Ипотека на коммерческую недвижимость — условия и требования к заемщикам

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

• Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
• Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
• Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
• Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
• Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
• Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

• Срок кредитования до 10 лет.
• Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
• Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

• Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
• Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
• Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

• Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
• Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
• Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
• Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

• Заявление на предоставление кредита.
• Анкета.
• Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Видео: Нюансы коммерческой ипотеки

 

Источник: http://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?

Ипотека » Оформление » Покупка нежилого помещения физ лицом

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

• Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.
• Рекомендуем к просмотру: 
• В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Специфика нежилого помещения

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Что гласит закон?

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

Схема ипотечного кредитования

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

Условия предоставления кредита

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Источник: https://ob-ipoteke.info/oformlenie/pokupka-nezhilogo-pomeshheniya-fiz-litsom

Ипотека коммерческой недвижимости

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

• не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
• так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
• к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

• так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
• банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
• некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад.

Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность.

Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт — коммерческая ипотека.

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль. При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

В отличие от ипотеки на жилую недвижимость, коммерческая отличается более сжатыми сроками:

• Минимальный срок кредитования – 5 лет;
• Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

• Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
• Отсутствие обременений;
• Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
• Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
• Здание оформлено, как капитальная постройка;
• Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Важно! Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, должна быть рассчитана для организации офиса, склада или торговой точки.

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

• От 20 до 30% — с поручителем;
• От 30% — без поручителя.

Важно! В качестве первоначального взноса может выступить собственная недвижимость заемщика. Рыночная стоимость объекта залога должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

Банк	Срок кредита	Ставка	Первоначальный взнос
Сбербанк	1 месяц — 12 лет	От 11,8%	Не менее 25% от стоимости объекта
ВТБ-24	До 10 лет	13,75%	От 20%
Россельхозбанк	Не более 10 лет	16%	Не менее 50%
Открытие	До 10 лет	13-17,5%	20%
Абсолют-банк	1 год — 10 лет	13,9%	От 30%
Росбанк	3 месяца – 7 лет	11,55 -15,74%	30%

Важно! Сумма кредита зависит от баланса и оборотов организации. Чем солиднее и старше фирма, тем больше будет кредитный лимит.

Основные преимущества:

• Возможность использовать приобретенный объект для целей собственного предприятия или для сдачи в аренду;
• Оплата по кредиту фиксирована. В отличие от арендной платы, платежи по ипотеке не увеличиваются;
• Есть отсрочка платежей;
• Более низкие проценты по сравнению со ставками по потребительским кредитам для юридических лиц.

Сбербанк

• Отсрочка платежа до 12 месяцев;
• Возраст заемщика от 21 до 65 лет;
• В качестве залога и первоначального взноса банк принимает ценные бумаги, автотранспортные средства, квартиры заемщика;
• Срок деятельности предприятия не менее 6 месяцев.

ВТБ 24

• Отсрочка платежей на 9 месяцев;
• Годовая выручка организации не более 400 млн. рублей;
• Требуется поручитель;
• Сумма кредита от 4 млн. рублей;
• Деятельность организации не менее 6 месяцев.

Росбанк

• Сумма кредита от 1 млн. рублей;
• Отсрочка до 6 месяцев.

Важно! Сумма кредита рассчитывается банком после оценки финансового положения организации или предпринимателя. Учитывается годовая выручка и срок деятельности компании.

Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.

Критерии для клиентов:

• Возраст заемщика 21 – 65 лет;
• Деятельность организации не менее 6 месяцев;
• Положительная кредитная история;
• Наличие поручителя;
• Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
• Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
• Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.

Пакет документов:

• Паспорт заемщика;
• Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
• Лицензии на ведение деятельности;
• Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
• Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
• Баланс предприятия;
• Выписка из расчетного счета;
• Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
• Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
• Оценочная стоимость объекта;
• Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
• Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).

Название банка	Условия	Требования	Документы
Сбербанк	Сумма кредита до 600 млн. рублей; Срок кредита до 10 лет; Ставка от 11,8%; Первоначальный взнос от 25%; Обеспечение кредита залог или поручительство.	Малый и средний бизнес с выручкой до 400 млн. в год; Возраст заемщика 23-70 лет; Деятельность организации не менее 6 месяцев; Наличие расчетного счета в Сбербанке.	Анкета на кредит по форме банка; Учредительные и документы; Финансовая отчетность; Подтверждение хозяйственной деятельности.
ВТБ24	Кредит от 4 млн. рублей; Срок до 10 лет; Ставка от 10,9%; Первоначальный взнос от 15% или дополнительный залог.	Деятельность фирмы от 6 месяцев; Расчетный счет в ВТБ24.	Уставные документы; Налоговая декларация; Подтверждение хозяйственной деятельности (оборотно-сальдовые ведомости, выписка из расчетного счета).
Росбанк	Кредит от 1 до 100 млн. рублей; Срок до 7 лет; Ставка от 11,55%; Первоначальный взнос от 20%.	Юридические лица и ИП; Годовая выручка предприятия не более 400 млн. рублей; Поручительство собственников бизнеса.	Уставные документы; Справка из налоговой; Подтверждение оборотов и финансовых движений.

Ипотечное кредитование это долгосрочный займ. Суммы кредита достигают несколько десятков миллионов. Оформляя ипотеку для юридического лица, кредитная организация оценивает собственные риски и старается выручить максимальную выгоду. Для ипотечного кредитования организаций применяются три наиболее прозрачных и удобных схемы.

Схема №1

Залог оформляется после регистрации купли-продажи.

1. Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем;
2. Внесение покупателем первоначального взноса;
3. Регистрация права собственности;
4. Составление залогового договора между кредитором и покупателем;
5. Зачисление оставшейся суммы на счет продавца.

Схема №2

Договор о залоге заключается с действующим владельцем недвижимости.

1. Перечисление первоначального взноса;
2. Оформление залога на приобретаемый объект;
3. Заключение договора купли-продажи;
4. Регистрация сделки и нового собственника;
5. Перевод кредитной организацией оставшейся суммы продавцу.

Схема №3

Для оформления залога создается новое юридическое лицо.

1. Регистрация юридического лица;
2. Передача прав собственности на объект новой организации;
3. Регистрация купли-продажи права владения и распоряжения юридическим лицом у продавца;
4. Перевод банком кредитных средств продавцу;
5. Переоформление объекта в собственность покупателя.

Если на рынке недвижимости отсутствует подходящий объект, некоторые предприниматели решают создать собственный проект. Строительство коммерческих помещений предполагает большие затраты. Под строительство нежилой недвижимости существуют специальные кредитные программы.

Кто может получить кредит на строительство:

Виды объектов:

• Гостиницы;
• Офисные помещения;
• Торгово-развлекательные помещения и комплексы;
• Склады.

Требования, предъявляемые к кредитуемым проектам:

• Строительный опыт участников строительства (не менее 3-х реализованных проектов);
• Вложение собственных средств заемщика не менее 20%.

Экономическая обоснованность объекта:

• Положительные финансовые потоки;
• Коэффициент покрытия 1-2;
• Строительство сроком до трех лет;
• Окупаемость – до 10 лет.

Условия кредита:

• Срок не более 10 лет;
• Обеспечение кредита активами организации или залогом строящегося объекта;
• Авансирование части кредитных средств на приобретение материалов, оборудования;
• Отсрочка расчета по основному долгу до окончания строительства;
• Целевое использование займа, подтверждение бюджета;
• Мониторинг хода строительства кредитором;
• Расчеты по строительству проходят через счет заемщика в банке, выдавшем кредит;
• Завершение начального этапа строительства (организация водоотведение, готовый котлован).

Кредитные организации предоставляют ипотечные продукты для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Сумма и дополнительные условия кредита определяются индивидуально.

Кредитная организация решится выдать ипотеку на объект высокой ликвидности. Приобретаемая недвижимость становится залогом. Если заемщик не сможет выплатить сумму долга объект компенсирует риски и потери банка.

На нулевой аванс можно рассчитывать, предоставив в залог активы организации или предпринимателя (ценные бумаги, транспорт, недвижимость, квартира).

Ипотечные программы на покупку нежилых помещений доступны крупным компаниям, представителям малого и среднего бизнеса.

Положительное решение по кредиту банк принимает если:

• Деятельность компании прозрачна;
• Безубыточная работа организации обеспечена достоверной финансовой отчетностью;
• Компания имеет хорошую репутацию;
• С момента регистрации деятельности компании прошло более 6 месяцев.

Индивидуальные предприниматели, зарегистрированные без образования юридического лица, могут воспользоваться ипотечными программами. Требования к заемщикам аналогичны:

• Деятельность более полугода;
• Финансовая отчетность;
• Отсутствие налоговых задолженностей;
• Доходность;
• Хорошая кредитная история заемщика.

Отличительная особенность коммерческой ипотеки – право собственности на объект появляется сразу после регистрации сделки. Покупатель имеет возможность распоряжаться недвижимостью. Сдача приобретенного помещения в аренду для некоторых предпринимателей становится регулярным стабильным доходом.

После выплаты кредитного долга помещение можно реализовать по более высокой цене или продолжить получение дивидендов с аренды. Грамотный подход и точный расчет может превратить ипотечную недвижимость в долгосрочную инвестицию.

Коммерческая ипотека рассчитывается по следующим данным:

1. Стоимость объекта;
2. Первоначальный взнос;
3. Сумма кредита;
4. Срок кредита;
5. Процентная ставка.

Ипотечный калькулятор коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц:

Да. Большинство банков предоставляют кредит для индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

Коммерческая ипотека – целевой кредит на покупку нежилого помещения для организации (офис, склад, магазин).

Обеспечением ипотеки является залог приобретаемой недвижимости или собственной недвижимости предприятия.

Ипотека для организаций отличается более высокой процентной ставкой, большей суммой кредита и небольшим сроком. В качестве залога можно использовать активы организации или собственность предпринимателя.

Да, кредитные организации предлагают ипотечные программы, как для крупных компаний, так и для малого и среднего бизнеса.

Приобретаемая недвижимость всегда становится залогом.

Кредит на офисное помещение оформляется по программам коммерческой ипотеки.

Источник: https://ipoteka.finance/russia/kommercheskaja-ipoteka-luchshij-variant-dlja.html

Ипотека на коммерческую недвижимость — отличия в оформлении, преимущества

Сложности получения ипотеки на коммерческие недвижимые объекты заключаются в обратной процедуре оформления: если жилье изначально приобретается и оформляется в собственность, после чего соискатель получает средства для оплаты недвижимости, то коммерческие помещения необходимо сначала купить, а далее оформить правоустанавливающие документы и залог в банке.

Поэтому коммерческая ипотека остается достаточно рискованным продуктом для финансовых организаций, идущих на подобную сделку. Отсюда ограниченное число предложений от российских кредитных учреждений с детальной проверкой клиента и приобретаемого здания (помещения). Разберемся в деталях.

Нормы законодательства в 2019 году

Покупка нежилого помещения подразумевает право будущего владельца осуществлять ремонтные и другие работы в процессе выплаты ипотеки. Ипотечный договор должен содержать пункты о возможной перепланировке, модернизации, смене технологической базы или частичного оборудования.

Также ссуда на коммерческие объекты выгодна, если:

• приобретается готовый бизнес для расширения поля деятельности либо для смены направления;
• необходимы дополнительные средства для развития существующей компании (в этом случае оформляется залог коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического или физического лица);
• планируется приобретение офиса, склада, торговой площадки для открытия филиалов, отделений, представительств.

Отличия от ипотеки на жилые помещения

Бизнес ипотека – процедура, требующая доказательств платежеспособности соискателя и острой необходимости приобретения конкретного коммерческого объекта. Например, покупка жилых площадей обоснована автоматически – клиент желает улучшить собственные условия, обеспечить себя, несовершеннолетних детей или пожилых родителей своей квартирой или загородным домом.

С коммерческими объектами ситуация иная – относительно новый продукт финансовых учреждений для бизнесменов требует массы документальных подтверждений о необходимости покупки в ипотеку конкретного помещения, офиса, склада, цеха и др.

Для быстрого получения одобрения по ипотечной заявке юридическим и физическим лицам необходимо:

• в обязательном порядке согласиться на все условия страхования, заключить договора и получить полисы;
• обратиться к ипотечному брокеру – финансовому посреднику, который умеет добиться пониженных ставок при повышении лимита кредитования;
• предоставить личное имущество в качестве залога, получая приобретаемое коммерческое помещение без обременения.

В некоторых случаях ипотека на коммерческие объекты выдается по специальным программам, где действует пониженная годовая ставка при покупке недвижимости у партнеров банка.

Преимущества коммерческой ипотеки

В достоинствах подобных ипотечных займов для предприятий (компаний, фирм) любой организационно-правовой формы:

• независимость от арендной платы;
• получение полных прав собственности на коммерческую недвижимость;
• возможность направить кредит на развитие бизнеса;
• сохранность капитала предприятия, находящегося в обороте;
• получение дополнительных средств на развитие, расширение, перенос или реорганизацию бизнеса без снижения рентабельности.

Заемщики

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам-предпринимателям, и какие отличия в условия для юридических лиц (компаний, организаций) и СПД, ФЛП? Рассмотрим отличия в процедурах оформления таких займов в зависимости от организационно-правовой формы заемщика.

Физические лица

Решив приобрести коммерческий объект с оформлением ипотеки, индивидуальный предприниматель должен соответствовать возрастным ограничениям – 21-65 лет, быть резидентом РФ. Дополнительно финансовое учреждение проверяет кредитную историю физического лица, наличие имущества, которое можно передать в залог до оформления права собственности на приобретаемое коммерческое помещение.

Индивидуальные предприниматели

Коммерческая ипотека для физических лиц фактически не регулируется федеральным законом – в государственном акте нет четких определений по коммерческим объектам, условия прописаны для жилых помещений. Процедура оформления основана на абсолютном доверии банка – выдать ипотеку в большей степени готовы финансовые структуры, в которых открыт расчетный счет предпринимателя.

Юридические лица

Компаниям и готовым организациям проще взять ипотеку, если менее 25% активов находится в государственной собственности. Юридическое лицо должно быть налоговым резидентом РФ, не иметь непогашенных обязательств перед контрагентами (фондами, налоговой службой). Также предприятие не может находиться на стадии ликвидации или банкротства.

Необходимые документы

Ипотека на коммерческую недвижимость схожа с жилищными займами только для индивидуальных предпринимателей. В остальных случаях запрашиваемый банками пакет документов существенно расширяется.

Пакет документов от заемщика

В попытке купить торговое коммерческое помещение ИП, СПД, ФЛП подает личные документы, аналогичный пакет на поручителя или созаемщика (если они присутствуют).

Также прилагаются:

• свидетельство, подтверждающее наличие определенного вида бизнеса;
• справки, подтверждающие принадлежность заявителя к конкретной категории малого бизнеса в зависимости от рода деятельности.

Документация организации

Перечень подаваемых бумаг для юридических лиц выглядит иначе:

• заполненная анкета на ипотеку для покупки нежилого объекта;
• учредительные документы;
• регистрационная документация предприятия;
• финансовая отчетность, свидетельствующая о благоприятном состоянии компании;
• бумаги о наличии или отсутствии государственной доли в уставном капитале;
• протокол общего собрания акционеров.

Требования к объектам недвижимости

Если индивидуальный предприниматель или компания (организация) любой организационно-правовой формы (ООО, АО, ОАО) желает оформить ссуду на нежилой объект, необходимо предварительно рассчитать возможности погашения долга. Коммерческая недвижимость отличается высокой стоимости в сравнении с жилыми помещениями, в частности, расположенная в крупных городах.

В ключевых требованиях финансовых организаций к приобретаемому имуществу:

• высокая ликвидность объекта (оценивается общее состояние и расположение по заключению эксперта);
• наличие крупных магистралей, транспортных развязок вблизи помещения;
• присутствие всех инженерных коммуникаций, подъездов, парапетов;
• соответствие здания нормам пожарной и технической безопасности (в зависимости от предназначения);
• соответствие конечным нуждам заемщика (то есть, офисное помещение не может использоваться под склад, торговая площадка служить цехом или производственным залом, и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Первая трудность для ИП и юридического лица – договор залога, который заключается после получения прав собственности на объект. Как быть с коммерческой недвижимостью, которую невозможно передать в залог, так как продавец еще не получил деньги?

Читайте также  Ипотека в Сбербанке — ставки, условия, программы

Существует несколько способов получения необходимой суммы в банке:

• заключить договор купли-продажи с внесением ПВ и оформлением гарантии от банка о передаче остатка средств после получения объекта в собственность;
• зарегистрироваться в качестве юридического лица с оформлением недвижимости в собственность, получить ипотеку, переоформить недвижимость на себя;
• заручиться банковскими гарантиями о выделении необходимых средств на покупку помещения, после внесения ПВ оформить куплю-продажу, передать имущество в залог, получить средства;
• передать в качестве обеспечения личное имущество без обременений.

Условия коммерческой ипотеки

Окончательную процентную ставку банки оглашают после изучения документов заемщика. Отказаться от страхования невозможно, ссуда не будет одобрена. Средний показатель годового процента – 10-20%, однако на индивидуальных условиях кредитующие организации могут предложить 9,5-9,9%. Также изучайте специальные предложения, где более выгодные условия. Например, Абсолют Банк оформляет под 11,4% до 80% от цены коммерческого объекта. В СберБанке разработана программа «Экспресс-ипотека» со сроком выплаты до 15 лет.

Сравнительный анализ условий банков

Рассмотрим наиболее популярные банковские продукты для юридических и физических лиц по ипотеке на приобретение коммерческих недвижимых объектов в 2019 году:

Наименование учреждения	Ставка в год	Максимальная сумма к получению (млн руб.)	Период погашения обязательств
Инвестторг Банк	10,2	15	1-25
Московский кредитный банк (МКБ)	12,49	30	1-30
Кубань Кредит	12,5	индивидуально (от 300 тыс.)	30
Ак Барс Банк	12,9	10	1-15

Также соискателям следует рассмотреть менее известные банковские учреждения и кредитные организации, имеющие в перечне подобный продукт.

Заключение

Коммерческие помещения – наиболее сложный объект ипотечного кредитования ввиду повышенных рисков финансовой организации.

Оформить такую ссуду проще заемщикам с высокой степенью доверия со стороны банка или юридическим лицам.

Физические лица повышают шансы на получение при наличии иного имущества, которое передается в залог до заключения сделки купли-продажи нового объекта для развития, расширения бизнеса.

Читайте также на эту тему:

Коммерческая ипотека в Сбербанке

Источник: https://rukrediti.ru/ipoteka-na-kommercheskuju-nedvizhimost-otlichija-v-oformlenii-preimushhestva/