Взыскание неустойки с застройщика: досудебное и судебное разбирательство

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.

Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.

На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Подобное поведение застройщика чаще всего является следствием ведения строительства без надлежащего разрешения, возведения объекта недвижимости на земельном участке, для этого не предназначенного, и нарушения подписания акта приема-передачи здания в эксплуатацию.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя.

Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ).

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

• Сн = сумма неустойки (пени);
• Ср – цена работ для устранения недостатков;
• Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Формула следующая:

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

• Сн – сумма неустойки;
• Сд – стоимость договора;
• Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко.

Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле.

Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

• копию кассового чека;
• акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Распространенной особенностью досудебного взыскания является попытка застройщиком обвинить дольщика в нелегитимности его требований.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке.

Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

• копии договора долевого строительства;
• копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
• досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса.

Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование.

При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги.

Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение.

Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов.

При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа.

Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах.

Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников.

Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика.

Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Исковое заявление о взыскании неустойки

Пример иска мы поместили сюда: https://yadi.sk/i/2Mbn18kzl7cDag

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Досудебное урегулирование спора с застройщиком

Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.

Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:

1. Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
2. Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
3. Банкротство застройщика.
4. Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
5. Неудовлетворительное качество строительства.

Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:

• Досудебное урегулирование путем подписания сторонами мирового соглашения;
• Судебное разбирательство.

Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.

Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика.

Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами.

Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

• Формула расчета неустойки проста:
• Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.
• Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ >>

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.

Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:

• Купля-продажа земли или арендный договор заключен с иным юридическим лицом;
• Разрешение на строительство получено совсем другой компанией;
• Отсутствует проектная декларация.

Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:

1. Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
2. Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
3. Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.

Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.

Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.

Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dosudebnoe-uregulirovanie-s-zastrojshhikom

Взыскание неустойки с застройщика: досудебное и судебное разбирательство

Коллеги, добрый день! Предлагаю обсудить специфику судебных споров по искам дольщиков в рамках Закона № 214-ФЗ. О том, какие ошибки чаще всего допускают участники долевого строительства, чем им руководствоваться и какую тактику избрать, чтобы победить, в чем судебная практика на их стороне — читайте в этой статье.

Один в поле – воин!

«Один в поле не воин» — говорят многие и нанимают юристов и адвокатов. Однако, как показывает практика, не всегда юристы и адвокаты должным образом ведут дела. Причём, статус адвоката совсем не гарантирует вам качество оказания услуг.

Мне и моим коллегам, защищающим застройщика, часто встречались адвокаты, которые довольно бледно выглядели в суде только потому, что были незнакомы с этой категорией споров. И наоборот: бывало, даже не юрист, но знающий специфику спора, успешно бился с нами в процессе.

Будучи докой в одном, можно быть профаном в другом.

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком. К тому же, явка в суд самого истца оказывает определённое психологическое воздействие на суд, а в суде общей юрисдикции это важный аспект в стратегии спора.

И наконец, профессиональные юристы и адвокаты неизбежно страдают профессиональной деформацией — эмоциональным выгоранием, вызванными частыми стрессами. Это не что иное, как безразличие к проблемам дольщика. Причём, проблема усугубляется выдачей значительного аванса в оплату труда адвоката, что часто демотивирует.

Если вы заключаете договор с юристом, убедитесь в том, что вашим представителем будет человек, имеющий опыт в таких делах, о чём будут свидетельствовать копии судебных актов.

До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.

Иск дольщика можно составить самому

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов.

Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя.

Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

Источник: https://yurist-66.ru/drugoe/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-dosudebnoe-i-sudebnoe-razbiratelstvo.html

О сроках досудебного урегулирования при взыскании неустойки с застройщика в арбитражном суде |

С 1 июня 2016 года для гражданских споров, рассматриваемых арбитражным судом, установлен обязательный досудебный порядок[1]. Данный порядок применяется и при взыскании неустойки с застройщика в случае уступки права требования неустойки хозяйственному обществу или предпринимателю.

Буквальное толкование нормы ч.5 ст. 4 АПК РФ означает, что после получения права требования по цессии общество должно направить застройщику претензию. В случае  неудовлетворения претензии застройщиком в течение 30 дней у общества появляется право на предъявление соответствующего иска.

В то же время,  вместе с правом на получение неустойки участник долевого строительства- физическое лицо обычно передает обществу также и право на получение штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования в добровольном порядке[2].

Передача права на взыскание штрафа означает, что дольщиком-физическим лицом уже была предъявлена претензия застройщику и эта претензия оставлена без удовлетворения в течение специального 10 дневного срока, установленного для потребителя[3].

Наличие двух претензионных порядков порождает вопрос о необходимости применения досудебного порядка, установленного АПК РФ. При этом необходимость направления повторной претензии цессионарием следует из обязательности правила ч. 5 ст.

4 АПК РФ  для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, спор между которыми должен рассматриваться арбитражным судом в силу субъектного состава[4]. В свою очередь, на достаточность одной претензии указывает оговорка в ч. 5 ст. 4 АПК РФ, допускающая установление иного порядка и сроков законом или договором.

В то же время, претензионный порядок, установленный ст. 22 ФЗ О защите прав потребителей, не является обязательным, что порождает вопрос о его достаточности для арбитражного процесса.

В то же время, правоотношения кредитора и цессионария содержат все признаки экономического спора, поскольку приобретение цессионарием права требования у физического лица за меньшую цену c целью последующего судебного взыскания является для него хозяйственной деятельностью[5].

В силу ст.

28 АПК РФ к подведомственности арбитражных судов относятся экономические споры, возникающие из гражданских правоотношений и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности организациями и предпринимателями. Таким образом, отнесение спора между цессионарием и застройщиком к подведомственности арбитражного суда обусловлено не только субъектным составом сторон, но и характером их правоотношений.

Чтобы выбрать правильную досудебную процедуру, необходимо выявить смысл претензионного порядка. «По смыслу ч. 5 ст.

4 АПК РФ соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ»[6].

В нашем случае, застройщик должен иметь возможность в предусмотренный законом срок добровольно удовлетворить заявленные требования.

Застройщик также может представить истцу возражения, обосновывающие нецелесообразность обращения в суд, либо предложить иной способ взаимовыгодного разрешения конфликта. Иной целью установления в АПК РФ претензионного порядка является снижение нагрузки на суд с помощью отсечения части исков путем досудебного урегулирования споров.

Субъективно, переуступка права требования неустойки обществу и рассмотрение спора в арбитражном суде влечет ухудшение положения застройщика, поскольку, в отличии от судов общей юрисдикции, арбитражные суды обычно не снижают размер присуждаемой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ[7].

Таким образом, получив уведомление об уступке права, разумный застройщик получает дополнительный стимул для добровольного удовлетворения требования.

Объективно, применение иного (потребительского) досудебного порядка не влечет ущемления прав застройщика. Ничего не препятствует застройщику добровольно исполнить требование и после принятия иска судом.

Добровольное удовлетворение в этом случае прекратит как процессуальное производство, так и само основание для присуждения штрафа.[8] Тем более, застройщик не лишается возможности представления возражений и заключения мирового соглашения.

Негативные последствия в этом случае ограничиваются судебными расходами. Соответственно, единственным реальным препятствием для уменьшения срока на досудебное урегулирование является возможное повышение нагрузки на суды.

В то же время, если арбитражный процесс предоставляет ответчику 30-ти дневный срок для добровольного удовлетворения претензии, было бы несправедливым сокращать этот срок.

На наш взгляд, наиболее рациональным и правильным способом досудебного урегулирования спора при переуступке права требования неустойки по ДДУ является предъявление одной претензии застройщику первоначальным дольщиком и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления.

В этом случае у застройщика есть 10 дней на удовлетворение первоначального требования, либо на использование иных способов досудебного урегулирования.

Разумеется, при наличии такого намерения у застройщика. При отсутствии же у застройщика намерения платить, никакие дополнительные сроки не повлияют на возможность досудебного разрешения.

Соблюдение досудебного порядка при предъявлении претензии цедентом и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления не противоречит действующему законодательству. По общему правилу, установленному п.1 ст.

384 ГК РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Согласно ч. 3 ст.

48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Поскольку право требования переходит к цессионарию в том виде, в котором оно существовало к моменту перехода, то есть после направления претензии должнику, то последствия предъявления такой претензии будут обязательными и для ответчика.

Несмотря на неоднозначность возможности отнесения досудебного порядка к стадиям арбитражного процесса, предъявление досудебного требования цедентом по тому же спору не ограничивает прав ответчика, позволяя ему урегулировать спор в срок, установленный ч.

5 ст. 4 АПК РФ.

Недостаточная распространенность арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика в порядке уступки права не позволяет провести анализ по вопросу соблюдения досудебного порядка. Кроме того, для уменьшения риска оставления иска без движения сами истцы предпочитают направить повторную претензию.

В частности, вывод о соблюдении досудебного порядка при направлении претензии только цедентом следует из постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. по делу N А41-69650/16, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2017 г. по делу N А41-77589/16. Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 26 января 2015 г.

N Ф06-19069/2013 по делу N А65-12280/2014 прямо указал, что «действия цедента до совершения уступки по направлению претензии является подтверждением соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, в том числе, и цессионарием».

Завершая изложенное, считаем нужным резюмировать, что подача единственной претензии застройщику первоначальным дольщиком и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления является правильным и рациональным способом досудебного урегулирования данной категории дел.

В этом случае достигается необходимый баланс интересов истца, заключающийся в наиболее быстром рассмотрении дела и ответчика, получающего установленный законом срок для добровольного урегулирования арбитражного спора.

При этом также соблюдается принцип процессуальной экономии.

_______________________________

[1] Часть 5 ст. 4 АПК РФ в редакции ФЗ от 02.03.2016 N 47-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ».

[2] Например, в постановление 9 ААС №09АП-24253/2016-ГК, URL: http://corprf.ru/shtraf-v-razmere-50-vzyiskivaetsya-pri-otkaze-zastroyshhika-ot-dobrovolnoy-vyiplatyi-neustoyki/

Источник: http://corprf.ru/o-srokah-dosudebnogo-uregulirovaniya-pri-vzyiskanii-neustoyki-s-zastroyshhika-v-arbitrazhnom-sude/

Взыскание неустойки с застройщика в судебном и досудебном порядке — Правовед.RU

Здравствуйте Сергей! По Вашему вопросу прошу обратить внимание на следующее, ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г.

№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

• Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.
• Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:
• стороны;размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

 

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

компенсацию за моральный ущерб;взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

Отдельно следует отметить, что моральный вред в настоящее время взимается в достаточно символическом объеме, потому чем более агрессивную сумму вы заявите, тем меньше вы рискуете получить. Лучше заявлять сумму в несколько десятков тысяч рублей — она может быть реальной.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закона половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее — обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно «срежет» исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика).

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

Российский паспорт (копия всех страниц).Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.Копии платежных документов по ДДУ.

Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).

Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ.

По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться.

Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Источник: https://pravoved.ru/question/1760661/

Взыскание неустойки с застройщика: досудебное и судебное разбирательство

В процессе взыскания неустойки с застройщика владельцы недвижимости, решившие приобрести её, пока здание находится на этапе строительства, могут обращаться в суд или решать все вопросы в досудебном варианте. Подобные случаи нередки и обусловливаются нарушением обязательств, предусмотренных соответствующим договором.

Согласно заключенному долевому участию, если проект сдается с нарушением ранее обозначенных временных рамок, владелец недвижимости имеет право на компенсацию. Это процедура предусматривает определенные сложности и нюансы, о которых следует знать.

Обязанности застройщика

Согласно обозначенным нормам, которые предусмотрены по ДДУ, строительная компания, занимающаяся возведением постройки, в которой будущим собственником выкуплена доля, обязана сдать проект своевременно.

Обязательства касаются не только времени сдачи, но и качества конечного результата.

Если он не соответствует нормам, регулируемым действующим законодательством, если нарушает положения, обозначенные в заключенном договоре долевого участия, владелец недвижимости может обжаловать действия застройщика.

Дабы взыскать сумму компенсации, потребуется:

• собрать пакет документов;
• обратиться с исковым заявлением в суд;
• или решить все в досудебном порядке при непосредственном обращении к строительной компании.

Участник договора тоже имеет свои обязательства, которые основываются на своевременной денежной выплате после сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию.

Стороны могут оговорить и другие моменты, которые будут иметь первостепенную важность при сдаче дома. Все важные нюансы должны указываться в обязательном порядке, чтобы затем не возникло проблем с правовой базой.

Процесс передачи жилья подтверждается соответствующим актом, следовательно, заверяется документально. Это может быть и другой документ, который тоже указывается в договоре. Это следует помнить, поскольку отсутствие документального подтверждения произведенных действий свидетельствует об их незаконности и отсутствии и них правового значения.

Передача объекта

Сроки произведения передачи жилой площади, подготовленной к эксплуатации, указываются непосредственно в договоре. Они являются одинаковыми для всех участников долевого договора, поэтому не могут разниться. Если застройщик не успевает вовремя выполнить оговоренные обязательства, он посылает дольщикам письменное уведомление.

Важно помнить, что оно рассылается всем участникам договорной базы не позднее двух месяцев до истечения указанного срока сдачи объекта в эксплуатацию.

После этой процедуры речь пойдет о пересмотре обязательств, указанных в долевом договоре. Дольщики могут отказаться от жилья по различным причинам, и тогда разрывают ранее заключенное соглашение.

Они имеют право обратиться за компенсацией и довести дело до суда, если застройщик не желает возмещать нарушение договорных норм.

Расчет неустойки

Расчет неустойки производится с учетом суммы штрафных санкций, предусмотренных договорной базой. Санкции начисляются на всю стоимость квартиры. Расчет начинается со следующего дня после фактической даты передачи имущества в собственность.

Следует помнить, что если вторая сторона долевого договора отказывается подписывать акт о передаче имущества, строительная компания снимает с себя всю ответственность за соответствие или несоответствие недвижимости предписанным в документе нормам.

Судебное разбирательство

Важно помнить, что любое судебное разбирательство означает значительную временную трату. Чтобы сэкономить время и нервы, следует обратиться непосредственно к застройщику и потребовать добровольной выплаты. В том случае, если он отказывается компенсировать нарушение обязательств по долевому договору, можно обращаться в соответствующую государственную инстанцию.

Если речь идет о досудебном разбирательстве, оно оформляется в виде претензии, которая может носить более серьезный характер, чем исковое заявление.

В таком случае упор делается на нарушение заявленных норм по соблюдению сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Подобная претензия рассматривается в течение 10 дней.

Претензию лучше всего предоставлять лично.

Но если это невозможно, она отправляется почтой с описью всех вложений.

Иск, который подается на застройщика, может носить как индивидуальный, так и коллективный характер. Если сумма, которую необходимо взыскать, не превышает одного миллиона рублей, истец освобождается от обязательной уплаты государственной пошлины.

Так как отношения между застройщиком и дольщиком подпадают под защиту прав потребителей, в порядке судебного разбирательства можно добиться:

• штрафа в размере 50% от суммы неустойки;
• моральной компенсации.

Заключение

Взыскание неустойки с застройщика – это сложный процесс, который следует начинать не позднее актуального срока. Им является фактическая дата сдачи объекта в эксплуатацию, обозначенная в договоре.

Если она нарушается или речь идет о несоблюдении каких-либо еще обязательств по долевому договору, ситуацию можно решить как в досудебном порядке, так и посредством судебного разбирательства. Последний вариант предусматривает значительные временные затраты и оплату обязательной государственной пошлины, если сумма компенсации превышает один миллион рублей.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/dolevoe-uchastie/vzyiskanie-neustoyki.html

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

• Права дольщиков по ДДУ
• ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
• ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
• ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
• ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
• Досудебный порядок
• ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
• ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
• ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
• Подготовка к суду
• ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
• ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
• ▶ Штраф 50 % от неустойки
• ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
• ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
• Судебное разбирательство и исполнение решения
• ▶ Судебные заседания по делу
• ▶ Как получить решение суда?
• ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

1. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
2. 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
3. СР – ставка рефинансирования Банка России,
4. КДП – количество дней просрочки,
5. ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika