Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Только реальная рыночная стоимость участка позволяет определить актуальную цену земли. Кадастровая цена служит инструментом контроля со стороны гос. органов.

Эти характеристики объекта рассчитываются при помощи рассмотрения различных параметров. Чтобы купить участок за адекватную сумму, понадобятся данные подробного изучения, указанные в официальном отчете оценки.

В нем отображаются все произведенные расчеты и результаты. 

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Объективную продажную сумму можно получить только при использовании формул для рыночной стоимости. Во внимание берутся данные, отображающие действительную ценность объекта

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Необходимость получения рыночной и кадастровой стоимости

Расчет рыночной стоимости земельного участка требуется при отчуждении объектов и выполняется незадолго до совершения сделки. Кадастровый показатель будет актуален в юридических и налоговых вопросах. Подробнее о том, какой тип преимущественен в каждом конкретном случае, вы сможете узнать, сообщив оценщикам требуемые задачи.

1. Прецеденты для запроса кадастровой стоимости

Понадобится такое изучение объекта, как при решении имущественных споров, так и для:

  • Оформления приватизации.
  • Перевода объекта из гос. в частную собственность.
  • Получения ипотеки.
  • Использования надела залогом.
  • Определения размера налоговой ставки.
  • При формировании кадастровой стоимости, в отличие от рыночной, не учитывается сезонность использования недвижимости или спрос
  • Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить
  • Кадастровая и рыночная стоимость земли может определяться только специалистами. Для подачи заявки потребуются:
  • Правоустанавливающие свидетельства и т.д.
  • Кадастровая выписка.
  • Технический паспорт.

Размеры налоговых отчислений напрямую зависят от величины кадастровой стоимости

2. Прецеденты для запроса рыночной стоимости

Независимо от типа собственности, рыночная стоимость земли обязательно будет затребована при:

  • Принятии объективного решения при рассмотрении дел по объекту.
  • Выставлении надела на торги посредством публичной оферты.
  • Определении гонорара риелтору, за реализацию недвижимости.
  1. Рассмотрение базовых пунктов при определении рыночной стоимости
  2. Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить
  3. Чтобы подать заявку на расчет рыночной стоимости земельного участка, кроме документа о регистрации прав собственности или договора, подтверждающего легальность аренды, нужно получить:
  • Кадастровый план и геодезический план.
  • Бумаги о допустимом виде использования надела.
  • Данные о любых видах обременений.

Рыночная стоимость надела может быть получена путем рассмотрения конкурентоспособности, а также баланса востребованности и реальных предложений

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Какие параметры нужны для оценивания рыночной стоимости земли

Детальная оценка рыночной стоимости земельного участка составляется из актуальных значений многих факторов. Рассматривается:

  • Назначение применения.
  • Территориальная принадлежность.
  • Разрешенные методы эксплуатации.
  • Размер и форма.
  • Ландшафтные особенности.
  • Наличие инженерных систем.
  • Возможность подведения коммуникаций.
  • Количество строений.
  • Состояние построек.
  • Рыночная оценка всегда объективна, тогда как кадастровая может быть необоснованно завышенной, поскольку установленный механизм подсчета имеет множество недостатков
  • Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить
  • На фактическое определение рыночной стоимости земельного участка во многом может повлиять не только экологическое состояние местности, но и такие характеристики как:
  • Динамичность развития инфраструктуры.
  • Доступность транспортных развязок.
  • Приближенность к черте города и т.д.

Действительно гибкой является рыночная стоимость. В отличие от кадастровой она ориентирована на фактическое состояние объекта

Нужен агент по недвижимости?

Какие параметры рассматриваются при определении кадастровой стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость участков отличается не только итоговой суммой за сотку, но и характеристиками, которые берутся в расчет. Оценка зависит от:

  • Категории и типа объекта.
  • Общего состояния.
  • Формы собственности.
  • Территориального расположения.
  • Условий продажи.
  1. Если планируется продать участок, с которого в последующем будет поступать прибыль (аренда и тому подобное), это отразится на его рентабельности, а значит и цене.
  2. Кадастровая цена может быть обоснована только на анализе материальных составляющих
  3. Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Основное отличие между кадастровой стоимостью и рыночной ценой надела

Разница кадастровой и рыночной стоимости земельного участка заключается как в рассматриваемых положениях, так и охвате данных:

  • Абсолютно каждые объективные и субъективные условия, которые хоть как-то могут повлиять на объект и даже незначительно уменьшить его качество – все это берется во внимание в рыночной оценке. Устанавливается разумная окончательная стоимость только после тщательного изучения деталей.
  • Внешние факторы никак не учитываются при определении кадастровой стоимости. Такую оценку нужно проводить не реже раза в шесть лет, поскольку динамика рынка может существенно меняться. 

Ухудшение экологического фона, разрушение или истощение почвы, прочие условия могут ощутимо снизить ценность объекта, независимо от его месторасположения. При этом кадастровая оценка окажется существенно выше, что не является правильным при адекватном предпродажном рассмотрении. 

Уравнивание кадастровой стоимости к показателям рыночной цены уже после проведения и подтверждения анализа, возможно. Для этого потребуется обратиться в суд, предоставив веские аргументы и соответствующий пакет документов

Чтобы узнать соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли для определенного района и надела, обратитесь в агентство недвижимости. Профессионалы помогут быстро разобраться во всех нюансах. Если вы хотите продать участок в Ленинградской области, АН «Колизей» подготовит все необходимые документы. Обращайтесь, мы создаем лучшие условия для каждого клиента!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/chto-takoe-kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:

  • что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
  • чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
  • может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница

Что такое стоимость

Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:

  • в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
  • в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин «образование», под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
  • в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.

Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.

Как образуется рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными.

Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии.

Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.

Принципы рыночных сделок

Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:

  • абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
  • сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
  • стороны действуют в интересах друг друга;
  • объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
  • расчет производится в денежной форме.

Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:

  • банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
  • заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.

В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.

Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе. Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов. Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.

Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.

Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2019 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
  • спрос-предложение;
  • дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
  • целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • наличие обременения;
  • другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели и т. д.)

Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:

  • так «сталинка» или «хрущевка» в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
  • квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного «убитого» жилья»;
  • ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
  • земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.

Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения и т. д.).

Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности.

Такие расчеты будут иметь значение только для него самого.

Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости необходима:

  • при конфискации объекта в пользу государства;
  • определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
  • описи имущества должника при его банкротстве;
  • получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).
Читайте также:  Могут ли приставы снимать денежные суммы с пенсионного обеспечения гражданина

Методы оценки

Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:

  • затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
  • сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
  • доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земельного участка зависит:

  • от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
  • от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
  • расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
  • плодородия земли и пр.

Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов).

Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др.

Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.

Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.

  • Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
  • Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
  • Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
  • Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С-Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может «оторваться» от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
  • Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
  • Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.

Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:

  • неправильная методология при оценке КС;
  • техническая ошибка эксперта;
  • резкое падение спроса на рынке;
  • вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).

Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН. Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.

Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.

Заключение

  • Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
    • если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
    • если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
  • Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
  • КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.

Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:

  • если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
  • на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
  • ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.

Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение

Основной разновидностью существующих способов оценивания земельного участка, является определение его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка – это цена земли определенного размера, вычисляемая в зависимости от существующей на данный момент цены наделов и считается она с учетом основных показателей земли и ее будущего назначения.

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Оценка земли может осуществляться как самостоятельно, так и различными специализированными организациями по существующим методическим рекомендациям проведения такой процедуры.

Что такое рыночная стоимость

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определитьСуществуют следующие виды оценки земли, применяемые в зависимости от ее дельнейшего использования:

  • инвестиционная. При таком способе определяют возможность получения дохода от участка, инвестировав в него определенные средства;
  • ликвидационная – определяется при принятии во внимание фактора, что владелец участка намерен как можно быстрее осуществить его продажу для получения наличных средств;
  • кадастровая – определяется исключительно по кадастровому номеру определенного участка и основным назначением ее определения является расчет налогов на недвижимость;
  • рыночная – наиболее популярный способ, о назначении которого и методах расчета мы поговорим.

Итак, рыночная стоимость – что это такое? Подобная величина устанавливается по нормам земельного права и опирается на действующий Закон об оценочной деятельности.

Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.

Такая стоимость участка земли должна вычисляться в определенный временной промежуток и на вполне законных основаниях может изменяться как при перемене показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Данный факт связан с потребностью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или несения убытков, когда рассчитанная сумма уже не соответствует действительности.

Владельцу участка, стоимость которого необходимо вычислить, может произвести оценку таким образом:

  • обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
  • воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
  • лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.

Методы определения рыночной стоимости

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определитьДля того, чтобы узнать рыночную стоимость участка, нужно рассчитать ее при помощи одного из существующих методов:

  • доходный метод. Считается наиболее сложным при определении самостоятельно (без помощи оценщиков). Основным назначением его является получение информации о цене объекта в случае продажи высокорентабельных земель. Использование такого способа можно производить в том случае, если планируется возведение объекта недвижимости для использования в целях бизнеса – туристического комплекса, ресторана, гостиницы и т.д;
  • затратный. Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство;
  • метод сравнения продаж. Может использоваться для любых видов земель, в частности, и для сельскохозяйственного назначения. Для такого способа характерно предварительное выявление цен на схожие объекты в районе размещения участка. Метод сравнения продаж определяет цену таким образом: складывают стоимость аналогичных наделов, делят ее на их общую площадь и получают значение, называемое «удельная стоимость». Уже по величине удельной стоимости считают и искомую цену интересующего участка умножением показателя удельной стоимости на его величину в квадратных метрах.

Видео: Как и зачем нужно проводить оценку?

Отличия рыночной и кадастровой стоимости

Наряду с рассматриваемой нами рыночной ценой, не менее редко используется и кадастровая. В чем же разница между рыночной и кадастровой стоимостью? Основными отличиями являются следующие:

  • кадастровая стоимость устанавливается органами исполнительной власти по муниципальному району, в котором он расположен (а не оценщиками или лично, как у рыночной). При этом не берется во внимание, земля ли это с/х назначения либо будет использоваться для возведения какого-то объекта;
  • кадастровая стоимость необходима для определения размера оплачиваемых налогов с участка, установки арендных ставок на гос. землю, вычисления размера вознаграждения нотариуса для получения наследства и проведения других сделок. В отличие от рыночной цены, кадастровая может не учитываться при осуществлении сделки купли-продажи или сдаче земли в аренду;
  • кадастровая стоимость является более постоянной величиной и в зависимости от региона расположения участка может пересматриваться через определенное количество лет.
Читайте также:  Условия рефинансирования кредита в банках россии

Также стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка никакими нормами закона не регулируются. Как правило, рыночная стоимость обычно превышает значение кадастровой, хотя случается и обратное.

Источник: https://cabinet-lawyer.ru/dom-i-zemlya/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определитьКадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • Что такое рыночная стоимость земли и как ее определитьокружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определитьКак правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение.

Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога.

Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Источник: https://kostner.ru/kak-formiruetsya-rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka

Рыночная стоимость земельного участка

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Петр Романовский, юрист Рейтинг автора:  5 Написано статей:  540

Земельное право устанавливает два юридически значимых понятия стоимость участка земли: кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для определения размера платежей за землю (земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности).

Определение рыночной стоимости участка, напротив, имеет важное практическое значение для субъектов земельных правоотношений при согласовании цены сделки с участком или в случае наличия спора о кадастровой стоимости земли.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки.

Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.
Читайте также:  Госпошлина в налоговую: где взять точные реквизиты

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам Цены на услуги адвоката по земельным спорам

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи

02

Бесплатная горячая линия 8 800 511 38 27 (Москва и регионы РФ)

03

Помощь юриста на странице бесплатной юридической консультации

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

  1. Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен.
  2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг.
  3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;
  4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;
  5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности.

Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления.

Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля. 

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

  • В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.
  • Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.
  • Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Как определить рыночную стоимость земельного участка в 2019 году

Для налогообложения, которое опирается на кадастровую стоимость участка, выкупная стоимость не имеет никакого значения. Не играет данный вид стоимости так же существенной роли при покупке или продаже ЗУ.

Знать данные ценовые параметры участка следует при выкупе земель у администрации. Как правило, возмездный переход прав происходит тогда, когда землевладелец уже исчерпал свою возможность на приватизацию ЗУ, так как она предоставляется лишь единожды.

После оформления приватизированного участка, последующее оформление земель может происходить только на возмездной основе. Такой регламент устанавливается на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г.

  1. Переоформления арендуемого у муниципалитета участка, на котором возведено (возводится) капитальное строение.
  2. Переоформления в собственность участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении.
  3. Переоформления участка под домом после вступления в наследственные права, если ЗУ не в собственности.
  4. После проведения имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на не оформленной в собственность земле.
  5. В перечисленных случаях допускается назначение выкупной цены, по инициативе администрации.

В 2019 году кадастровая стоимость определенного участка земли никак не влияет на сумму соответствующего налогового обложения. Также никакого влияния не оказывается на совершение сделок, связанных с покупкой или продажей территориальных наделов.

приватизационной процедуры

Также это актуально, когда владелец определенного участка земли уже воспользовался возможностью приватизации. Нормы действующего федерального законодательства гласят, что официальный переход муниципальных прав в частные руки может быть произведен только один раз. За все последующие подобные процедуры придется выплатить определенную сумму средств.

По указанным основаниям, последующие мероприятия, касающиеся имущественных объектов, потребуют полного возмещения стоимости в следующих случаях:

  • если происходит переоформление прав собственности на земельное владение, которое находится в постоянном или пожизненном пользовании у лица;
  • если осуществляется переоформление участка после получение законных прав на наследство – это актуально, если земля не была ранее оформлена в собственность;
  • если проводятся любые имущественные сделки с теми объектами, которые размещаются на муниципальной земле.

Важно помнить о том, что во всех вышеперечисленных случаях допускается назначение конкретной стоимости выкупа по инициативе уполномоченных представителей территориальных органов власти.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства.

Налог на землю в 2019 году

Формирование кадастровой стоимости в 2019 году будет осуществляться уже по новым правилам. С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Источник: https://prosago.ru/avtostrakhovanie/formiruetsya-rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-2019/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector