Как выкупить долю в квартире у родственника — основные правила

1 058 просмотров

Квартиры, в которых проживают семьи, иногда могут стать причиной раздора. Ведь даже близкие родственники зачастую становятся чужими людьми и их совместное проживание просто невозможно.

Можно ли каким-либо законным способом оставить всю квартиру за собой, а родственникам компенсировать стоимость их доли в квартире? Вы узнаете об этом из нашей статьи, а также найдете ответы и на другие вопросы, связанные с приобретением части квартиры у близкого человека.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

• добровольно по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

СпособДостоинстваНедостатки

Передать лично в руки под подпись	Самый быстрый способ вручить уведомление	Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки
Направить почтой письмом с простым уведомлением	Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца	Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом
Уведомление через нотариуса	Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время	Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

• гражданские паспорта продавца и покупателя;
• поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
• выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2016 года);
• согласие супруга на продажу доли (при наличии);
• техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации.

Однако это не так, в 2016 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней».

В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

• дата и место составления;
• название договора;
• данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
• описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
• стоимость сделки (цена доли квартиры);
• условия разрешения споров;
• способ и дата передачи денег;
• иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

• продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
• стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
• объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей.

Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре.

Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Несмотря на то, что право собственности на жилую недвижимость является одним из основных объектов, которые защищает Конституция РФ, прекратить такое право родственника на долю в квартире возможно. Однако только при соблюдении совокупности нескольких условий:

1. Незначительность доли. Если часть квартиры, принадлежащая родственнику настолько мала, что невозможно определить порядок совместного пользования этой долей без ущемления прав других собственников. Например, если человек владеет 1/22 или 2/15 в однокомнатной квартире.
2. Невозможность выделить доли в натуре. Чаще всего такое требование невыполнимо. Так как натуральная доля подразумевает фактическое преобразование в самостоятельное жилое помещение со своими коммуникациями, входом и оформлением в Росреестре.
3. Отсутствие заинтересованности во владении незначительной части. Если у сособственника имеется другое жилье, он не участвует в поддержание надлежащего технического состояния квартиры, не оплачивает коммунальные платежи и вообще фактически не нуждается в этой жилой площади.

Если все эти условия соблюдены, то необходимо обращаться в суд. Именно решение этого органа и станет основанием для принудительного выкупа доли у родственника.

Порядок действий

1. Досудебное урегулирование. Этот этап не является обязательным, но все же перед обращением в орган правосудия стоит постараться договориться с родственником. Это значительно сэкономит и время, и силы.
2. Сбор документов.

   Так как суду необходимо при принятии решения опираться на достоверные и обоснованные сведения, то перед составлением иска обязательно запаситесь ими. Если собственник не платит за коммунальные платежи, то выписка из банка о том, что их оплачиваете вы – подтвердит это.

3. Составление иска.

   Для этого лучше всего обратиться к профессиональному юристу. Однако можно воспользоваться и образцами заявлений в интернете, но стоит помнить, что каждая ситуация индивидуальна и только специалист сможет правильно разобраться в ней.

4. Направление в суд.

   Исковое заявление и пакет документов направляется любым удобным способом (лично или почтой) в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

5. Рассмотрение. На этом этапе необходимо являться в суд и отстаивать свою точку зрения. Ваши интересы так же может представить юрист.

   В случае, если дело будет выиграно, то стоимость его услуг может быть отнесена к судебным издержкам и взыскана с ответчика.

6. Получение решения. Рассмотрев доводы всех сторон спора суд выносит решение. Если она вас не устраивает, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.
7. Обращение в Росреестр.

   После того, как сумма, указанная в решении суда как компенсационная за долю, выплачена родственнику, можно обращаться в Росреестр (или в МФЦ) и оформлять собственность на выкупленную часть квартиры.

Исковое заявление

Необходимо помнить, что неправильно составленный иск о принудительном выкупе суд может оставить без рассмотрения. Поэтому необходимо ответственно подойти к его составлению.

Если вам необходима консультация о том, как лучше всего выкупить долю у близкого человека в вашей конкретной ситуации, то юристы нашего сайта круглосуточно и бесплатно окажут вам ее.

Вообще именно споры о принудительном выкупе достаточно сложны, требуют значительных специальных знаний и умения собрать необходимые доказательства обоснованности требований.

Именно поэтому сопровождение судебного разбирательства о выкупе доли профессионалом просто необходимо.

Необходимые документы

Для того, чтобы заявление было принято судом нужно к нему приложить следующие бумаги:

• паспорт истца;
• выписку из реестра о спорной недвижимости;
• развернутая поквартирная карточка;
• квитанция об оплате госпошлины;
• уведомление о досудебном урегулировании;
• заключение специалиста о стоимости выкупаемой доли;
• технические документы на жилье.

Расходы

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Так как эта категория исков подлежит оценке, то госпошлина будет зависеть от стоимости выкупаемой доли и выражается в процентном соотношении. Оно определено в ст. 333.19 НК РФ.

В Росреестре придется оплатить еще 2000 рублей за регистрацию права и внесение изменений в единый реестр недвижимости.

Пример. В 2012 году Коновалова И.Н. подарила своим внукам Кокорину Н.Н. и Кокориной Л.Н. по 1/5 своей однокомнатной квартиры. После ее смерти в наследство вступил ее сын (дядя Кокорина и Кокориной) Коновалов Р.П. Он решил выкупить у племянников их доли и предложил каждому по 300000 рублей.

Однако Кокорин и Кокорина отказались, так как считали, что их доли стоят дороже. Тогда Коновалов обратился к юристу. Тот помог ему найти специалиста по оценке недвижимости. Согласно его заключения 1/5 спорной квартиры стоила 280000 рублей. Коновалов обратился в суд.

В ходе заседания племянники указали, что не против продажи своих долей, но желаю получить каждый по 400000 рублей. Суд же, приняв во внимание заключение специалиста, постановил признать доли незначительными и обязал Коновалова выплатить племянникам за их части квартиры компенсации в размере 280000 рублей.

Так же все судебные издержки (участие юриста, проведение экспертизы, оплата госпошлины) надлежало оплатить Кокорину и Кокориной в равных долях.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Главная » Жилищные споры » Как выкупить долю в квартире у родственника

1 740 просмотров

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

При покупке доли (как принудительной, так и обычной) тот факт, что продавцом является родственник не играет никакой роли. Если этот вопрос рассматривается лишь с точки зрения неуплаты налога на покупку, то следует помнить, что не облагаются налогом лишь подарки от близких родственников, а не выкуп как таковой.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец).

   В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений.

Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
3. Составить договор купли-продажи.
4. Заверить его у нотариуса.
5. Передать деньги за покупку.
6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам.

Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия.

В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
• Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
• Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
• Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма

Стоимость доли	Индивидуально
Услуги нотариуса	От 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности	2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок

Согласование условий сделки	От 1 дня
Оповещение совладельцев	До 10 дней
Оформление сделки у нотариуса	До 1 дня
Оформление собственности на долю	От 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

1. Доля является незначительной или может быть признана таково
2. Выделить долю в натуре невозможно.
3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
2. Подготовить иск.
3. Отправить заявление в суд.
4. Заплатить госпошлину.
5. Ожидать заседания и решения суда.
6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства.
• Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Скачать образец искового заявления на выкуп доли в квартире, если владелец против

Расходы и налоги

Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

Пример: Доля стоит 50 тысяч рублей. Госпошлина в такой ситуации будет равна 800 рублей + 3% от 30 тысяч рублей (свыше 20 тысяч рублей). Итого: 800+900=1700 рублей.

Налоги на недвижимость после оформления права собственности придется платить на общих основаниях. Тот факт, что доля была выкуплена принудительно тут роли не играет.

Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:

ТипСрок

Предложение о заключение договора купли-продажи	От 1 дня
Составление искового заявления и подготовка документов	От 1 дня
Рассмотрение дела в суде	Около 2 месяцев
Вступление решения в силу	1 месяц

Сделать все правильно, так, чтобы у второй стороны (или третьих лиц) не было никаких оснований для оспаривания сделки достаточно сложно. Нужно хорошо ориентироваться в законодательстве. На консультации опытные юристы бесплатно разберут наиболее популярные вопросы, однако каждая ситуация имеет свои особенности, потому те же специалисты будут готовы по первой просьбе выступить в качестве представителей клиента, будь то обычная сделка о покупке-продаже недвижимости или разбирательство в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/

Несколько способов быстро выкупить долю у родственников

27.04.2015 | RLT-групп | Комментариев: (0)

Выкуп доли в квартире у родственников имеет столько разнообразных житейских сценариев, что их сложно привести к общему знаменателю. Однако, за исключением небольших нюансов, всё решает один и тот же закон, писанный как для посторонних людей, так и для близких нам людей.

Общие правила выкупа доли в квартире у родственника

Правила выкупа доли в квартире у родственника, как и любого другого человека, регулируются ст. 250 ГК РФ. По закону, Ваш родственник, владея определённой долей квартиры, выраженной в дробном эквиваленте (½, ⅓, ⅛, ⅔, ¾ и т.п.), может по своему усмотрению и желанию распорядиться этой частью недвижимости.

Он может её продать, завещать, подарить, взять кредит под залог недвижимости и ещё как-нибудь от неё избавиться. Но очертить мелом свою долю, и не позволять никому заступать за черту, он не вправе. Участник долевой собственности может даже занимать отдельную комнату, равную по площади его доле, но принадлежать она ему всё равно не будет.

Ох, как же мне выкупить долю квартиры у родственников, Разных спутников жизни и любимых мной собственников? Как же быстро найти мне выход из положения,

Если сильно «достало», близкое мне окружение?

Долевая собственность – понятие виртуальное, сродни жизни в студенческом общежитии, где всё общее, а запрет не садиться на Вашу кровать оговаривается отдельно.

Как бы Вам не хотелось заполучить долю Ваших родственников (чаще всего – это доли свекрови, тёщи или бывших супругов), закон разрешает приобретать её только с согласия последних. Значит, придётся договариваться.

Если же родственник сам решил продать свою часть недвижимости, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное правоперед всеми другими покупателями на эту покупку, по той цене, которую ставит продавец. Уступка преимущественного права покупки доли не допустима.

Продавец, в свою очередь, должен известить в письменном виде о своём намерении всех участников общей собственности, указать цену и условия продажи, и дать всем месяц на раздумья.

Если письменного извещения не было, или месяц ещё не закончился, а родственник уже совершил сделку с посторонним, то любой из долевых собственников может потребовать перевода прав покупателя на себя в ходе судебного спора за недвижимость, и легко добьётся правды.

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, — это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал.

Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо.

Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Выкуп доли в квартире у родственника в ипотеку

Можно ли взять ипотечный кредит в банке, для того чтобы произвести выкуп в квартире у родственника, если залогом будет выступать Ваша доля этой недвижимости? Этот вопрос волнует многих бедных родственников.

Как говорят юристы, всё зависит от самого банка. Вообще-то, сделки между родственниками в банках не приветствуются.

Но если после получения кредита вся квартира (100%) будет находиться в Вашей собственности, то рисков для банка не будет никаких. Ведь кредит берётся на часть недвижимости, а в залог попадает вся недвижимость целиком.

В противном случае, если Вы не становитесь полноценным хозяином жилья, получить ипотеку будет крайне сложно.

Как оформляется выкуп доли в квартире у родственника?

Выкуп доли в квартире у родственника можно оформить как договор купли-продажи, за исключением случаев, когда оплата производится средствами МК. Кроме того, нельзя заключить такой договор, если одной стороной сделки выступают несовершеннолетние дети.

Для сделки понадобится составить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, иногда может понадобиться передаточный акт к договору, а также квитанции об оплате госпошлины.

Между близкими родственниками, проще оформить договор дарения, который проходит обязательную регистрацию в ЕГРП.

Источник: https://srochnyj-vikup.ru/novosti/vyikup-doli-kvartiryi-u-rodstvennikov/

Граждане спрашивают: как выкупить долю в квартире у родственника? Образец договора и необходимый пакет документов

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Условия сделки

Никаких особых отличий процесс покупки в этом случае не содержит. Право дарить, продавать, закладывать или обменивать свое имущество действует и на родственников, и на тех, в ком нет общей крови. Главное, чтобы и покупатель, и продавец были полностью дееспособны. Продавцу также придется подтвердить свое право собственности на эту долю.

Некоторые думают, что им связаны члены одной семьи. В чем-то они правы – после приватизации квартиры именно члены одного домохозяйства становятся владельцами долей, но в действительности это правило такое: перед тем, как искать покупателя на долю со стороны, продавец обязан предложить эту сделку тем, кто является его долевыми сособственниками (ст. 252 ГК).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

   Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

   Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

   В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП. На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней.

И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов. В том числе и родственников.

В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.

Можно, правда, этот момент законно «обогнуть». Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку.

Одного устраивает во всех отношениях цена и сама квартира, другого – кандидат в покупатели. Брат, однако, не имеет доли в квартире. В этом случае продавец сперва дарит ему часть своей доли, переводя его в разряд первоочередных кандидатов (прежние сособственники уже таковыми являться не будут!).

Ну а затем все по правилам: уведомление, предложение выкупа, заключение сделки, регистрация прав в Росреестре. Безусловно это риск, но риск наименьший, по сравнению с полным дарением – когда долю дарят только для виду, на самом деле получая за нее некую сумму.

Дело даже не в том, что бдительные соседи и тут могут подпортить дело, обратившись в суд с требованием признать дарение ничтожным (а у них есть все шансы это сделать) – где гарантия, что получатель выплатит ту сумму, на которую договорились стороны? Дарение-то уже совершено и оно, если дарящий действовал по доброй воле и в здравом уме, не может быть отменено. Не пойдет же продавец сам на себя заявлять, что подарок на самом деле был вовсе не подарком, а средством для отвода глаз от получения денег.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

• Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство.
• ВАЖНО: Однако, никто из них не захотел выкупать свою долю, о чем и был написан официальный отказ (для этого, если решении все единодушны, можно собраться в Регистрационной палате и подписать отказной документ).
• Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.
• Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из:

• общегражданские удостоверения личности сторон;
• договор купли-продажи;
• отказы остальных владельцев долей (о том, что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа, мы рассказывали тут);
• документы, подтверждающие собственническое право на долю;
• паспорт БТИ;
• выписка из домовой книги;
• акт приема-передачи;
• выписка из ЕГРП;
• чек госпошлины.

Каким будет способ оплаты – наличные деньги, через ячейку в банке или аккредитив – об этом принимают решение стороны до подписания документов. Он должен быть обязательно отражен в договоре сделки. Расчет осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). После вручения денег принимающей стороне следует подписать акт приема-передачи.

ВНИАМАНИЕ: Наличный способ самый распространенный и предполагает вручение денег покупателем продавцу напрямую. Все остальные операции производятся при посредстве нотариуса либо банковского депозитария. Иногда аренда ячейки или оформление аккредитива означает дополнительные затраты.

Зачастую стороны избирают передачу денег через банк – этот способ наиболее безопасный в плане вероятности ограбления. В этом случае на имя продавца открывается аккредитив или оформляется специальная пластиковая карта, либо счет. Любая денежная операция сопровождается чеками и квитанциями – их необходимо сохранить.

После заключения договора и передачи денег оговоренным способом – наличным или безналичным – нужно переходить к следующему этапу. А именно: оформление права собственности.

Для этого необходимо будет с указанными документами обратиться в Регистрационную либо Кадастровую палату для оформления документов на нового собственника доли. Обычно это занимает до семи дней.

После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Составление договора и образец документа

А таковые будут практически гарантированно, если документ будет оформлять не профессионал – обыватель просто не может учесть всех мелочей, которые могут серьезно затруднить сделку или вообще сделать ее невозможной. Договор купли-продажи доли в квартире составляется в стандартной форме и содержит в себе :

• дата и место составления;
• информация о сторонах;
• предмет договора – доля (ее технические характеристики, о какой квартире идет речь, по какому адресу, на каком этаже какого дома она расположена, информация о помещениях);
• по какому праву продавец владеет долей;
• кто еще числится в сособственниках;
• кадастровая стоимость;
• условия сделки;
• форс-мажор;
• дополнительные условия;
• ответственность участников;
• подписи.

Что же касается доверенности, то можно «бумажную» часть процедуры переложить на плечи доверенного лица и оформить это нотариально. Условие одно: нужно четко указать сроки действия такой доверенности и на что конкретно вы уполномочиваете своего протеже, что он будет иметь право делать от вашего имени.

ВАЖНО: Не стоит оформлять генеральную доверенность – юристы настороженно относятся к такого рода сделкам. Кстати, если вы сами – покупатель и с вами беседует не сам хозяин, а его протеже, обязательно должен быть выход на реального продавца.

Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.

Отдельно следует сказать о вопросе налогообложения. Да, безусловно, продажа недвижимости означает получение прибыли. Но тем не менее, налог не будет взиматься, если:

• хозяин владел недвижимостью больше трех лет;
• стоимость ее меньше 1 миллиона рублей;
• хозяин продает долю за ту же цену, за какую покупал.

Во всех остальных случаях налог придется платить и будет он составлять 13% от кадастровой стоимости жилплощади (если в документе о купле-продаже стоит именно она).

Возможно ли использование мат.капитала?

Нет. И сразу по двум причинам. Первая из них – согласно Федеральному закону №256-ФЗ, использование субсидии можно направить только на покупку квартиры, дома, либо части дома, но обязательно изолированной и имеющей отдельный вход. Доля же в квартире – это не помещение и не здание, это лишь часть собственнических прав на данную жилплощадь.

Во-вторых, Пенсионный фонд не пропустит такую сделку даже в случае покупки целой квартиры – ведь она осуществляется между родственниками, а это в глазах закона означает попытку обналичивания государственных денег, что не допускается ни под каким видом.

Как купить в ипотеку?

К такому способу прибегают, если нет достаточного количества средств, чтобы выкупить долю сразу.

СПРАВКА: Однако это встречается не так часто – как правило, в ипотеку берут не долю, а целую квартиру, хотя бы и однокомнатную, поскольку польза от такого кредита для гражданина практически нулевая.

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/kak-vykupit-u-rodstvennika.html

Как выкупить долю в квартире у родственника

Если недвижимость разделена между несколькими собственниками, они могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению — например, продать их. Сделки регулируются ст.

250 Гражданского кодекса РФ, при этом у совладельцев недвижимости есть приоритетное право на приобретение других долей. В этой статье мы поговорим о том, как правильно провести такую сделку.

Если вы не уверены, что сами сможете подготовить и правильно оформить все документы, обратитесь к юристу за консультацией.

По этой услуге подключено 66 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Долевая собственность

Понятие «долевая собственность» закреплено в ст. 244 ГК РФ. На практике такой вид владения имуществом возникает у граждан при следующих обстоятельствах:

• приватизация жилой недвижимости;
• получение квартиры в наследство;
• раздел совместно нажитого имущества между супругами и иных ситуации.

Выкупить долю в недвижимости можно 2 способами:

• по добровольному согласию сторон;
• в судебном порядке.

Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии

Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.

Извещение собственников о своих намерениях

Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки.

Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения. Известить собственников можно одним из следующих способов:

1. Лично передать уведомление в руки под подпись. Конечно, это не всегда возможно, а еще иногда один из владельцев квартиры может отказаться принимать и подписывать уведомление, чтобы отложить срок сделки.
2. Отправить уведомление по почте. Письмо стоит отправлять с описью вложений. Если адресат не получит письмо, вам вернется конверт с извещением, которое в позже может служить доказательством того, что вы при совершении сделки соблюдали все необходимые нормы.
3. Направить извещение через нотариуса. Нотариус составляет уведомление и отправляет его от своего имени всем собственникам жилого помещения.

На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.

Сбор документов и составление договора купли-продажи

После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:

• паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
• документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
• свидетельство о праве собственности (при наличии);
• нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• техническая документация.

Далее составляется договор купли-продажи.

Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.

Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:

1. Дату и место составления.
2. Данные об участниках сделки.
3. Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
4. Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
5. Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
6. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
7. Права и обязанности продавца и покупателя.
8. Сведения о собственниках и их количестве.
9. Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
10. Иные условия, допустимые законодательством.

Регистрация

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Уплата налогов

Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода. Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

Выкуп доли в судебном порядке

Когда родственники не могут прийти к компромиссу в вопросе купли/продажи доли, спор можно решить в судебном порядке. Есть основания, по которым одного из родственников можно лишить права на долю в квартире. К ним относятся:

• Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в суде. На практике это доли в небольших жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
• Невозможность выделить малую долю в натуре (в форме жилой площади).
• Собственник малой доли не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован во владении и управлении своей долей. К примеру, у собственник живет в другом месте и давно не платит свою часть коммунальных платежей.

Что необходимо делать

Алгоритм действий при выкупе доли в судебном порядке следующий:

• подготовить доказательную базу;
• составить иск;
• направить заявление в суд;
• оплатить госпошлину;
• дождаться рассмотрения иска;
• получить решение;
• осуществить выкуп.

Какие документы нужно взять с собой

При обращении в суд к заявлению необходимо приложить следующие документы (перечень может быть дополнен):

• паспорт;
• доказательства (справки, квитанции и др.);
• документ, подтверждающий право долевой собственности;
• квитанцию об оплате госпошлины.
• заключение от специалиста о стоимости выкупаемой доли.

Что указать в иске

Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:

• наименование суда и его адрес;
• данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
• данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
• стоимость иска и размер госпошлины;
• описание причин обращения в суд;
• номер и адрес жилого помещения;
• указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
• описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
• подтверждение мотивов иска;
• наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
• просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
• список прилагаемых документов;
• дата составления иска и подпись.

Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.

Источники:

ГК РФ. Статья 250. Преимущественное право покупки

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ

НК РФ. Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

НК РФ. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/