможно провести с учетом законодательных норм, интересов и прав каждой стороны. Даже если договор расторгается в одностороннем порядке, можно успешно решить появившийся вопрос.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/rastorgnut-ddu.html

Расторжение ДДУ в 2019 г. — подробное описание судебного процесса

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Читайте также:  Прописка несовершеннолетнего - чем может грозить

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

  • Примеры отчетов здесь.
  • Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.
  • Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

  1. 1) Приостановка или прекращение строительства;
  2. 2) Существенное изменение проектной документации;
  3. 3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

  • 1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;
  • 2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;
  • 3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;
  • 4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Правильное расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

  1. В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:
  2. 1) о признании договора расторгнутым,
  3.  2) взыскании суммы договора,
  4.  3) процентов за пользование денежными средствами,
  5. 4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,
  6. 5) морального вреда.
  7. 6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.
  8. В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика — Официальная информация

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

  • Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.
  • Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.
  • Причины различны:
  • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
  • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
  • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
  • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
  • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
  • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
  • у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений — по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения — гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
  • уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
  • возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма — плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания.

Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма.

Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

Читайте также:  Нужна ли виза на бали российским туристам в 2019 году

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-po-iniciative-dolshhika.html

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

Вернуться

○ Способы расторжения ДДУ

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Вернуться

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Вернуться

○ Процент за пользование деньгами

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами.  Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

  • Св+[Св*{Д*Кс/300/100}]*к1 = С, где:
  • Св – внесенная сумма;
  • Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;
  • КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;
  • К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.
  • Вернуться

○ Штраф за расторжение договора

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании.

А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму.

Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Вернуться

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54096-rastorzhenie-ddu-dolschikom.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector