Как проверить застройщика при покупке квартиры

В последнее время долевое строительство приобрело популярность и относительно цивилизованные формы. Государство принимает изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков, усиление контроля за застройщиками.

Покупать квартиры в строящемся доме на условиях долевого участия выгодно, особенно на ранних стадиях строительства. Такое жилье стоит на 15 – 20 % дешевле, чем готовое. Но при этом увеличиваются риски натолкнуться на недобросовестного застройщика. В результате есть вероятность потерять деньги, квартиру или столкнуться с долгостроем.

Чтобы избежать неприятностей опытные юристы рекомендуют тщательно проверять застройщика перед заключением договора долевого строительства. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, надо кроме параметров квартиры обратить внимание на надежность девелопера. Как же проверить надежность застройщика в долевом строительстве?

Что проверяется у застройщика

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

• На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
• Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
• В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
• На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
• Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

• дату окончания действия разрешения;
• наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
• наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

• тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
• разрешение на возведение многоквартирного дома;
• о праве застройщика на участок земли под домом;
• перспективные планы благоустройства территории;
• месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
• сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
• договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Информация о новостройке

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Источники финансирования

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

• собственные средства;
• привлеченные от участников долевого строительства;
• финансы соинвесторов и партнеров;
• заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки сдачи объекта

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

• В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
• В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Риски

Даже понимая, как проверить застройщика при покупке квартиры по долевому строительству, принимая все меры предосторожности, никто не застрахован от рисков, связанных с преднамеренной недобросовестностью строителей.

К возможным рискам относятся:

• Внесение в договоры ДДУ пунктов, снижающих защиту прав дольщиков.
• Проблемы с инфраструктурой новостройки – отсутствие дорог, благоустройства территорий, транспортного обеспечения, магазинов и других объектов.
• Низкое качество произведенных строительных работ или используемых материалов. После проведения экспертиз можно потребовать с застройщика компенсацию.

Даже проверенные и состоящие в реестре надежных застройщиков, строительные компании могут попасть в кризисную ситуацию. Для защиты дольщиков от подобных рисков государство усовершенствует законодательство о долевом строительстве. В перспективе намечен переход от долевого к проектному строительству, когда покупается уже готовая квартира.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/kak-proverit-nadyozhnost-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Приобретение новой квартиры от застройщика имеет существенное количество положительных сторон. К ним относится уровень цен, полностью новые коммуникации, не требующие вложений, а также современные стройматериалы.

К тому же подобная недвижимость не имеет никаких скрытых историй, которые часто возникают на вторичном рынке.

Однако чтобы приобретение не омрачилось сорванными сроками возведения новостройки либо вовсе не заглохло, требуется знать, как проверить застройщика перед совершением вложений.

Каким образом проверить организацию

Главным моментом выбора своего жилья на первичном рынке считается корректная проверка застройщика перед покупкой квартиры. Конечным результатом оценки компании является получение о ней исчерпывающей информации из различных источников, но исключительно в рамках действующего законодательства.

С этой целью требуется обратиться к общедоступным открытым источникам. Так, в глобальной сети есть возможность найти все объекты, возведенные застройщиком, а также, посетив тематические формы дольщиков, оценить ту или иную компанию исходя из слов простых потребителей.

Это один из эффективных методов, как проверить надежность застройщика при долевом строительстве.

Обычно по результатам открытых поисков можно отсеять большинство нечистых на руку компаний. После этого стоит переходить к более углубленному изучению организаций, используя их документацию. Но обо всем по порядку.

Информация о застройщике позволит избежать проблем при покупке квартиры

Репутация и основные данные о компании

Такие компании должны являться юридическими лицами. Лучшей рекомендацией для застройщика являются возведенные им объекты, отсутствие любых судебных споров, а также четкое соблюдение этапов строительства и введения зданий в строй. Также стоит оценить учредительные бумаги и наличие разрешение. Кроме этого, следует посмотреть, есть ли у компании лицензия, а также проектная декларация.

За полмесяца до момента заключения с первым дольщиком соответствующего соглашения подобный проект должен быть опубликован на сайте организации, который стоит подробно изучить.

Зачастую на официальном портале застройщика размещается вся информация относительно строительства. Её обязательно требуется прочитать перед тем, как заключать с компанией договор.

Так, всем желающим стать участниками подобного строительства следует подробно изучить такие документы:

1. Разрешение на ведение строительных работ.
2. Бумаги, подтверждающие право собственности на участок, что соответствующим образом зарегистрировано.
3. Проектная декларация.

Дополнительно следует обратить внимание на присутствие у застройщика, а также содержание следующих документов:

1. Учредительные бумаги.
2. Заключение аудиторов по результатам проверки деятельности компании за отчетный период.
3. Бухгалтерский баланс.

Еще одни способ, как проверить застройщика на банкротство – это проверить срок действия разрешения, выданного на ведение строительных работ в плане срока действия. Когда он просрочен и при этом не ведутся никакие работы – это указывает на утрату права на земельный участок либо банкротство организации.

Также следует проверить наличие договора поручительства либо же страхования ответственности. В случае отсутствия подобных документов – это говорит о невозможности получить застройщиком права на ведение строительства.

Проектная декларация

Обязательным требованием к застройщикам считается необходимость подготовки проектной декларации, а также её публикации не позже, чем за 14 суток до заключения первого договора с будущим жильцом на долевое участие. Она является документом, включающим следующую информацию о самой компании-застройщике:

1. Сведения относительно финансовой стабильности организации.
2. Юридическое название, а также адрес.
3. Данные о регистрации и всех учредителях.

На строительство дома у застройщика должна быть определенная документация

Если происходят квартальные изменения относительно успешности финансовой деятельности, а также появления кредиторской задолженности, могут вноситься изменения в проектную декларацию. При этом вся подобная информация должна быть опубликована в течение срока, не превышающего 10 суток с момента соответствующих правок.

Проектная документация

Одним из основных документов для застройщика относительно конкретного объекта, считается проектная документация. На неё компания опирается в процессе возведения здания. Содержаться в таких бумагах должна такая информация:

1. Цель, время, а также этапы выполнения конкретного типа работ.
2. Разрешение на ведение застройки.
3. Адрес, где будет находиться дом.
4. Количество, а также параметры квартир.
5. Перечень всего имущества.
6. При наличии нежилых помещений указывается их назначение.
7. Время завершения застройки, а также дата ввода дома в эксплуатацию.
8. Стоимость постройки.
9. Перечень подрядчиков, которые участвуют в процессе строительства.
10. Страхование от рисков.

Документы на землю

Не менее важно, чтобы застройщик имел документы, подтверждающие право использовать для строительства земельный участок. Чтобы проверить наличие таковых, можно заказать получение выписки из единого государственного реестра. Он будет содержать информацию о собственнике, а также наличии какого-либо обременения.

Копии этих документов можно также запросить в отделе продаж самой компании-застройщика. Так, земля может находиться в собственности либо строительная компания её арендует, что подтверждается соответствующими бумагами.

Но срок аренды должен быть больше, нежели общий период возведения здания, иначе возникнут проблемы с процессом передачи квартир будущим собственникам.

При наличии субаренды важно тщательно изучать, какие права имеют стороны, относительно использования земельного участка.

Дополнительная информация о доме

Дополнительно рекомендуется изучить скорость, с которой будет строиться дом, источники финансирования, а также время, когда готовые квартиры начнут передавать в собственность новым владельцам.

Это позволит оценить, может ли строительство быть завершено в указанные сроки.

Существует всего несколько вариантов, каким образом происходит финансирование процесса строительства зданий:

1. Долевое участие будущих владельцев.
2. Собственные деньги застройщика.
3. Привлечение кредитов из банка.
4. Средства компаний-партнеров.

Лучше всего, когда дома возводятся на собственные деньги застройщика. Это обусловлено тем, что в такой ситуации компания имеет полную независимость от иных лиц, а общая цена такого дома будет несколько ниже, нежели в случае привлечения заемных средств.

К тому же скорость строительства больше, ведь все необходимые ресурсы у застройщика присутствуют изначально.

Хотя для будущих собственников частичное привлечение кредитных средств указывает на наличие хорошей репутации компании среди банков, готовых выдавать им займы.

Особенности договоров

Наиболее распространенным сегодня считается договор долевого участия. Несмотря на популярность ДДУ, застройщики часто вносят в него множество своих дополнительных пунктов. Это разрешено законодательством.

В результате компании получают возможность создавать в соглашениях положения, которые могут быть трактованы двояко.

Если в договоре указывается конкретная дата, когда объект будет передан дольщикам, должны указываться суммы неустойки, которые строительная фирма будет выплачивать за срыв сроков.

Как вернуть средства при обмане

В случае когда застройщик обманул дольщиков и есть желание вернуть вложенные средства, сделать это быстро и полностью не выйдет. Для начала выплаты осуществляются лицами, перед которыми застройщик отвечает за причинённый вред здоровью, а также жизни.

А уже дальше на очереди стоят и сами инвесторы или дольщики. Из-за этого вернуть всю сумму будет невозможно. В результате оптимальным решением будет получение готовой жилплощади, а также требования компенсации в случае срыва сроков либо нарушения договора.

Перед покупкой жилья в новостройке по ДДУ рекомендуется тщательно изучить компанию-застройщика, которая занимается её возведением. Важно проверить наличие всех положенных документов, разрешений и оценить отзывы тех, кто уже был клиентом этой организации.

Источник: https://finansopyt.ru/aktualnoe/kak-proverit-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry-v-dolevoe-stroitelstvo.html

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, проверка застройщика и документов

24.01.2018

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность. Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.
Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

• Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
• Представило свою проектную декларацию;
• На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

1. Документы об учреждении;
2. Документ о регистрации застройщика;
3. Документы о регистрации в налоговом органе;
4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

1. В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
2. Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
3. Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:

• Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
• Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
• Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.

1. После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
2. После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

1. Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
2. Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
3. После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
4. После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
5. По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

• Документ, подтверждающий личность лица;
• Соглашение о предоставлении ипотеки;
• В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

1. Документы об учреждении;
2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
3. Данные о регистрации организации;
4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

• Национальный паспорт;
• ИНН;
• Соглашение об участии в строительстве;
• Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
• Акт приема – передачи квартиры;
• Квитанции, подтверждающие расходы лица;
• Форму 3 НДФЛ;
• Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

1. Главный риск – заморозка строительства дома;
2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:

• Документы – основания использования участка земли под домом;
• Проекты на возведение многоэтажного дома;
• Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
• Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

1. Документы об учреждении юридического лица;
2. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
3. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
4. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-pravila-sdelki-dokumenty-kak-proverit-zastrojshhika.html

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Один из важнейших этапов приобретения «первички» — выбор и проверка застройщика. Репутация компании, которая возводит дом, — один из важнейших факторов при выборе помещения в новостройке. Процесс строительства длится, как правило, несколько лет. За это время вероятно существенное изменение как юридической, так и финансовой ситуации у компании-застройщика.

И справедливо, что предпочтение отдаётся, как правило, компаниям с известным именем. Новый застройщик, у которого нет успешно построенных объектов, воспринимается крайне подозрительно, так как результат его деятельности непредсказуем. Также целесообразно получить информацию о материально-технических ресурсах. Окажутся весьма полезными отзывы прежних и текущих Клиентов застройщика.

А он надёжный контрагент?

С точки зрения налоговых органов, большое значение при заключении договоров необходимо уделять должной осмотрительности при выборе контрагента.

И, если при проверке будет обнаружено, что контрагент нарушает налоговое законодательство или обладает признаками так называемой фирмы-«однодневки», сделка с таким лицом, скорее всего, будет рассматриваться как сомнительная.

На практике внимание инспекторов привлекают и такие факты, как регистрация контрагента по адресу массовой регистрации, ликвидация юридического лица в принудительном порядке.

Для сокращения рисков, связанных с выбором застройщика, необходимо удостовериться в том, что контрагент официально зарегистрирован в качестве юридического лица и информация о нём содержится в ЕГРЮЛ. Для этого, например, можно использовать общедоступные данные, которые размещены на сайте Федеральной налоговой службы, в данном случае это может быть сервис «Проверь себя и контрагента».

Доверяйте, но доверенность не забывайте Зачастую от имени застройщика сделку с покупателем заключает какой-либо сотрудник компании-застройщика по доверенности. В этой ситуации покупатель несёт более высокие риски, так как доверенность может быть аннулирована застройщиком или считаться недействительной.

В этом случае необходимо проверить наличие оригинала такой доверенности и её юридическую состоятельность. Также при регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре РФ могут потребовать нотариального удостоверения доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица на подписание от имени застройщика сделки, а также необходимо наличие указания на то, что передача полномочий в порядке передоверия не допускается.

Желательно получить письменное подтверждение со стороны единоличного исполнительного органа, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (генерального директора), застройщика о том, что доверенность, на основании которой заключается сделка, не отозвана и сохраняет юридическую силу.

Судебные дела репутации не на пользу

Следует обратить внимание на судебную активность застройщика в целом. Поводом задуматься о благонадёжности застройщика может послужить тот факт, что компания часто судится со своими прежними Клиентами.

При анализе судебных споров застройщика рекомендуется отдельно обращать внимание на его споры с налоговыми органами. Если они есть, это свидетельствует о том, что у застройщика могут быть проблемы с налоговым планированием и потенциально возможно повышение расходов, связанных с оплатой налогов.

Проверка финансовой информации о застройщике может сводится к анализу его публичной финансовой отчётности. К таковой при продажах квартир по договору долевого участия в соответствии с пп. 5 — 6 п. 2 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ относятся:
бухгалтерский баланс за три года;
отчёт о прибылях и убытках за три года;

аудиторское заключение за последний год.

Источник: http://volguzov.ru/kak-proverit-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry-krym/

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, покупатель в первую очередь должен не думать о том, насколько это выгодно, а задаться вопросом, как проверить застройщика. Ведь информация о росте количества обманутых дольщиков в стране не воодушевляет, и риск оказаться в этой компании велик.

Какие документы застройщика нужно проверить

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

• В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
• В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
• В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:

Учредительные документы	К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты.
Лицензия застройщика	Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок.
Разрешение на строительство	Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации. Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству. А на ваш дом бумаги «потерялись»
Проектная декларация	Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях.
Земельные участок	Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок?

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает.

Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций.

Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

• Адрес проекта – строительный или реальный.
• Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
• Когда официально началось строительство.
• Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
• Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
• Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
• Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта.

Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра.

Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.

В проектной декларации должны быть указаны подрядные организации, выполняемые отдельные работы.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков.

Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение.

Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Признаки финансовой устойчивости застройщика

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Ссылка на сервис тут — http://invest.mos.ru/dolevoe/member/the-information-on-carried-out-inspections-of-activities-of-the-builder/

Анализ судебных дел компании

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам.

Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных.

Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Как проверить застройщика на надежность? Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.

Информация о прошлых объектах компании

Сейчас в социальных сетях можно найти массу сообществ, которые собирают дольщиков того или иного объекта. Есть масса веток в диалогах на форумах агентств по продаже новостроек.

Старые рекламные объявления

Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны.

После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий».

Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.

Местные СМИ

Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти.

На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация.

Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.

Расположение

Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки.

Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы.

Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.

Местное законодательство

Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.

Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном.

Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе.

Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/kak-proverit-zastrojshhika/

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры в новостройке в некоторой степени снижает риски покупателя: так как предыдущих владельцев попросту нет, никто и не оспорит права собственности, у недвижимости гарантированно будет чистая юридическая история. Однако у «новеньких» квартир есть свои особенности, и их обязательно нужно учитывать.

Один из важнейших этапов приобретения «первички» — выбор и проверка застройщика. Репутация компании, которая возводит дом, — один из важнейших факторов при выборе помещения в новостройке. Процесс строительства длится, как правило, несколько лет.

 За это время вероятно существенное изменение как юридической, так и финансовой ситуации у компании-застройщика. И справедливо, что предпочтение отдаётся, как правило, компаниям с известным именем. Новый застройщик, у которого нет успешно построенных объектов, воспринимается крайне подозрительно, так как результат его деятельности непредсказуем.

Также целесообразно получить информацию о материально-технических ресурсах. Окажутся весьма полезными отзывы прежних и текущих Клиентов застройщика.

А он надёжный контрагент?

С точки зрения налоговых органов, большое значение при заключении договоров необходимо уделять должной осмотрительности при выборе контрагента.

И, если при проверке будет обнаружено, что контрагент нарушает налоговое законодательство или обладает признаками так называемой фирмы-«однодневки», сделка с таким лицом, скорее всего, будет рассматриваться как сомнительная.

На практике внимание инспекторов привлекают и такие факты, как регистрация контрагента по адресу массовой регистрации, ликвидация юридического лица в принудительном порядке.

Для этого, например, можно использовать общедоступные данные, которые размещены на сайте Федеральной налоговой службы, в данном случае это может быть сервис «Проверь себя и контрагента» (http://egrul.nalog.ru).

Доверяйте, но доверенность не забывайте Зачастую от имени застройщика сделку с покупателем заключает какой-либо сотрудник компании-застройщика по доверенности. В этой ситуации покупатель несёт более высокие риски, так как доверенность может быть аннулирована застройщиком или считаться недействительной.

В этом случае необходимо проверить наличие оригинала такой доверенности и её юридическую состоятельность. Также при регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре РФ могут потребовать нотариального удостоверения доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Кроме этого, любая доверенность должна иметь дату составления, иначе она будет считаться недействительной. В случае если в доверенности срок действия не указан, она будет считаться действующей в течение года от даты составления доверенности (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

В доверенности должны быть указаны полномочия доверенного лица на подписание от имени застройщика сделки, а также необходимо наличие указания на то, что передача полномочий в порядке передоверия не допускается.

 Желательно получить письменное подтверждение со стороны единоличного исполнительного органа, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (генерального директора), застройщика о том, что доверенность, на основании которой заключается сделка, не отозвана и сохраняет юридическую силу.

Судебные дела репутации не на пользу

Следует обратить внимание на судебную активность застройщика в целом. Поводом задуматься о благонадёжности застройщика может послужить тот факт, что компания часто судится со своими прежними Клиентами.

При анализе судебных споров застройщика рекомендуется отдельно обращать внимание на его споры с налоговыми органами. Если они есть, это свидетельствует о том, что у застройщика могут быть проблемы с налоговым планированием и потенциально возможно повышение расходов, связанных с оплатой налогов.

Проверка финансовой информации о застройщике может сводится к анализу его публичной финансовой отчётности. К таковой при продажах квартир по договору долевого участия в соответствии с пп. 5 — 6 п. 2 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ относятся:

• бухгалтерский баланс за три года;
• отчёт о прибылях и убытках за три года;
• аудиторское заключение за последний год.

Эти виды финансовых документов являются открытой информацией, которую вправе запросить у застройщика любые обратившиеся лица. Неправомерный отказ застройщика предоставить публичную финансовую отчётность — это тоже весьма информативный ответ, безусловно, свидетельствующий не в пользу застройщика.

Спрашивайте про наличие допусков к видам работ

Для выполнения строительства и проектирования необходимо состоять в саморегулируемых организациях (СРО) и иметь свидетельство о допуске к определённому виду работ.

Допуски являются бессрочными, действуют на всей территории России и выдаются специальными саморегулируемыми организациями (СРО), которые должны быть зарегистрированы Ростехнадзором в соответствующем реестре СРО.

 Доступ к реестру СРО возможен на сайте Ростехнадзора без взимания какой-либо платы.

И наконец — сам проект

Далее стоит обратить внимание на строительный проект, реализуемый застройщиком. Если застройщик привлекает долевые инвестиции от граждан по договорам участия в долевом строительстве, то он обязан опубликовать проектную декларацию (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 № 214-ФЗ). Это весьма информативный документ, в котором содержится информация о проекте строительства.

Помните: ваша бдительность может сэкономить вам нервы и деньги. Внимательно всё проверив и затребовав все необходимые документы, вы повышаете вероятность того, что покупка окажется успешной, и уже в обозримом будущем вы будете праздновать новоселье в своей собственной квартире.

Для проверки контрагента можно также воспользоваться такими интернет-сервисами, как:

Источник: https://reslando.ru/Kak-proverit_-zastroyshhika-pri-pokupke-kvartiri-art6.html